房地产开发项目经济效益评价

房地产开发项目经济效益评价本章能力要求（1）理解和掌握房地产开发项目有关成本费用估算的项目及其依据；（2）理解和掌握房地产开发项目有关收入和税金估算的项目及其依据；（3）能够理解房地产开发项目财务辅助报表及基本报表中数据之间的关系，并能够按照相应格式填入数据；（4）熟悉房地产开发项目财务评价指标体系；（5）能够读懂比较简单的房地产项目财务评价报告，并能够按照已有类似格式进行类似项目的财务分析；本章重点（1）房地产开发项目有关成本费用估算（2）房地产开发项目有关收入和税金估算（3）进行房地产开发项目的财务分析本章难点房地产开发项目的成本费用估算、收入估算以及财务分析5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算5.1.1房地产开发项目投资与成本费用估算1、房地产开发项目投资与成本费用的构成一般性的房地产开发项目而言，其投资及成本费用由以下几个部分组成：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建安工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、销售费用、财务费用、其他费用、开发期间税费以及不可预见费等。2、房地产开发项目投资与成本费用估算依据与要求房地产开发项目总投资土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发费用开发期税费其他费用不可预见费用等开发建设投资经营资金固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算5.1.1房地产开发项目投资与成本费用估算3、房地产开发项目投资与成本费用估算序号工程或费用名称工程量估算造价计算依据或标准单位数量单价金额一、土地费用1、土地出让金2、土地征用拆迁费3、土地转让费4、土地投资折价二、前期工程费用1、水文、地质勘测费设计概算的0.5%左右2、市场调研及可行性研究费总投资的1%至3%3、规划设计费建安工程费的3%左右4、“三通一平”费序号工程或费用名称工程量估算造价计算依据或标准三、基础设施建设费四、建筑安装工程费五、公共设施配套建设费六、开发间接费用七、管理费用2.5%*直接投资（前五项之和）八、销售费用销售收入的4%至6%九、财务费用十、开发期间税费十一、其他费用十二、不可预见费前十项之和的3%至7%总计续前5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算5.1.2房地产开发项目收入估算5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算1、房地产开发项目收入估算房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入+租金收入+土地转让收入(以上统称租售收入)+配套设施销售收入+自营收入。（1）租售收入租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。租售收入的大小受到房地产项目租售方案的影响很大。房地产项目租售方案包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式等。其中，销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价（含土地、商品房和配套设施）出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价（含土地和商品房）开发出售型：销售净收入＝销售收入－项目总开发成本－租售税金开发出租型：出租净收入＝出租收入－运营成本－经营税金－项目总开发成本开发自营型：经营净收入＝商业经营收入－商业经营成本和利润－项目总开发成本提示：总开发价值＝项目总销售收入－销售税费；销售净收入＝总开发价值－项目总开发成本。5.1.2房地产开发项目收入估算5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算1、房地产开发项目收入估算（2）自营收入自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响，以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目的影响。自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报（3）配套设施销售收入5.1.2房地产开发项目收入估算5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算1、房地产开发项目收入估算一些所有权属于开发公司的配套设施（如合同中规定属于开发商的停车位、会所等），开发商可以通过出售的方式获得相应的销售收入。5.1.2房地产开发项目收入估算5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算2、房地产开发项目租售收税金估算（1）营业税及其附加房地产转让过程涉及到的营业税、城市建设维护费和教育费及附加合称为营业税及其附加。（“两税一费”）①营业税（5％）②城市建设维税③教育费及附加（2、3两项为营业税的10%）（2）城镇土地使用税（3）房产税5.1.2房地产开发项目收入估算5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算2、房地产开发项目租售收税金估算（4）土地增值税土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。增值额与扣除项目金额的比率越大，适用的税率越高，税款越多。5.1.2房地产开发项目收入估算5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算（4）土地增值税表5－2土地增值税税率及速算扣除率表增值额超过扣除项目金额比例税率速算扣除率土地增值额≤50%30%050%＜土地增值额≤100%40%5%100%＜土地增值额≤200%50%15%土地增值额＞200%60%35%土地增值税的计算扣除项目A.取得土地使用权所支付的金额；B.开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本；C.开发土地和新建房及配套设施的费用；D.旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。E.与转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加）F.