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物业管理建议上海荒岛房产工作室第1页九洲大唐花园物业管理建议前言服务竞争在当今市场经济日趋成熟的条件下，已与产品竞争、价格竞争并列为商战的三大竞争领域，已成为扩大市场份额的强有力的手段，越来越为商家企业所重视。无论是售前、售中，还是售后服务，都已花样百出，日臻完善。在不断提高客户满意度的同时，也就使产品不断扩大了影响，扩大了市场份额。物业管理在本质上便是种售后服务，通过强化这类服务而提高了物业声誉，树立企业形象，最终取胜市场的个案，已不乏其例。“万科”便是个典型例子。因此本案也应充分利用这一售后服务的竞争手段，为扩大营销，加速市场去化服务。从服务质量的保证体系和实际操作层面来看，以公开招标之方式，请水平较高的专业化物业管理公司来管理本案，较为妥当，也较具市场影响力。这比传统的自建自管更能提高工作效率和服务保障，也更能有效降低物业管理的运营成本。因为，专业化的物业管理公司可凭籍其集约化的经营方式和熟练的操作技巧、服务经验，使其人力、物力等资源能得到更合理更有效率的优化配置，从而，既能节省运营成本，又能保障服务质量。而且，也为发展商省却了大量麻烦，使发展商能更集中精力搞好项目开发。同时，那些著名物业管理公司本身已有的社会影响和品牌效应，也会为本案增强市场号召力，提升本案的品位、档次。因此，房产开发与物业管理的市场分离，各司其职，已成一种发展趋势。在当今发达国家，则早已成为惯例。如果贵方出于其它考虑和某些具体情况，而一时不便外请物管公司管理，那么，在此我们不妨提出本案物业管理的一些具体设想和建议，以供参阅。物业管理建议上海荒岛房产工作室第2页一、生活服务系统1、私家花园养护2、代办、代购服务3、小区邮政代理4、定时、定点班车5、医务保健室6、小型超市7、早点供应8、洗车服务9、租赁、代管服务物业管理建议上海荒岛房产工作室第3页一、生活服务系统就整体而言，现在上海的物业管理仍处于发展的初级阶段，很多物业管理公司都是从原先的房管所转制而来。另一些则是发展商自组的管理公司，虽说也有一些境外的管理公司，但毕竟是少数。物业管理缺乏规范，服务意识和服务水平普遍较差。“朝南坐”的现象屡见不鲜，甚至只重收钱，不重管理。即使有些较好的物业管理也是森严冷漠有余，热情周到不足。物业管理范围，大多也只局限于安保防范，日常维修，环境保洁等方面，而对业主提供各类生活服务方面，则普遍忽略。甚至根本无此意识。这就再次反映了当前物业管理水平的低下。本案则不应重蹈覆辙，而应引以为鉴，加以改进和提高。尤其对物业产品的最高形式——别墅项目而言，则更应注重对业主的服务。根据本案具体情况大致可拟订设立以下服务项目。1、私家花园的养护别墅业主早出晚归，生活节奏较快，一般无暇也无心思照料自家花园，并也缺乏对植物的养护知识。有的业主，甚至不在别墅常住，只在双休日或节假日来住。这就有必要由物业管理公司来统一进行私家花园的日常浇灌、修剪、清理、养护等，以保持植物的良好生长和枝叶繁茂，以及小区环境视觉感受的审美要求。现在有的别墅小区，往往只管小区公共绿化，而不管各家的私家花园，以致有的业主花园杂草丛生，零乱不堪，严重影响了小区环境的整体形象，有碍观瞻，从而影响物业的品牌声誉和品位档次。2、代办、代购服务本案毕竟地处郊区，缺乏基本的生活设施，生活机能的成熟度远不及市区。因此，难免会给业主带来诸多不便。为解决这一矛盾，除小区本身应提供一些力所能及的基本的生活设施外，代办、代购服务则是解决矛盾的有效方式。例如代请家教、保姆、代办订购火车票、机票，代购零星小件物品，生鲜食品，提供净菜服务，代办预定牛奶、报刊杂志等。这类代办、代购服务可酌情收取5%-10%的代办费。（如货值百元以下，收物业管理建议上海荒岛房产工作室第4页10%，百元以上，收5%等）。这类服务可为业主提供相当的便利，使业主省心省力又省时，且花费也不多，是种超值服务，人们乐意接受。这就在很大程度上弥补了本案周边缺乏生活机能的不足。