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大中华区物业摘要|二零一五年第二季度政策驱动变革前行专题文章办公楼4北京12上海13广州14成都15深圳16天津17青岛18重庆19沈阳20台北21香港22武汉23西安2411经济和政策动态中国物流仓储投资进入2.0时代7打造更具吸引力的北京零售市场之3大环节8深圳引领中国住宅市场的复苏步伐9中国降低进口关税会对零售业产生冲击？102015年第二季度，中国GDP同比增长7%，优于预期的数据显示中国经济有企稳迹象。尽管投资和制造业增长放慢，但得益于证券市场活跃和房地产市场销售复苏，服务业本季度增长加快。政府在2015年第二季度执行了一系列经济刺激措施，包括从2014年底开始的多次降息和降准，旨在为市场释放更多的流动性。在三月底房贷新政出台以及去年11月以来央行连续多次降息等利好政策刺激下，被抑制已久的改善性购房需求得以释放，致使二季度住宅销售强劲复苏。在中国致力于拉动内需、调整经济结构的政策下，我们看到社会消费品零售总额，尤其是线上零售表现突出。国务院及财政部开展降低进口关税的试点，并大幅下调针对小部分日用消费品的进口关税。此举已受到部分大型国际零售商的欢迎。在甲级办公楼市场，国内金融企业，继续保持对甲级办公楼的强劲租赁需求。跨国公司继续控制其租赁成本，租赁需求总体较弱。其扩张需求主要集中在国内总部所在的一线城市。此致敬礼周志锋中国区研究部总监工业地产2553零售物业住宅3757酒店北京26上海27广州28成都29深圳30天津31青岛32重庆33沈阳34武汉35西安36北京38上海39广州40成都41深圳42天津43青岛44重庆45沈阳46台北47香港48武汉49澳门50西安51北京54上海55广州56香港58北京59上海60成都61天津62沈阳63经济和政策动态4–专题金保持稳定。但是一些二线城市正在经历供应高峰，并导致甲级办公楼租金继续下降，如重庆、成都、郑州。在2015年4月，国务院宣布在广东、天津及福建三省新设立自由贸易试验区（自贸区），同时决定扩展上海自贸区范围。这项决定表明中国新一届领导人正在致力于将一系列重要的经济改革复制到中国更加广大的区域，尤其是针对金融与服务业的改革。我们认为自贸区所带来的一系列改革将在中长期推动办公楼需求的提升。优质零售物业市场：2015年第二季度，国务院及财政部开展降低进口关税的试点，并大幅下调针对小部分日用消费品的进口关税。调整范围涵盖化妆品、服装、鞋类、以及纸尿裤这四类商品。部分关税下调比例高达50%。此举已受到部分大型国际零售商的欢迎。目前雅诗兰黛集团已宣布下调部分明星产品的国内建议零售价格,最大降幅达到23%。未来将有更多品牌宣布价格下调的计划。由于受到新型购物中心以及在线电子商务的双重施压，全国各地开始出现百货关店潮，其中包括百盛、万达及天虹等大型连锁百货商场。在上海的核心商圈，这些传统百货空出原先占据的黄金地段，使这些空间得到了更好的使用，例如开设国际品牌的旗舰店。本季内，位于上海淮海路上的东方商厦正式闭店，未来将被打造成拥有全球最大无印良品旗舰店的精品购物中心。但是在二线城市，百货关店将会为当地的零售物业市场空置率带来上扬的压力。在这些城市，已有越来越多的零售物业出现租金增长放缓甚至下降的现象。但不可否认的是，每个城市中仍有少数业绩突出的物业，于本季内保持了租金以中等个位数增长的趋势。2015年第二季度，中国GDP同比增长7%，优于预期的数据显示中国经济有企稳迹象。尽管投资和制造业增长放慢，但得益于证券市场的活跃和房地产市场销售的复苏，服务业本季度增长加快。在中国致力于拉动内需、调整经济结构的政策下，我们看到社会消费品零售总额，尤其是线上零售表现突出。政府在2015年第二季度执行了一系列经济刺激措施，包括从2014年底开始的多次降息和降准，旨在为市场释放更多的流动性。我们预期这些刺激措施的积极影响将在下半年逐渐显现，使经济环境和市场情绪有所改善。证券市场近期震荡加剧，但这并不能反映中国经济的基本面，而是市场对股市上涨以来估值过高的正常修正。