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三大价值体系借鉴性解析一方集团市场部2013年5月亚奥·金茂悦2012年10月26、27日盛大开盘开盘当天售罄，狂揽20亿发表于2012-10-2718:14:02|只看该作者·没看到前300什么状况，300以后真和抢白菜一样。从进门看到销控表到最后选房号，不足1分钟的时间。看到自己选的房号贴上“已选”标签，长嘘一口气！余光扫了下剩下的房源，不足10套，都是1号楼的小户型，有钱人太TMD多了！！！然后才想起来还憋着一泡尿......发表于2012-10-2807:55:182楼同感，接近400号的我，进门30秒定了我可选的最后一套房，别的预选方案一个不剩，唯有2，3号楼才是我的备选方案。最后只好选了顶层。但愿，将来看到的房和样板间真的一模一样。明智的开发商应该在这个楼盘中倾注大量的心血，毕竟这是他们所谓的“悦”产品的首个楼盘。如果首期楼盘业主不满意，那开发商真是自我作践。口碑不好的楼盘以后可怎么推啊？就是交房有点太晚了。项目二期推出位于10层低密洋房及18层通透板楼的95-102㎡舒适两居，118-157㎡品质三居，全部精装修。目前排队中……借鉴意义：产品怎么打造，才能建立差异化，抓住刚需、刚改客户中的高端客户，实现快去化、高溢价？从交通、配套、规划、园林、户型、科技、装修、物业、现场体验、卖点表达、营销推广等方面全方位构建并放大项目价值一方集团项目如何快销盛华公馆一方国际一方天鹅湖一方天鹅湖万达广场项目信息项目基本情况项目名称亚奥·金茂悦项目地址朝阳北五环顾家庄桥西北角开发商北京方兴融创房地产开发有限公司总占地面积7.06万平米建筑类别板楼项目具体数据总建筑面积13.7万平米容积率2.5绿地率30%装修精装（标准3500元/㎡）梯户比2梯3户，3梯2户车位待定面积区间100㎡、120㎡、150㎡、178㎡户数总户数1040户开盘时间2012年10月27日（市场客户）销售价格30148元/㎡入住时间2014年底一、打造悦系产品价值交通条件两横：北四环、北五环七纵：北苑东路、北苑路、安立路、京承高速、机场高速、京藏高速、广顺路六地铁：5号线、8号线、13号线、15号线、建设中的14号线和规划中的17号线两横、七纵、六地铁立体路网路网发达，距最近地铁站仅800米，需具备极佳的通达性，满足与城市核心20分钟的通勤要求0.5公里1.5公里2公里0.8公里距离5号线北苑北站站直线距离为1公里，距离13号线北苑站约2公里比邻北五环路，京承高速相距2.5公里，距规划中的红军营南路东口站仅800米，车行及地铁交通便利。配套资源教育配套：10所幼儿园、5所小学、2所中学、4所大学（朝来天使双语幼儿园、艾德沃幼儿园、花家地实验小学朝来校区、北京市和平街第一中学小学部、北京化工大学附属中学等）商业配套：易事达购物广场、新北辰购物中心、卜蜂莲花；生态配套：5大公园：奥林匹克森林公园、朝来森林公园、勇士营郊野公园、清河营郊野公园、黄草湾郊野公园娱乐配套：5大高尔夫：北苑高尔夫俱乐部、高润高尔夫俱乐部、鸿华高尔夫俱乐部、K酷国际影城、798艺术区医院：望京医院、中日友好医院、安贞医院。未来售楼处的位置将是专业综合医院。项目依托区域成熟的教育、商业、娱乐、生态、医疗配套，可以满足居住所需的全面配套需求。唐纳双语幼儿园北辰购物中心奥林匹克森林公园鸿华国际高尔夫K酷国际影城北京第二实验小学5大公园，5大高尔夫公园，2000万平绿地周边城市印象老旧，但确保大区域配套成熟，绿地休闲资源优势突出，15分钟生活圈畅享规划解读2.5高容积率，通过高低配置营造低密社区院落式围合规划，兼顾高板楼间距与洋房私密性面积配比、资源分配、价差，比较合理规划解读共8层，包括：134㎡、157㎡左右三居，共48套共8层，包括：134㎡、156㎡左右三居，共64套共10层，包括134㎡、156㎡左右三居，共80套共18层，包括：100㎡左右二居，118㎡、130左右三居，共126套共10层，包括：134㎡、156㎡左右三居，共60套项目总建面13.7万平，容积率2.5.