并能由此增强本案的亲和力和人情味，促使人们选购本案。3、小区邮政代理亦即将通常门卫收发室的功能扩大化、丰富化，形成一个微型邮政代理点。这可与当地邮政联系，在本案设立一个邮政点，发挥基本的邮政功能。例如代售邮票、信封，代寄挂号邮件，代寄或代领包裹，并将各类邮件分送至各家别墅门前的信箱内（各家门前信箱，应由本案统一设计制作，以形成视觉美感，与本案环境相协调。而避免各家自行设置的杂乱无章）。虽说随着现代通讯业的发达，邮政功能已日趋弱化，但电话和E-mail，毕竟不能完全取代传统邮政的功能。因此，地处边远的本案，提供这一邮政服务，仍是十分必要的。4、定时、定点班车虽说别墅业主都拥有私家车，但其家庭其他成员的出行仍要依赖公共交通工具。而本案附近现有公交线，总使人感到不便，其辐射范围有限，乘换麻烦，在此状况发生较大改变前，仍需要以小区班车作为过渡与出行交通的补充，以使小区能与上海西区各主要交通枢纽点直达接驳，或与大多数业主的工作区域贯通相连。如虹桥、徐家汇、漕河泾经济开发区等。这类班车主要在上、下班高峰时段运营，为业主家庭成员的上、下班提供便利。因为是定时、定点，到时发车，到指定地点上、下车，故本案接送班车只负责学生（子女）上车后的安全，而不负责业主子女上车前的安全，这与业主自己雇人接送子女上、下学不同。这两者承担的责任也就不同。这可事先与业主讲明，以免日后纠纷。5、医疗保健室物业管理建议上海荒岛房产工作室第5页这一服务设施旨在为业主提供基本的简单的医疗保健服务，诊疗一些小毛小病，开展防病养生的咨询指导，设置家庭病房、上门服务，护送危重病人去医院，及时进行现场急救，为患者生命争抢时间等等。这一设施可与附近医院挂钩，本案则免费提供场所，由医院每天派人来值班。亦即这等于为医院增设了一个医疗点，提供了为医院创收的机会。这对医院同样有利，他们也会乐意合作。为业主提供就诊便利，为突发急病提供及时救护，并为业主提供养生保健的知识普及，这显然会大受业主欢迎，成为不同于其他别墅的又一卖点。6、小型超市别墅物业理应提供比普通住宅更多的生活享受，然而本案附近缺乏基本的商业设施，既使连买包烟，附近都没有小店，而要走很远。更谈不上日常的生活消费品了。这显然给业主带来诸多不便，哪还说得上享受？因此，本案必须设置一个小型超市，以满足业主的基本生活需求。这可与一些超市公司联系，通过一年免租金，一年半价租金的招商方式，吸引超市进驻。一旦本案全部开发完成，清盘结案，那么，这一商业设施还能成为贵方的又一赢利项目，获得长久的租金收益。对业主来说，则又解决了日常的购物需求，使他们不必舍近求远地外出采购。而对商家来说，虽说最初的一年生意清淡（因入住业主有限），但从长远考虑，则是他们扩大市场份额的战略布点。随着本案的清盘，业主的入住，以及附近房产的不断开发，人口的导入，其抢先一步的市场进入，必然会产生可观的经济效益。且一年的免租优惠，也会降低经营成本和风险，会促使他们采取“放长线，钓大鱼”的经营策略，而进驻本案。7、早点供应随着时代的变迁，买即食早点解决早餐，已成为上海人的普遍生活习惯。而本案附近同样缺乏早点供应网点。因此，提供这一服务设施也同样必要。这可与“新亚大包”、“永和豆浆”等快餐公司合作，同样以一定期限的免租招商方式吸引他们进驻。先可作为其连锁门店的一个外派供应点，根据本案现场生意物业管理建议上海荒岛房产工作室第6页情况，及时配送。主要是供应早点，兼营午餐快餐，以供业主不时之需。待日后业主增多，以及附近物业的人口导入，快餐公司再正式在此另设连锁门店。上述商业设施和保健室，最好设在主入口附近，现场售楼处一侧，并与别墅区相对隔离。这就可使商家不仅做小区内的生意，还可对外开放经营。做附近居民，如北美别墅和对面工业区的客户生意，以使商家更能有利可图，聚集人气。同时，也可因这些商业设施的生意兴隆而扩大本案的知名度和社会影响，为本案的后期开发别墅创造市场条件，使潜在客户深感本案的设施齐全和生活的便利、舒适。