房地产开发项目资金链管理

房地产开发项目资金链管理作者：尤佳作者单位：西安建筑科技大学管理学院刊名：合作经济与科技英文刊名：CO-OERATIVECONOMY&SCIENCE年，卷(期)：2009，(20)被引用次数：0次相似文献(10条)1.学位论文王雪莲目标成本管理在房地产开发项目中的应用研究2008在我国土地公开招、拍、挂之前，很多房地产开发企业通过各种方式拥有价格很低的土地资源，开发的项目往往都能够获得较高利润，因此房地产开发企业管理层普遍将注意力放在土地资源的获取上，而对项目的实际运营管理关注不够，从而导致房地产开发企业整体项目成本管理的能力普遍比较薄弱，缺乏系统的规范和流程化管理。随着土地招、拍、挂的全面展开，房地产开发企业拿地门槛不断提高，每个企业都站在了同一起跑线上，房地产开发企业要获得利润，必须转变思想，由“向土地要效益”转为“向管理要效益”。随着一系列宏观调控政策的陆续出台，中国房地产行业所处的宏观经济环境发生了巨大变化，主要表现在：房地产企业融资难度加大，资金链紧张；土地交易方式透明化、规范化，拿地门槛不断提高；市场竞争日益激烈。由于房地产开发项目周期长、资金需要量大，因此必须对房地产项目开发的全过程进行成本管理。如何提高房地产开发企业项目成本管理水平，是摆在每一个房地产企业面前的一个难题。房地产企业应把提高企业的盈利能力放在了首要位置，即通过自身管理的改变和提升，采用先进的成本管理方法，在项目管理、流程管理上寻求效益。本文第一章论述了在房地产开发项目中应用目标成本管理的研究背景和意义、研究方法和创新点、本文结构安排，通过对选题背景介绍，说明目标成本管理研究的重要性，并提出对房地产企业开发项目进行目标成本管理是一个行之有效的成本管理方法。第二章论述目标成本管理的相关文献综述和实践概况，并提出本文观点，即根据房地产开发项目的业务流程特点结合目标成本管理的基本模式，可以提出适合我国房地产开发企业的目标成本管理在开发项目中的应用框架，并可以满足房地产企业成本管理需要。第三章通过论述房地产企业的特点、房地产开发项目成本管理现状及存在的问题，提出房地产开发项目实施目标成本管理的必要性。同时针对房地产开发项目的成本构成及业务流程结合目标成本管理的传统模式，提出目标成本管理在房地产开发项目中的应用概念：它是一个利润规划与成本管理的战略体系，要求由价格引导、关注顾客、以产品和流程设计为中心，并依赖跨职能团队；在项目立项时就确定房地产项目的成本目标、利润目标，结合目标利润率，为房地产项目确定可以接受的最高成本，在项目实施过程中保证成本控制在可接受范围之内，其成本控制贯穿于项目整个周期始终，并将整个价值链纳入其中。依据房地产目标成本管理的定义，提出房地产开发项目应用目标成本管理的原则和组织机构体系，并从目标成本确定、分解、优化、控制、分析及考核等六个方面阐述了目标成本管理模式的有效运行方法，说明加强目标成本管理是房地产企业在激烈的市场竞争中求生存、谋发展的必由之路；第四章以一家房地产企业作为案例，具体解读目标成本管理如何运用于房地产企业，以使房地产企业达到控制和降低成本效果，提升房地产企业的竞争能力。第五章对论文进行了总结并提出了应用目标成本管理对房地产行业的启示。2.学位论文张蕾房地产开发项目引入全过程造价管理研究2007近十多年以来，伴随我国经济的高速发展，我国房地产业每年也以约22％的投资增长速度在飞速发展，以2006年为例，全年房地产行业投资额为19382亿元。在我们这样一个人多地少、资金匮乏的发展中大国，研究如何合理利用好这些有限的开发资金，对于房地产这样的资金密集型行业有着重要的意义。另外，近些年来，国家针对房地产行业从金融、土地供应、产品结构等方面出台了一系列的宏观调控措施，这些措施的出台使本来就竞争激烈的房地产行业面临着更为严峻的形势。许多房地产企业都面临着拿地困难、资金链紧张等问题。严峻的形势，要求房地产企业必须认真的管理好自己的每一笔投资。全过程造价管理的方法提供给了我们一个有效的手段。