成都房地产市场监管相关政策

成都房地产市场监管相关政策成都市城乡房产管理局市场监管处黎东明一、房地产销售服务人员相关规定房地产销售服务人员•房地产销售服务人员是指在房地产开发企业、经纪机构从事房屋销售（含代理）或居间服务的人员。上岗•从业资格或专业培训：房地产销售服务人员应当取得相应从业资格或经过专业培训合格后，方可从事相应的房屋销售（含代理）或居间服务业务。（目的：确保销售服务人员在上岗时已掌握相关基础知识）•登记造册：市房地产经纪协会应有计划地开展房地产销售服务人员的教育培训工作，对取得相应从业资格或经过专业培训合格的房地产销售服务人员，进行登记造册，统一注册编号，统一胸牌。（目的：确保对销售服务人员的统一规范管理）一、房地产销售服务人员相关规定从业•亮牌服务：房地产销售服务人员在销售服务时，应佩戴统一注册编号的胸牌，实行亮牌服务，接受社会监督。（目的：引导社会力量监督销售服务人员从业行为）•签名：房地产开发企业、经纪机构在按照有关规定进行商品房或存量房网上签约时，应当在网签合同上标注促成销售的房地产销售服务人员姓名及注册编号。（目的：确保销售服务人员从业行为留下痕迹，便于事后监督）一、房地产销售服务人员相关规定•禁止行为：（一）房地产销售服务人员未按规定进行统一登记取得胸牌从业的；（二）房地产销售服务人员未按规定佩戴胸牌或转借、冒用他人胸牌的；（三）房地产销售服务人员为促成交易，进行不符合实际情况的虚假宣传或承诺的；（四）房地产销售服务人员违反其他房地产交易管理相关规定。•监督措施：（一）房管部门应定期或不定期对房地产开发企业、经纪机构进行检查；（二）责令及时整改；（三）记入信用档案；（四）行业内通报；（五）媒体曝光；（六）行业协会的惩戒机制；（七）违反法律法规和规章的，依法予以处罚。•行业协会的惩戒机制：诫勉谈话、书面警告、通报批评、取消评优、媒体曝光、禁止聘用以及诚信扣分。二、销售现场信息披露管理规定信息披露•销售现场信息披露是指房地产开发企业或经纪机构在销售（或提供经纪服务）房屋时，在销售现场公示相关信息或提供相关信息供购房人查询的行为。•意义：减少因房屋销售中房地产企业与购房人信息不对称所形成的纠纷，保护购房人的合法权益。信息披露的方式•“三栏一处一提示”：房地产企业预售和现售商品房，应当在销售现场设立公示栏及信息查询处。具体为：证件公示栏、文件（文本）公示栏（台）、房源信息公示栏、信息查询处（商品房）、特别提示。二、销售现场信息披露管理规定信息披露内容•一、证件公示栏应包括：（一）商品房预售许可证或房屋所有权证；（二）国有土地使用证；（三）建设工程规划许可证及骑缝章总平面图；（四）开发企业资质证书；（五）房地产经纪咨询机构备案证书（代理销售应公示）；（六）物业服务企业资质证书；（七）销售服务人员注册证书。二、销售现场信息披露管理规定•文件（文本）公示栏（台）应包括：（一）商品房销售管理办法；（二）城市商品房预售管理办法（预售商品房应公示）；（三）商品房预（销）售方案；（四）商品房买卖合同示范文本（含补充协议格式条款）；（五）（物业）临时管理规约；（六）商品房销售委托书（代理销售应公示）；（七）成都市商品房预售款专用账户监管协议书。•房源信息公示栏应包括：二、销售现场信息披露管理规定（一）批准预售当期和原有的可售房源总套数、建筑总面积、最高单价、最低单价和平均销售价格（按建筑面积计算）；（二）每套商品房建筑面积、建筑面积单价、套内建筑面积、销售总价；（三）商品房房源“可售”、“定购”、“拟定合同”、“已售”等销售动态信息；（四）房价折扣、优惠等促销形式；（五）抵押相关信息。•信息查询处应提供如下查询服务：二、销售现场信息披露管理规定（一）商品房网上签约备案查询；（二）建筑工程施工许可证；（三）房产测绘成果报告；（四）物业共有部分清册；（五）《白蚁预防合同》或实施房屋白蚁预防的证明文件；（六）前期物业服务合同；（七）购房人家庭成员住房情况申报表（住房限购期间提供）；（八）相关管理部门规定其他需要提供查询的信息。二、销售现场信息披露管理规定•特别提示包括如下信息：（一）所售房屋享受特殊政策或受政策限制情况；（二）项目周边不小于100米范围内现行规划的主要信息等周边情况（2010年12月10日后取得《建设工程规划许可证》的项目）；（三）项目不利因素；（四）项目可否提供住房公积金贷款、公积金中心咨询电话；（五）住房限购政策（住房限购期间提示）；（六）相关部门的监督举报电话；（七）其它需要购房者注意的事项。二、销售现场信息披露管理规定监督手段建立商品房销售信息违法违规行为披露制度。通过网络、报纸、电台和房产政务中心电子显示屏等媒体公示监管查处的商品房销售信息违法违规行为及整改情况。完善企业信用档案建设，将企业的违法违规行为记入企业信用档案。并向相关行政部门和社会公布。三、网上签约公示及投诉处理网上签约制度•网上签约是指开发企业通过成都市商品房买卖合同网上签约系统（以下简称网签系统），将房源已定购、拟订合同、已售（备案）等状态同步在网签系统中确认，完成网上签约备案的过程。•网上签约各状态流程：定购：商品房定购合同联机打印后。由网签系统生成定购合同编号，同时在商品房楼盘表内显示该单元（套）商品房已定购。三、网上签约公示及投诉处理拟订合同：商品房买卖合同联机打印后，在网签系统的商品房楼盘表内显示该单元（套）商品房已拟定买卖合同。已售：商品房买卖合同备案后，由网签系统生成合同备案编号，同时在网签系统的商品房楼盘表内显示该单元（套）商品房已售。•合同变更及注销：买卖合同网上备案后，在购房人取得房屋所有权证前，合同主体一般不得变更，家庭成员之间变更或增加家庭成员为共有人除外。购房人取得房屋所有权证前，买卖双方经协商一致，需要对合同中的条款内容进行变更的，应当持已备案的书面合同、变更合同的书面申请及其他有关材料，向房产管理部门申请办理合同备案变更手续。三、网上签约公示及投诉处理买卖双方协商一致，需要解除商品房买卖合同的，应当持已备案的书面合同、解除合同的书面申请、退房协议及其他有关材料，向房产管理部门申请办理合同备案注销手续。