从小区内业主因财产被盗而据交物业费看物业管理的保安义务

从小区内业主因财产被盗而据交物业费看物业管理的保安义务物业案例讨论2008-08-1813:23:07阅读44评论6字号：大中小随着房地产行业的蓬勃发展，城市内商品化住宅小区功能日趋完善。物业公司作为小区内从事物业管理的服务性企业，其权利义务来源于与业主委员会（或业主）签订物业服务合同。依据物业服务合同物业公司对应承担那些保安义务？业主因为遭受财产损害是否有权据交物业费，并要求物业公司承担赔偿责任？本文意在分析物业服务合同中物业公司履行保安义务的范围及违约的认定和责任。案件简介：吴某家住北京市丰台区马家堡西路某小区，2006年9月18日，其在中午回家后，将自己新买的电动自行车未按照小区物业公司的要求放到自行车库里，而是放在里自己居住的单元楼口附近的便道旁，结果在其下午准备出去时，发现自己的电动自行车被盗。随即打电话到物业公司保安部，物业公司保安部在接到电话后立即到现场，在作完现场记录后陪同吴某到属地公安机关报案。此案目前未被侦破。2006年10月份，吴某所在小区的物业公司收取2007年的物业管理费，吴某以物业公司未尽到保安义务为由，拒绝交纳管理费，并声称如果物业公司到法院起诉要求其交纳物业费，他就到法院起诉物业公司要求物业公司因未尽到保安义务承担其丢失自行车的赔偿责任。该小区物业公司在随后的收取物业管理费过程中，又有其他业主以类似的理由而拒交物业费。评析：目前，城市商品化住宅小区的物业管理日趋专业化、市场化，但我国物业管理方面的法律法规已经不能适应因物业服务而产生的各种问题的需要。业主往往因人身或财产受到损失时，和物业管理企业之间的矛盾也随之激化。从上述案件不难看出，如何在物业服务合同中明确物业管理企业的保安义务，物业管理企业在业主人身或财产受到损失时应承担什么责任，是化解此类矛盾的关键。一、物业管理合同中物业管理的范围，及物业公司的保安义务？根据2003年6月8日中华人民共和国国务院第379号公布，自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第二条规定，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。其中物业服务合同是联系业主和物业服务企业之间的不可缺少的法律文件，在整个物业管理中起到桥梁和纽带的作用。《物业管理条例》第三十五第二款规定，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。可见，该条款主要起的指导性、提示性的作用。业主和物业管理企业之间的权利与义务需要当事人双方通过合同的形式创设来获取合同权利，这也是物业管理范围来源的基础。在实践中，大多的物业服务合同都是物业公司根据有关部门制定的范本提供给业主的，由于业主缺少相关的法律知识，所以对相关条款就没有特别约定，比如保安义务方面。那么，如果在物业服务合同中当事人对保安义务没有特别约定，法律法规在这方面是否有强制性的规定呢？《物业管理条例》第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。第四十七条规定，物业管理企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。上述内容是目前我国在法律、法规层面对物管公司保安义务的唯一规定。由此可见，物业公司保安义务主要是在物业管理区域内为维护小区内公共秩序和安全而采取的一定的安全防范措施，包括：小区内的巡视、监控、违法犯罪的及时制止、保护现场和报警、对小区内的突发事件及时处理等，其目的是为了保障管理区域内的财物不受损失、人身不受伤害，工作、生活秩序正常。物管公司除按照条例的规定履行保安义务外，通常还应和业主通过合同约定更为明确的保安内容，并按照合同约定收取服务费用，提供有偿服务。二、小区业主是否有权因为财产被盗而拒交物业管理费并要求物业公司承担赔偿责任〉？〈〈物业管理条例〉〉第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。上述规定可以看出业主获得赔偿的前提是物业管理企业未履行物业服务合同而导致其财产受到损失。而对因第三人的侵权造成业主财产的损失，物业服务企业是否承担赔偿责任，目前我国尚无明确的法律规定。笔者认为物业公司只要尽到其约定或合理的保安义务，既当不法侵权行为发生时，只要物业公司平时的值勤服务及保安设施正常，并履行了其应有的注意义务，在这种情况下发生的业主人身或财产遭受侵害，物业公司是不应承担责任的。因为物业公司的保安义务只能对社会治安起到一个协助的义务，是通过合同约定产生的，其不可能起到防止任何不法行为发生的作用，即使公安管理部门的具有法定义务，其也不能起到彻底防止不法行为发生。业主不能因为交了物业费，财产被盗就让物业公司来赔偿，因为物业公司的保安义务也需有一个合理的范围。道理是相同的，警察的开支也是由纳税人提供的，目前还没有因为盗窃案件的发生，而让公安机关赔偿的案例。〈〈物业管理条例〉〉第七条规定，业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费用的义务。从以上规定分析，业主交纳物业服务费是法定义务。另外，从公平和诚实信用的角度分析，业主作为同一物管服务范围内的成员，其在行使成员权的同时，也应履行相应的义务。业主在不交纳物业服务费的情况下，势必减少物业公司的收入，根据服务与收费对等原则，物业公司将减少相应服务成本支出，这样服务质量就会下降，如果恶性循环，将使小区内其它业主的权益也不能得到很好的保障。综上所述，笔者认为物业公司与业主可在物业管理合同中对于业主人身、财产损害赔偿责任作出特别约定，如果违反了约定就要承担责任，如果没有特别约定的或没有违反约定，物业公司则不须承担赔偿责任，同时业主也不能因此而拒绝交纳物业服务费。杭州市物业管理业主公约作者：佚名文章来源：本站搜集点击数：2658更新时间：2006-1-1213:38:33一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守牧业管理法规政策的规定。二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。三、委托物业管理企业负责、房屋设施、设备、环境卫生、公共秩序、安全防范、等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。五、业主或物业使用人对物业企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并按有关规定到物业管理企业办理有关手续。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督并将注意事项和根本上行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，千百万他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，造成他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门依法处理。八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。九、凡房屋建筑及附恬设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。十、与其他业主使用人建立全法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。十一、在物业范围内，不得有下列行为：(1)擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。(2)对房屋的内外承重墙、染、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；(3)各类防盗或保安门、窗、栅等安装超出外墙立面。(4)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；(5)损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公司设施；(6)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；(7)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危险物质等；(8)践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品；(9)在公共场所、道路两侧乱设摊点；(10)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；(11)随意停放车辆；(12)聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；(13)违反规定饲养家禽、家畜及宠物；(14)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。十二、人为造成公用设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。十四、业主使用物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等应用设施、场地时，应按规定交纳费用。十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友好，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。