8、洗车服务别墅业主大多都有小车，本案为他们提供全天侯的洗车服务，必然会使他们满意、放心。洗车工可分早、中两班，以保证早、晚两头的服务时间，方便业主。9、租赁、代管服务本案可接受业主房屋租赁和空房代管的委托。代为业主出租，保管一时空置房屋，以增强物业的投资回报。这项服务可解除业主的后顾之忧，也会促使他们选购本案。二、安全保障系统物业管理建议上海荒岛房产工作室第7页1、安保管理2、消防管理3、车辆管理4、应急处理二、安全保障系统本案的安全保障系统包括四个方面——安保管理、消防管理、车辆、道路管物业管理建议上海荒岛房产工作室第8页理、应急处理等。这四个方面的安全保障，除了借助于各类技术防范手段和智能化系统外，保安人员的训练有素和高度警惕，也同样致关重要，甚至起决定作用。再好的技术装备、智能系统，如果缺少了人的因素，也无以发挥作用。如今有的小区尽管也有红外线报警、摄影监控等，但还是多次发生了入室盗窃之事。这就是前车之鉴。1、安保管理包括门卫、巡视、各类监控设施的值勤等管理。保持24小时不间断，全天侯防范。安保人员的招聘应注重思想品德素质和身体健壮条件，最好从退伍军人中招聘。上岗前须经专业培训，以明确岗位要求和行为规范。保安人员除须提高警惕，严加防范外，还应增强服务意识和行为举止的礼貌，提倡微笑服务，友善待人，尊重业主及其家居，而不能老是板着脸，让人望而生畏，退避三舍。人情化的保安服务，才是业主所真正需要的。这对别墅业主来说，则更是如此。应使业主有“归”之如“宾”之感。监控系统一旦发出报警和异常情况，值勤人员应立即通知有关人员，即刻处警，迅速作出反应。巡视制度，应昼夜不息，尤其是夜间巡视，更为重要。一旦发生意外，一方面迅速出击，控制局面，一方面随即与110取得联系，及时获得警方支援，制服歹徒。2、消防管理首先要熟悉各类消防设施的分布情况，并熟练掌握操作使用技能，以便一遇火警能迅速控制和扑灭火情，最大限度地减少损失，而不致于因慌乱和使用的生疏而延误时机。因此，平时的消防训练应成为保安人员的必修课，并保持经常的不断强化。此外，还应熟悉通晓各类消防条例和法规，经常检查消防设施的正常与否，督促业主自觉遵守消防条例。规劝违规者及时更正。如居室装修时热水器的安装不当，电源布线的不当，易燃易爆物品的保管、处理不当，消防通道的堵塞与他用物业管理建议上海荒岛房产工作室第9页等。还有，一旦发生火情，人员的疏散，现场的警戒、扑救，及时119报警，善后处理等等，都须保安人员、管理人员未雨稠缪，早作应对。3、车辆管理包括小区内车辆的限速行驰，通行路线方向的指示，禁鸣告示，外来车辆的停车管理与车牌、车型登记（这是为了以防外人将旧车驰入，将业主新车盗窃驰出。）业主车辆专用的IC卡刷卡门禁制度。亦即无此卡，大门口挡车栏杆就不会自动开启，保安人员即应上前查问，以彻底杜绝业主车辆被盗的可能。4、应急处理如遇突发事件，（如刑事案件、寻衅闹事、自然灾害、或业主的突发急病，意外伤害，老人、小孩失踪等），除及时报警外，则应迅速处理，控制现场，安抚居民，力尽防止事态的扩大和恶化，还应防止有人混水摸鱼。并应协助有关部门、机构妥善处理，维护小区安定。另一类应急处理，则是设备故障，突然停水、停电等，除迅速派人查明原因，及时报修外，还应尽可能地采取一些临时应急措施。例如，开启备用设备，动用事先预留的生活用水，提供汽灯、手电、蜡烛等临时照明，电话线接报警系统外线等。并加强现场警戒，防止外人混入。事后及时向居民业主作好解释工作，说明事故原委，并诚恳致歉。这些应急处理，必须针对各类突发事件的不同情况，事先一、一订出相应的一系列应变措施，形成制度，熟练掌握，有的还须进行实站演习，反复操练，以免临阵惊慌失措、六神无主，使现场局面失控。三、环境维护系统物业管理建议上海荒岛房产工作室第10页1、绿化养护①植物病、虫害防治②绿化工培训③枯死植物更换④节日绿化布置⑤绿化养护要求⑥养护操作规范2、环境保洁①道路保洁②绿化保洁③入口广场保洁④小区水体保洁⑤会所保洁⑥垃圾箱、房保洁三、环境维护系统小区环境维护包括园林绿化的养护、修