对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额之和，加计２０％的扣除。速算法A.增值额未超过扣除项目金额５０％的，土地增值税税额＝增值额×３０％B.增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１００％的，土地增值税税额＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％C.增值额超过扣除项目金额１００％，未超过２００％的土地增值税税额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％D.增值额超过扣除项目金额２００％的，土地增值税税额＝增值额×６０％－扣除项目金额×35％公式中的５％，１５％，３５％为速算扣除系数。【例】某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。（4）应纳税额＝150×50%×30%＋（150－150×50%）×40%＝52.5万元【解】方法一：（1）土地增值额＝300－150＝150万元（2）增值额与扣除项目之比为：150万元/150万元=100%（3）税率分别为30%和40%应纳土地增值税＝150×40%－150×5%＝52.5万元方法二：速算法提示：从2006年1月1日起，建筑面积超过140平米的商品房，按照0.5％的预征率征收。序号项目计算基础1转让房地产总收入详见销售收入表22．12．22．32．42．5扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）×20%3增值额(1)-(2)4增值率(3)÷(2)5适用增值税率增值额50%以下部分：30%增值额超过50%至100%部分：40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分：60%6增值税应纳税额=土地增值额×适用税率表5-3土地增值税计算表5.1.2房地产开发项目收入估算5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算例5－1某房地产开发项目销售收入30000万元；投资成本15000万元，其中：土地费用3000万元，开发成本10000万元，开发费用（销售费用、管理费用与财务费用合计）为2000万元；营业税金及附加1600万元。试计算该项目的土地增值税。方法一：方法二：土地增值税=19200×50%×30%+（10800-19200×50%）×40%=2880+480=3360万元。土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除率=10800×40%-19200×5%=3360万元。5.1.2房地产开发项目收入估算5.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算（5）企业所得税企业所得税是国家对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税以应纳税所得额为计税依据。纳税人每个纳税年度的收入总额减去扣除项目金额以后的余额，为应纳税所得额。所得税税额=应纳税所得额×33%应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额5.2房地产开发项目财务报表的编制5.2.1辅助性报表的编制房地产开发项目的财务评价报表分为基本报表和辅助报表两大类，其中，基本报表共有6张，而辅助报表共有15张（具体到每个项目时，报表数量可能会有些变化）。辅助报表是用来为基本报表提供基础数据的，主要又可分为成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、银行贷款还本付息表、销（出）售收入估算表、出租收入估算表、折旧摊销表、营业成本表等。5.2房地产开发项目财务报表的编制5.2.1辅助性报表的编制1、成本费用估算表表5－4土地费用估算表单位：万元序号项目金额估算说明1土地出让金2征地费3拆迁安置补偿费4土地转让费5土地租用费6土地投资折价合计5.2房地产开发项目财务报表的编制5.2.1辅助性报表的编制1、成本费用估算表表5－5前期工程费估算表单位：万元序号项目金额估算说明1规划、设计、科研费2水文、地质勘察费3道路费4供水费5供电费6土地平整费合计5.2房地产开发项目财务报表的编制5.2.1辅助性报表的编制1、成本费用估算表表5－6基础设施建设费估算表单位：万元序号项目建设费用接口费用合计1供电工程2供水工程3供气工程4排污工程5小区道路工程6路灯工程7小区绿化工程8环卫设施合计5.2房地产开发项目财务报表的编制5.2.1辅助性报表的编制1、成本费用估算表表5－7建筑安装工程费估算表单位：万元项目建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计单项工程1单项工程2…合计5.2房地产开发项目财务报表的编制5.2.1辅助性报表的编制1、成本费用估算表表5－8公共配套设施建设费估算表单位：万元序号项目金额估算说明1居委会2派出所3托儿所4幼儿园5公共厕所6停车场合计5.2房地产开发项目财务报表的编制5.2.1辅助性报表的编制1、成本费用估算表表5－9开发期税费估算表单位：万元序号项目金额估算说明1土地使用税2市政支管线分摊费3供电贴费4用电权费5分散建设市政公用设施费6绿化建设费7电话初装费合计表5－10其他费用估算表单位：万元序号项目金额估算说明1临时用地2临建图3施工图预算或标底编制费4工程合同预算或标底审查费5招标管理费6总承包管理费7合同公证费8施工执照费9工程质量监督费10工程监理费11竣工图编制费12工程保险费合计表5－11开发项目总投资估算表单位:万元序号项目计费标准与依据总价单价1开发建设投资1.1土地费用1.2前期工程费1.3基础设施建设费1.4建筑安装工程费1.5公共配套设施建设费1.6开发间接费1.7管理费用1.8财务费用1.9销售费用1.10开发期税费1.11其他费用1.12不可预见费2经营资金3项目总投资3.1开发产品成本3.2固定资产投资经营资金注:项目建成时运营时，固定资产将形成固定资产、无形资产与递延资产。5.2房地产开发项目财务报表的编制5.2.1辅助性报表的编制2、投资计划与资金筹措表（1）投资使用计划的编制表5－12投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计123…n1项目总投资1.1开发建设投资1.2经营资金2资金筹措2.1自有资金（资本金）2.2借贷资金2.3预售收入2.4预租收入2.5其他收入5.2房地产开发项目财务报表的编制5.2.1辅助性报表的编制2、投资计划与