全过程造价管理的方法要求开发商通过聘请专业的造价咨询事务所，从项目的筹划阶段即介入项目，依次参与规划设计阶段、招标采购阶段、施工阶段等的全过程的造价管理工作。通过借助造价咨询事务所专业服务的力量，来为开发商严格控制好投资。虽然国内引入全过程造价管理的概念已经有些年了，然而，现实中却很少有房地产开发企业在实际项目中引入全过程造价管理。以大连地区为例，在大连地区每年近600万平方米的房地产开发项目中，据笔者调查，真正引入全过程造价管理的凤毛麟角。为何全过程造价管理这个替开发商“省钱”的工具在实际开发项目中并没有发挥它的实际功效呢?针对上述问题，笔者在本文的写作过程中，从房地产开发商和造价咨询事务所两者的角度，详细介绍了在房地产开发的各个阶段，两者如何从自身的角度出发做好造价管理工作；研究了在全过程造价管理中，两者如何在业务上做好衔接的问题。针对以上论述的内容，分成了以下3个部分来阐述：首先分析了房地产开发项目的流程以及在各个阶段造价管理的工作内容；从全过程造价管理的角度，论述了全过程造价管理对房地产开发商和造价咨询事务所的要求，本章揭示了制约房地产开发项目不能全面推广全过程造价管理的原因所在；以房地产开发过程为线索，重点论述了如何在房地产开发项目各个阶段引入全过程的造价管理，这是本论文的重点。并引用了作者参加过的一个项目作为案例，证明了引入造价咨询单位参与全过程造价管理是必要的和成功的。本文的创新主要体现在以下3个方面：分析了全过程造价管理各个阶段房地产开发商和造价咨询事务所造价管理工作；从全过程造价管理的角度论述了对房地产开发商和造价咨询事务所的要求；详细介绍了如何引入造价咨询事务所参与房地产开发项目全过程造价管理，并阐述了房地产开发商和造价咨询事务所在业务上衔接的问题，这具有十分重要的实际意义。本文的结论主要包括以下2个方面：通过理论分析和案例论述证明了房地产开发项目引入由开发商主导，造价咨询事务所参与的全过程造价管理对于房地产开发商节约投资以及增强竞争力具有重大的意义；论述了全过程造价管理要求房地产开发商和造价咨询事务所各自从自身的角度加强业务方面的学习，建立完善的造价工作体系并应努力提高各自业务水平，以实现较好的工作衔接。3.学位论文董春林房地产开发企业投融资问题研究2006宏观经济发展看好、产业地位提高、行业内持续竞争加剧，是目前宏观调控背景下我国房地产开发企业发展外部环境的真实写照。在此产业和宏观背景下，房地产开发企业深陷开发资金紧张和还贷压力加大的双重困局，需要适时调整投资开发战略、寻求新的突破资金瓶颈的融资途径。论文从房地产企业生存和进一步发展迫切需要的资金这一战略资源的运用和取得方式入手，利用政策分析、实物期权理论和资本结构理论等现代企业投融资理论、决策评价方法与模型等，结合房地产企业投资及融资方式的中外对比研究，对房地产开发过程中的价值链系统、产品结构选择、投融资规模确定、投资时机与融资方式选择等一系列企业投融资问题进行了深入探讨，从企业运作层次，提出了适应现行市场体制条件的房地产开发投融资决策分析与运作模式，并就未来房地产金融体制建设和企业投融资发展提出建议。论文由导论、房地产开发的产业及宏观环境分析、房地产开发的投融资决策理论分析与方法比较、房地产开发企业的投资运作模式、房地产开发企业的融资运作模式、案例分析、结论及展望共七章组成。主要从房地产企业发展外部环境分析、房地产开发企业投融资理论与方法探讨、房地产开发企业投融资运作实务和投融资操作实践研究四个层面进行了比较、分析和研究。论文的研究成果体现主要在以下几个方面：(1)从企业视角分析提出，未来若干年内，我国房地产业将持续健康发展，但房地产行业内的市场竞争将加剧，房地产企业的运作模式将转向投资模式，企业层面的资金链连续性和融资能力在企业运作中的地位亟需得到战略提升。(2)针对现行可行性研究及经济评价顾及企业运作特点较少，难以为房地产开发项目投资决策和运作提供依据及有效指导等问题，从企业层次提出并建立了房地产开发项目可行性评价的运作分析模型。