是由12栋（8-10层洋房及18层高板）高低配组成的低密社区本次开盘1#楼（市场客户）；2#、3#、10#（市场客户）；12#、15#（内部客户）楼，其中内部客户共186套房源，市场客户共318套房源。共18层，包括：100㎡左右二居、118㎡、130㎡左右三居，共126套楼座价格排序：1#15#2#3#10#12#贵200贵700产品价格排序：96-102两居、118小三居、155大三居32000-33000121-134三居31000产品结构居室面积区间㎡套数占比两居96-10210821%36%小三居1187214%三居121-13425250%64%1557214%合计——504100%100%8-10层洋房：一梯两户18层高板：两梯三户、两梯四户2.5高容积率，通过高低配置营造低密社区院落式围合规划，兼顾高板楼间距与洋房私密性面积配比、资源分配、价差，比较合理园林解读选取十年成树，按别墅标准打造一环、三段、八庭的景观格局；大量运用软景和植物，实现60%的软景和40%的硬景的园林比例；人车分流，保障园区活动的老人及儿童的安全，隔绝尾气污染；园林成本对外报价1000元/平米；采用英式自然园林，营造自然、静谧的居住环境，放大低密社区优势。园林解读“2.2m三重自然植被围合”：由2-3层的大树将园区环绕在其中，人行的视线不能穿透，保证园区的私密性、降低了外界噪音干扰。“5重园林+一环漫步跑道”：按五重园林方式打造沿途绿植，营造花海、树阵的丰富园林；宽3米，长约400米的漫步跑道联通各园林组团，路面低于两侧，形成微型谷底，联通各主题花园，配合沿途景观，实现移步换景的景观效果，增强业主园林使用面积，弱化人均园林面积占有小的问题。一环：联通各园林组团，弱化人均园林面积占有小的问题。园林解读“三段”：前庭、中庭、后花园中轴对称，形成仪式感极强的中央景观轴，不破坏整体自然氛围；“前庭”由树阵、水景墙组成，让业主体会回家的归属感、仪式感；三段：创新手段在“自然”的主旋律下营造仪式感及私密性后园前庭中庭“中庭”由景树、花卉及智慧之泉组成，通过植物与景观小品的融合体现英式园林的风情；“后园”由丁香花海、大草坪形成私密性很强的空间；园林解读“1号组团：老人休闲区”：利用缓坡地打造开敞草坪，满足老人的休闲需求；“2号组团：儿童户外运动区”：北京首个为孩子打造的运动公园，公园里大面积铺装塑胶地面，利用微地型，形成地面起伏的滑板区，满足孩子结伴玩闹的需求；八庭院：满足全家庭需求、提供邻里交流平台；实现了前庭后院的别墅体验，提升园林的使用功能。“8号组团：儿童戏水区”：设立40-50公分的浅水区，种植驱蚊植被，孩子可在此戏水；12356847281“其他庭院”设有小草坪，做为亲子游戏的场所，为家庭及邻里间的交流、娱乐提供平台；在楼座附近种植树木，既保证不对低户形成遮挡，又保证了低户的私密性。建筑立面芝加哥C.P.S百货公司大楼芝加哥风格，三段式砖墙立面，着重打造公共空间及采光窗，降低立面成本，突出品质感及景观价值三段式设计：一、二层门头为深咖色天然大理石；中间采用赭石色劈开砖横向铺装，窗边、立柱纵向拼砖；顶部采用50公分宽的双叠线角。配合芝加哥窗形成立体感极强的网络式立面；延续了三段式外立面的品质感，学院风格又增添了文化底蕴；“芝加哥窗”：在柱子之间全开的宽度大于高度的横向长窗，最大化利用社区及园林组团的景观价值；“2+1大堂”：首层及停车场双精装大堂，4米挑高设计，全石材铺装，智能照明系统；在此之上单元入户大堂前利用园林树阵及地面大块石铺装打造一个私属感礼仪感很强的室外大堂。芝加哥窗三段式设计大理石双叠线角楼顶大理石户外大堂两室两厅一卫97㎡三室两厅两卫118㎡三室两厅两卫155㎡户型分析关注客户居住舒适度，充分考虑采光及主卧的舒适度；“N+1”空间设计，满足家庭不同周期灵活需求；同时满足了客户浪漫、尊贵与务实的使用价值。