房地产开发项目经济评价

根据《房地产开发项目经济评价方法》，房地产开发项目经济评价的一般程序为：房地产市场调查与预测投资与成本费用估算收入估算与资金筹措财务评价房地产开发项目策划方案比选不确定性分析综合评价房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。根据《房地产开发项目经济评价方法》，房地产开发项目经济评价的一般程序为：房地产市场调查与预测投资与成本费用估算收入估算与资金筹措财务评价房地产开发项目策划方案比选不确定性分析综合评价房地产开发项目经济评价中的财务评价报表房地产开发项目财务盈利能力的评价指标房地产开发项目清偿能力的评价指标房地产开发项目单方案的财务可行性分析房地产开发项目经营方案的比选3.6房地产开发项目财务评价3.6.1房地产开发项目经济评价中的财务评价报表基本财务报表辅助财务报表备注现金流量表全部投资现金流量表资本金现金流量表投资者各方现金流量表资金来源与运用表损益表资产负债表项目总投资估算表（包括项目开发建设的各种投资费用估算表、经营资金估算表）项目收入（包括销售收入、出租收入和自营收入）与经营税金及附加估算表投资计划与资金筹措表（包括借款资金还本付息表）基础性数据存储于辅助报表中；辅助报表通过对应关系生成基本报表。反映房地产项目开发经营期的现金流入和流出，应按期（年、季、月）编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为:全部投资现金流量表从项目本身角度出发，不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资的财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，以考察房地产项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。资本金现金流量表从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，以考察项目资本金的盈利能力。投资者各方现金流量表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方的财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。基本财务报表现金流量表序号项目合计0123…n1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资（不含财务费用）2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税3净现金流量4累计净现金流量全部投资现金流量表数据来源：项目收入与经营税金及附加估算表计算期最后一期固定资产折旧后的残值和回收的全部流动资金。数据来源：投资计划与资金筹措表包括营业税、城市维护建设税以及教育费附加。一般不含折旧、摊销和贷款利息。序号项目合计0123…n1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2现金流出2.1资本金2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8借款本金偿还2.9借款利息偿还3净现金流量4累计净现金流量资本金现金流量表(1)序号项目合计0123…n1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6借款（长期、短期）1.7回收固定资产余值、回收经营资金2现金流出2.1开发及建设投资（不含财务费用）2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8借款本金偿还2.9借款利息偿还3净现金流量4累计净现金流量资本金现金流量表(2)基本财务报表资金来源和运用表累计盈余资金累计盈余资金44盈余资金盈余资金33开发建设投资开发建设投资经营资金经营资金运营费用运营费用修理费用修理费用经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税应付利润应付利润借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付2.12.12.22.22.32.32.42.42.52.52.62.62.72.72.82.82.92.92.102.10资金运用资金运用22销售收入销售收入出租收入出租收入自营收入自营收入自有资金自有资金长期借款长期借款短期借款短期借款回收固定资产余值回收固定资产余值回收经营资金回收经营资金净转售收入净转售收入1.11.11.21.21.31.31.41.41.51.51.61.61.71.71.81.81.91.9资金来源资金来源11NN……332211合计合计项项目目序号序号累计盈余资金累计盈余资金44盈余资金盈余资金33开发建设投资开发建设投资经营资金经营资金运营费用运营费用修理费用修理费用经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税应付利润应付利润借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付2.12.12.22.22.32.32.42.42.52.52.62.62.72.72.82.82.92.92.102.10资金运用资金运用22销售收入销售收入出租收入出租收入自营收入自营收入自有资金自有资金长期借款长期借款短期借款短期借款回收固定资产余值回收固定资产余值回收经营资金回收经营资金净转售收入净转售收入1.11.11.21.21.31.31.41.41.51.51.61.61.71.71.81.81.91.9资金来源资金来源11NN……332211合计合计项项目目序号序号反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，主要用于资金平衡分析。作为房地产项目开发经营的必要条件，各期累计盈余资金不应出现负值。如果出现负值即资金缺口，应采取筹资措施予以解决。