可有效用于企业进行开发项目储备、已储备和在建开发项目进行投资及融资决策的可行性评价。(3)分析指出房地产投资决策和项目实施过程中的高度不确定性具有某些实物期权特征，尝试将实物期权方法引入并房地产开发投融资决策分析，从企业运作层次，提出并构建了房地产开发项目经济评价的实物期权投资运作分析决策模式。可用于房地产开发中投资机会选择、已储备项目最佳开发时机的选择、分期开发投资时间选择、延迟投资开发期权等带有实物期权特性的项目投资决策评估。(4)在现代融资理论的指导下，结合房地产金融体制创新和企业运作特点，从企业运作层次提出房地产开发企业突破融资瓶颈、争取生存和晋级发展的融资决策模式及相关运作建议。4.学位论文韩志勇颐中房地产开发项目的成本控制2008我国的房地产业经过十几年的发展，已逐渐成为国家经济的重要支柱产业，它带动了多个行业的发展，形成了一个巨大的产业链，解决了众多的就业机会，在国家第三产业中占有十分重要的地位。随着城市房价的持续攀升，国家对此行业发展开始高度关注，特别是2008年以来，国家颁布了一系列的法规文件开始对房地产业进行宏观调控。另外，房地产开发企业的市场竞争越来越激烈，已经达到了白热化的境地，由于银根紧缩，各房地产开发企业的资金链面临断裂的风险。上市融资、企业间的合作开发以及兼并等使房地产企业面临着前所未有的压力，房地产开发企业的利润空间一再被压缩。房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面，将有一批不适应市场的企业被淘汰出局，因此，房地产企业必须要改变过去粗放型的管理模式向集约型方向转变，向管理要效益，其中成本控制工作作为管理工作中关键环节必须引起企业的高度重视，它是企业能否站稳于市场和持续发展的基础。本文首先对当今国内外成本控制理论研究现状和应用现状进行了分析，包括成本性态分析、成本控制内容分析及成本控制程序与方法的分析，为论文研究打好了理论基础；其次本文采用案例分析的研究方法，以颐中房地产公司为案例，以项目成本理论和房地产项目开发成本理论为基础，着重于理论与实际的结合，通过颐中房地产开发项目成本控制的实证，突出主动控制在房地产项目成本控制中的重要作用；运用企业战略和项目型公司相关理论为工具，从开发管理模式角度、组织形式及价值链角度进行分析，对颐中房地产公司在原职能型组织架构下遇到的项目成本管理问题进行分析，进而为降低和控制项目开发成本寻求相应对策，构建以多项目开发模式、强矩阵性组织架构、制度化和信息化的开发成本控制保障体系，并重点从设计、招投标、合同、施工、结算管理等关键环节提出成本控制的措施，以提高企业的投资收益。最后是对颐中房地产项目成本控制的执行效果进行总结，并介绍自己的心得体会。5.学位论文胡志勇房地产企业开发项目融资结构优化研究2009随着我国金融市场的完善和房地产市场的逐渐发展，房地产企业融资活动受到越来越多的关注。资金是企业的血液，特别是房地产企业具有资金需求量大和到位时间要求高等特点，融资活动就显得尤为重要。1996年我国对房地产开发项目实行资本金制度以来，开发项目自有资金从1996年的20％升到2001年30％，到2004年又提升到35％，与此同时房地产预售条件也在逐步提高，加大了房地产企业的融资压力。2008年受金融风暴影响，房地产行业在宏观经济整体下行的背景下也走向一个相对较长的调整期，市场观望气氛浓厚，销售节奏明显放缓。下半年我国房地产市场陷入困境，银行出于风险的考虑，收紧对房地产开发贷款的发放，对购房者的按揭贷款也进行严格的审核，而且一些购房者也处于犹豫和观望中。很多中小房地产企业面临因资金链的断裂而破产的风险，大的房地产企业也因商业银行银根收紧，股市不景气等原因也面临融资困难的问题。因此，在当前的市场环境下研究我国房地产开发项目的融资问题是有必要也有意义的。br　　本文的研究目的：在明确开发项目资金需求量和需求特点的情况下，通过对各种融资方式的适用范围和利弊分析，找出企业在