客厅双面观景南向阳台，南向带阳台主卧主卧、次卧被厨房隔开，设玄关，私密性强。厨房、餐厅、客厅，格局组合合理储物间：储藏、儿童游乐室，布局合理，功能灵活南北通透，无阻隔南向客厅连接全景阳台卧室全景飘窗，118㎡小面积中采用奢阔套房设计设玄关、卧室分散，私密性强U型厨房、利用率高多功能房：书房、老人房、客房、儿童游乐室，适用各阶段灵活需求客厅南向阳台，主卧全景飘窗独立餐厅，与主卧客厅分开，秩序井然卧室套房设计，主卫、衣帽间共享空间U型厨房，利用率高独立储物空间，无浪费面积。双明卫设计，通风采光佳户型配比居室面积区间㎡套数占比两居96-10210821%36%小三居1187214%三居121-13425250%64%1557214%合计——504100%100%户型分析主力户型将尊贵浪漫、务实、全家庭舒享等客户价值放大到极致主力户型121-134三居，除以上价值点外，大部分户型设置三面采光阳台及卧室飘窗，部分户型设置了南向老人房。6、客厅收纳装修解读1、厨房上柜收纳2、餐厅下柜收纳3、客卫收纳4、主卫收纳5、玄关收纳7、书房收纳8、阳台收纳10、餐厅收纳9、卧室收纳10大收纳系统，解决紧凑型户型收纳与美观的矛盾——盛华公馆与一方国际未设计收纳系统，万达广场住宅可充分借鉴“书房收纳”：保险箱、箱包“阳台收纳”：洗衣、晾衣平台，可放置洗衣机以及拖把涮洗池“主卫收纳”：台盆下方、毛巾、浴巾、盆具“客卫收纳”：台盆上方的镜像内置收纳空间，洗漱、美容等用品，装修解读“中西双用U形厨房”：推拉门打开的时候可以营造开阔空间，烹饪西餐。如果烹饪中餐可以关闭推拉门。“推拉门轨道上置”：便于卫生清洁、防止老人孩子磕碰意外。“主次卧不同洗手盆”：主卧采用台上洗手盆，合适深度、防溅水；客卫考虑儿童方便采用台下盆。“网格收纳柜”：台面收纳空间，采用网格化设计、保证通风，防止湿毛巾等相互影响。全家庭生活样本：人性化设计，满足男女主人、儿童、老人对居住功能不同需求——集团住宅产品精装修可充分借鉴“卫生间照明”：柜子下面设置柜下灯、柜子上方设置柜顶灯，凸显金茂五星级酒店的居住体验感。“卫生间钢化璃”：钢化玻璃不易损坏，即便发生意外破损，单位面积能变成80粒，确保使用安全。装修解读其中地板、入户门锁、厨具、壁纸等看得见部件与广渠金茂府相同，电器、卫浴产品为西门子、科勒等国际一线品牌而非顶级品牌；精装修品牌与广渠金茂府看齐，赠送全套德系品牌厨卫家电——从看得见的地方强化业主品质联想科技系统建筑外围护结构系统：隔绝室内外热传导，保持室内温度的稳定，提高了外围防水性能。节能效能达到65%。外窗系统：断桥铝合金窗框，双层中空玻璃，中空层间距12毫米，隔音、降噪、保温、隔热等。地板采暖：地板中敷设与建筑同寿命的管道。以均匀的地板辐射方式向房间换热。24小时热水：24小时集中热水供应，即开即热生活热水系统，五星级酒店的标准服务配置。建筑隔声：除外围护、中空玻璃外，内墙系统和楼板可隔绝邻居起床、淋浴洗漱、冲厕等各类生活噪声。保证噪音休息时低于35分贝、活动时低于45分贝。雨水收集系统：屋面雨水、冷凝水收集处理系统，收集自然水用来浇灌小区植被及清洗道路等。引入住宅科技技术赋予项目绿色、低碳、科技的高性能指标，建立“绿色科技、金茂品质”的区隔性标准，坚定客户对产品高端品质感、舒适度的认知。家居智能化系统：入侵、消防报警呼叫系统。灯光控制；可视对讲；网络信息服务；预留背景音乐。太阳能系统：太阳能覆盖小区提供照明、24小时热水。物业服务“5341”快速反应体系：接到业主电话后5分钟内必须反应到位，一般问题30分钟内解决，30分钟无法解决的，应向业主口头解释，并于4小时内最终解决，需协调外部单位解决的，应于1日内向业主做出书面答复。零隐患服务：与客户活动时间错时服务；早晨6点清洁服务，对设备设施严格定期排查。24小时全时服务：无时限客户服务热线；无时限商务中心服务；无时限维修服务；无时限生活咨询服务；无时限