基本财务报表损益表盈余公积金应付利润未分配利润9.19.29.3税后利润9所得税8利润总额7土地增值税6经营税金及附加5修理费用4运营费用3商品房经营成本出租房经营成本2.12.2经营成本2销售收入出租收入自营收入1.11.21.3经营收入1N…321合计项目序号盈余公积金应付利润未分配利润9.19.29.3税后利润9所得税8利润总额7土地增值税6经营税金及附加5修理费用4运营费用3商品房经营成本出租房经营成本2.12.2经营成本2销售收入出租收入自营收入1.11.21.3经营收入1N…321合计项目序号反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算利润、投资利润率、资本金利润率以及资本金净利润率等评价指标。基本财务报表资产负债表计算指标：1.资产负债率(%)2.流动比率(%)3.速动比率(%)流动负债总额应付账款短期借款借款经营资金借款固定资产投资借款开发产品投资借款负债小计所有者权益资本金资本公积金盈余公积金累计未分配利润2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4负债及所有者权益2流动资金应收账款存货现金累计盈余资金在建工程固定资产净值无形及递延资产净值1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4资产1N…321合计项目序号计算指标：1.资产负债率(%)2.流动比率(%)3.速动比率(%)流动负债总额应付账款短期借款借款经营资金借款固定资产投资借款开发产品投资借款负债小计所有者权益资本金资本公积金盈余公积金累计未分配利润2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4负债及所有者权益2流动资金应收账款存货现金累计盈余资金在建工程固定资产净值无形及递延资产净值1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4资产1N…321合计项目序号对于房地产开发企业来说，资产负债分析主要是考察房地产项目开发经营期间的资产与负债情况以及项目实施对公司财务（尤其是资产负债率）的影响，从而为投资决策提供依据。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，无需编制资产负债表。3.6房地产开发项目财务评价3.6.2房地产开发项目财务评价指标财务评价指标财务盈利能力评价指标财务清偿能力评价指标静态指标动态指标利润总额利润率静态投资回收期财务净现值财务内部收益率动态投资回收期借款偿还期利息备付率偿债备付率3.6房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标（1）静态指标①利润总额出售型房地产项目1.1-2.1-3-5-6出租型房地产项目1.2-2.2-3-4-5出售型项目包括管理费用、销售费用、财务费用等；出租或自营性项目包括市场推广费、租赁代理费、物业管理费用、房产税以及房地产保险费等。3.6房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标（1）静态指标②投资利润率100%项目总投资润总额年利润总额或年平均利投资利润率在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。3.6房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标（1）静态指标③资本金利润率④资本金净利润率100%资本金润总额年利润总额或年平均利资本金利润率100%资本金均税后利润总额年税后利润总额或年平资本金净利润率3.6房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标（1）静态指标⑤静态投资回收期bP0tt0COCI')(当期净现金流量绝对值上期累计净现金流量的现正值的期数累计净现金流量开始出静态投资回收期1-3.6房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标（2）动态指标①财务净现值n0ttcti1COCIFNPV)()(行业基准收益率或投资者设定的目标收益率3.6房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标（2）动态指标②财务内部收益率n0ttt0FIRR1COCI)()()()()()(122111iiiNPViNPViNPViFIRR插值法计算公式：100%1-FIRR1FIRR4）（季年i2＞i13.6房地产开发项目财务评价3.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标（2）动态指标③动态投资回收期bP0ttct0i1COCI)()(当期净现金流量现值值的绝对值上期累计净现金流量现始出现正值的期数累计净现金流量现值开）动态投资回收期（1-Pb某房地产开发项目全部投资的现金流量如下图所示。如果初始投资的一半采用资本金，另一半是向银行贷款。贷款条件是一年以后开始归还，分5年等额还本付息，年利率为10%。求全部投资和资本金的内部收益率。1500250500500500500950单位：万元解：采用插值法（1）全部投资内部收益率①NPV1（10%）=-1500+【250+500（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.428②NPV2（25%）=-1500+【250+500（P/A,25%,4）】（P/F,25%,1）+950（P/F,25%,6）=-106.27FIRR全=23.03%（2）资本金内部收益率①NPV1（10%）=-750+【52.15+302.15（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.41②NPV2（30%）=-750+【52.15+302.15（P/A,30%,4）】（P/F,30%,1）+950（P/F,30%,6）=-9.57FIRR资=29.73%（P/A,10%,4）=3.1699（P/A,25%,4）=2.3616（P/A,30%,4）=2.1663（P/F,10%,1）=0.9091（P/F,25%,1）=0.8000（P/F,30%,1）=0.7692（P/F,