网上投诉平台建立网签系统监督管理制度，设立“商品房项目网上投诉平台”。开发企业应及时在网上投诉平台上进行答复，接受社会监督。如开发企业未及时答复，网签系统在5个工作日后自动关闭。开发企业应到房产管理部门说明情况，房产管理部门进行调查处理。四、商品房预售方案管理预售方案制定基本原则：开发企业应按照诚信、合法、科学合理的原则制定商品房预售方案。预售规模：开发企业应结合实际，合理确定申请商品房预售许可的规模。商品住宅项目一般不得分层、分单元和以套为单位申办预售许可。自留房源：对于商品房预售方案确定的保留自有房产，原则上在办理房屋所有权初始登记前不得销售。商品住宅项目保留自有房产的应当符合“少量、合理”原则。预售方案内容四、商品房预售方案管理（一）商品房项目（以建设工程规划许可证许可的范围为依据，下同）的基本情况。包括项目名称、坐落、土地用途、项目总规模、容积率、绿地率等。（二）商品房项目的建设情况。包括项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排。（三）开发企业保留自有房产的位置、面积、套数（间数）等情况。（四）本次预售商品房的可售房源幢数、套数（间数）、建筑面积、销售均价。（五）本次预售商品房的可售房源表（含每套房屋的房号、面积、销售总价、房屋性质等）。（六）开始销售日期、签约销售流程。四、商品房预售方案管理（七）销售方式和项目商品房销售人员情况。委托经纪机构销售的，经纪机构应当取得房产管理部门的备案证书。（八）解决商品房销售矛盾纠纷和突发事件的处理预案。（九）房产管理部门认为需要明确的其他事宜。预售方案变更商品房预售方案一般不得变更。确需变更已审核的商品房预售方案的，应提交房产管理部门审核。开发企业应保证现场公示价格与商品房网上签约系统价格一致。确需调整价格的，开发企业应重新申报，并按新调整的价格对商品房网上签约系统和销售现场“可售房源信息公示栏”的内容进行变更。四、商品房预售方案管理价格调整期间，可售房源仍按原价格销售，购房人要求购买的开发企业不得拒售。对多次调整价格的，开发企业应将每次调整的每套商品房价格列入销售现场信息披露“信息查询处”内容，方便查询。预售方案的监督执行房产管理部门在监督管理活动中，发现有违反本规定情形的，应责成开发企业作出书面说明，并限期整改。必要时房产管理部门可暂时关闭该项目商品房网上签约系统。情况严重的，通过媒体予以曝光，并通报相关部门，由相关部门按照有关法律法规给予处理。房产管理部门完善信用档案建设，将企业和相关人员的违法违规行为记入信用档案。五、普通住房标准普通住房标准的由来•国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发[2005]26号）规定，明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。五、普通住房标准允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。•2005年5月27日，国家税务总局财政部建设部下发《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号），规定“各地要根据国办发[2005]26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准”。五、普通住房标准成都市普通住房标准的确定2005年5月30日印发了《成都市房产管理局关于制定成都市享受优惠政策普通住房具体标准的通知》（成房发[2005]58号），规定享受优惠政策的普通住房应同时满足3个条件：一是住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0），二是单套建筑面积在144平方米以下（含144），三是实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。五、普通住房标准普通住房标准的作用•营业税：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。•契税：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。五、普通住房标准•土地增值税：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。纳税人（开发企业）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；免征土地增值税：普通住房平均交易价格根据国家税务总局财政部建设部《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）规定，住房平均交易价格“是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格”、“由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确认，每半年公布一次”。五、普通住房标准成都市最新普通住房平均交易价格成都市中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格经测算后确定为：二环以内：11000元/平方米二环至三环之间：8000元/平方米三环以外：7600元/平方米六、住房限购政策限购措施：在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区，下同）暂时实行住房限购政策。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同），暂停购买第3套住房。外地户籍居民