中国经济的关键风险在于地方政府债务危机和金融机构不良贷款。个人投资者在证券市场中投资的财富比例相对较少，股市波动可能促使投资者将大部分个人财富投向房地产市场以求保值。甲级办公楼市场：在2015年二季度，国内金融企业，尤其是保险与财富管理公司，继续保持对甲级办公楼的强劲租赁需求。需求主要来自于新设立、升级以及扩张。跨国公司继续控制其租赁成本，租赁需求总体较弱。其扩张需求主要集中在国内总部所在的一线城市。在上海与北京，一些行业，诸如制造业与贸易行业出于租金考量继续外迁至非中央商务区办公物业。在仲量联行跟踪的20个城市的甲级办公楼市场中，上海本季度租金环比涨幅最高，全市净吸纳量极为强劲。作为中国的金融中心，内资金融机构租赁需求持续旺盛，同时一些大型民营企业为满足其总部办公需求大面积购买自用办公物业。在其他的三个一线城市中，租金本季度也继续上涨。大部分二线城市租高端住宅市场:在三月底房贷新政出台以及去年11月以来央行连续多次降息等利好政策刺激下，被抑制已久的改善性购房需求得以释放，致使二季度住宅销售强劲复苏。在仲量联行跟踪的20个主要城市中，2015年第二季度整体住宅市场成交量环比大幅上升57%。同样的，在高端住宅市场，成交量较上季度上升73%。这导致部分城市高端住宅库存量急速下降。根据过去12个月的平均销售速度计算，20个城市高端住宅库存去化时间由去年第三季度18个月的高点缩短至本季度的14个月。随着市场情绪持续提振，开发商重获定价权。本季度，我们跟踪的20个城市中有12个城市高端住宅价格出现上涨。在成交更为活跃的一线城市，本季度价格涨幅加速。部分开发商在在过去的三个月已他们的销售价格提高5-10%。本季度强劲的销售势头将会延续至2015年下半年。随着楼市政策继续保持宽松，改善性需求持续释放，2015年下半年住宅销售量有望继续回升。我们预计销售量的回升会使更多开发商在今年年下半年提价，一线城市房价将随之加速上涨。甲级办公楼租金，2015第二季度增长值（环比）-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%上海深圳北京广州厦门苏州南京杭州青岛西安武汉天津长沙大连沈阳成都重庆郑州5–专题资料来源：仲量联行二十城市优质零售物业供求指标0%3%6%9%12%15%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,0000809101112131415百分比‘000平方米净吸纳新增供应未来供应空置率2008至2014年净吸纳、新增供应和空置率均为全年数据。2015年新增供应为年初至今供应量。资料来源：仲量联行二十城市大众住宅市场季度成交额2,2333,2714,1494,2844,6422,8774,8004,60001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0001Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q104Q101Q112Q113Q114Q111Q122Q123Q124Q121Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q15成交面积（万平方米）4个一线城市16个二线城市20个城市年均成交量（大众住宅市场）Note：1)4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州；2)重庆大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分资料来源：中国房地产指数系统6–专题优质商铺租金增幅放缓租金增幅加快租金跌幅放缓租金跌幅加快北京、上海成都重庆广州武汉宁波*沈阳深圳天津西安*台北香港长沙*大连、苏州、郑州*无锡*杭州、南京、青岛、厦门**号城市每半年更新一次备注：该同心圆图代表仲量联行对每个代表城市零售物业市场成熟度的判断。我们考虑的因素包括：零售品牌多样性、市场体量（高端零售存量）、租金水平，以及消费力。优质住宅北京成都西安*大连广州宁波重庆、杭州上海青岛深圳天津武汉无锡沈阳、厦门*香港澳门台北价格增幅放缓价格增幅加快价格跌幅放缓价格跌幅加快长沙*郑州*南京、苏州*号城市每半年更新一次备注：该同心圆图代表仲量联行对每个代表城市住宅市场价格的波动程度，及市场成熟度的评估。我们考虑的因素包括：聚集效应（例如省会城市或主要城市），市场对政策、宏观经济变化，供应增减等情况的敏感度（例如开发商的反应速度等）资料来源：仲量联行中国房地产资讯服务2015年第二季度物业周期图制作依据为我方信任的可靠材料，尽一切努力确保其准确性的同时，我方不提供任何保证，保证其不含有事实错误。甲级写字楼北京上海深圳成都杭州南京宁波*沈阳苏州武汉重庆香港台北价格增幅放缓价格增幅加快价格跌幅加快价格跌幅放缓澳门、广州厦门*大连、青岛天津、西安*郑州*无锡*长沙**号城市每半年更新一次备注：该同心圆图代表仲量联行对每个代表城市物业市场成熟度的判断。判断基于对经济发展现状（例如住户类型是否多样，跨国企业所占比重等）及房地产市场活跃程度（供需、实际租金及价格水平等）的综合考量。与其他类型物业不同，中国的物流市场直到最近几年才开始受到投资者青睐。但问题是：这种热度是否会步零售和办公楼市场的后尘，呈现出供应过剩的局面？在高回报及供不应求（受电子商务推动）等因素刺激下，物流地产已经成为中外资本趋之若鹜的投资热点。在过去两年里，投资者已向该市场注入逾600亿元人民币。鉴于个体资产的投资规模太小，不足以满足机构投资者的胃口，约有80%的交易都在企业层面产生。对仓库开发经验不足的投资者，经常会选择与已在中国扎稳脚跟的开发商建立合作关系。下表为2013年以来若干重大企业层面投资交易（合资）情况：日期投资方开发商金额2014年11月加拿大退休基金计划投资委员会嘉民集团4亿美元2014年9月平安地产，太盟投资集团五洲国际控股有限公司3.43亿美元2014年7月三井，三菱北京建设控股有限公司1.46亿美元2014年5月荷兰汇盈益商仓储服务有限公司6.5亿美元2014年9月RRJ资本，淡马锡上海宇培集团2.5亿美元2014年2月中银集团投资有限公司，厚朴基金，中国人寿普洛斯25亿美元2013年10月高盛益商仓储服务有限公司1.2亿美元2013年8月凯雷，Townsend集团上海宇培集团2亿美元2013年7月阿布扎比投资局美国普洛斯集团5亿美元2013年6月加拿大退休基金计划投资委员会嘉民集团4亿美元资料来源：各公司官方网站投资者的热捧推动了仓储市场的发展，但有关该行业可能过热的担忧也随之而来。开发商纷纷斥巨资进军中国城市，从事土地收购和仓库开发等业务。地理位置优越、土地政策宽松的城市最近几年已出现供应高峰。例如，武汉的优质仓储总量增加了八倍以上，从2011年的85,000平方米激增至2015年1季度的692,400平方米，今后三年的规划供应量超过900,000平方米。同时，随着电子商务行业开始企稳并进入整合期，电子商务需求的增长开始降温。由于京东、阿里巴巴等巨头已着手自建仓库，对仓储空间的需求开始回落。这样一来，多个市场已出现供过于求的苗头。武汉的空置率从2011年的零上升到2015年第一季度的33%。在成都，空置率从2011年0.6%的低谷飙升到2015年第一季度的20%，原因是同期仓储面积总量将近翻了一番。甚至连成熟市场也面临局部地区供过于求的情况。例如，上海2015年第一季度的总体空置率为16%，而该市临港地区的空置率已逾40%，足以使开放商在当地开发新项目时慎之又慎。空置率升高、需求回落，导致许多市场的业主不敢轻易提高租金。例如成都、沈阳和天津等城市，由于新兴区域业主租金报价低于均价，近期城市平均租金水平开始下滑。热门市场中的项目也需更长的时间才能租出去，因此，业主为吸引租户而需要作出一定让步。总体而言，中国的物流土地供应很可能会收紧，因此长期来说，物流业的商机仍然可观。但是，通过建造仓库而大赚快钱的时期可能已经过去了，中短期将面临供过于求的风