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我国房地产发展历程、现状及未来发展趋势2000级经济学母庆旺2我国房地产市场发展历程1国外房地产市场泡沫分析3我国房地产市场发展现状4我国房地产市场未来展望CONTENTS国外房地产市场泡沫分析——日本泡沫分析PART120世纪80年代，日本房地产泡沫空前膨胀。自1985年起，日本地价暴涨，房价随之暴涨，并持续到1991年。1991年，日本央行开始限制以土地作担保的融资总量，随后日本房价开始暴跌，房地产泡沫破灭。日元快速升值，房地产市场投机盛行宽松货币政策，房地产市场贷款激增配套政策不当，土地的资产功能过强国外房地产市场泡沫分析——美国泡沫分析PART120世纪90年代，美国房地产价格开始上涨。2000-2003年，美国房价增速在9%～11%之间波动；2004-2005年，美国房价增速提高到15%～17%。2005年2季度，美国房价达到峰值，之后快速下滑，2007年2季度进入负增长阶段，房价随之回落。货币政策过于宽松，导致流动性严重过剩。金融创新监管不力，肆意低客户房贷门槛。新兴经济体大量资金涌入，推高了房地产市场价格。国外房地产市场泡沫分析——西班牙泡沫分析PART12000年世界股市陷入熊市后，人们纷纷将资金投向见效快、收益高的房地产市场。2002年西班牙加入欧元区，货币更迭再次激发西班牙房地产业的升温。2008年金融危机来临后，银行信贷紧缩，贷款利率提高，政府债务成本上升，失业率上升，西班牙房地产泡沫破灭。外资大量涌入西班牙经济发展过度依赖房地产业移民增长过快推升住房需求长期宽松的货币政策是房地产泡沫产生的直接助推剂土地财政顽疾与税收政策缺失是推高房价的重要制度性因素投资投机需求过度膨胀是房地产泡沫产生的重要诱因居住型需求与实际购买力是支持房地产持续发展的基石泡沫分析PART1泡沫分析PART1泡沫是否严重？我国房地产是否存在泡沫？未来发展如何？CONTENTS2我国房地产市场发展历程1国外房地产市场泡沫分析3我国房地产市场发展现状4我国房地产市场未来展望发展历程PART1回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30多年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。发展历程PART1萌芽阶段（1958-1991）从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至开始经济体制改革。同时商品房理论慢慢开始突破。1978年1958年1986年1989年重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。1980年1980年4月邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想。9月北京市成立住房办公室。可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中1988年1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。1981年深圳开始商品房试点。发展历程PART1探索与调整（1992-1999）邓小平同志的南巡讲话房地产开始迅速发展起来掀起了房地产开发的高潮亚洲经济危机1997年1992年1998年1998年中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动。1998年5月9号，中国人民银行出台了《住房贷款管理办法》。1998年以后，房地产进入了平稳快速发展时期。发展历程PART1快速发展（2000-2008）北京申奥成功温州炒房团中国正式成为WTO成员房地产热潮从北京上海一线城市向内陆转移2002年2001年投资投机狂潮开始出现2004年房价大涨2007年疯狂暴涨2006年继续上涨4.28再次加息抑制需求5.17国六条密集的调控政策难以撼动房价高攀土地市场规范化政策出台招拍挂2003年地王现象出现国土资源部叫停别墅供地，低密度住宅成”抢手货“2005年走低回落短暂低迷期一季度房价上涨19.1%3.26国八条4.27新八条2007年上海汤臣天价11万/平米；北京商品房预售均价首次突破万元。下半年，此前屡屡收获甚微的宏观调控终于让这只停步下来的舞鞋放慢了节奏，市场观望情绪浓厚，房价企稳。发展历程PART1全面调整（2009-2015）四万亿政策刺激成交量回升全面回暖房价普涨2010年史上最严调控成交锐减2009年需求重新释放楼市火爆2011年调控深入成交冰冻2013年调控加强市场反弹2012年调控持续市场回暖地方政策微调房贷利率优惠85折销售回升地王频现保利万科泡沫破灭鄂尔多斯温州新国十条二套房提高首付比例和贷款利率暂停发放三套房及以上的住房贷款楼市出现降价潮新国八条保障房限购令限价令房产税试点新国五条以房养老地产金融化万科入主徽商银行、恒大地产购入华夏银行股权、绿地集团入股上海农商行等。房企出海发展历程PART1全面调整（2009-2015）全面调整（2009-2015）降准降息去库存2015年政策宽松双向和分类调控：调控不再一刀切了，而是根据不同地区、不同城市的不同市场形态，实施不同的调控目标与方式。保障性住房：“两会”政府工作报告中提出，加大保障性安居工程建设力度，加强配套设施建设，提高大城市保障房比例。不动产登记：《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》正式公布政策松绑：限购退出；首套房认定标准调整；央行降息2014年调控不再一刀切发展历程PART1全面调整（2009-2015）政策变迁（1980—1991）1980年6月中共中央、国务院批准了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅商品化政策1983年12月国务院颁布《城市私有房屋管理办法》第一部保护私有房屋所有权,规范房屋交易的法规1988年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。,确定了房改的目标、步骤和主要政策,对全国房改的工作进行了部署,标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。1988年国务院办公厅发布了《全面推进城镇住房制度改革的意见》至此,全国的土地有偿使用、房地产综合开发、房地产交易、住宅商品化、住宅制度改革都有了突破性进展。1990年5月《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台，为土地使用权有偿出让提供了具体依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革。1991年6月国务院发布《关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知》,在继续提出合理的调整现有公房租金、出售公有住房的同时,强调实行新房新政策。1991年10月国务院召开全国第二次住房制度改革工作会议,随后批转了国务院住房制度改革领导小组起草的《关于全面推行城镇住房制度改革的意见》,提出从改革公房低租金着手,将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度。发展历程PART1全面调整（2009-2015）政策变迁（1992—1998）1992年颁布了《城市房地产市场估价管理暂行办法》、《商品住宅价格管理暂行办法》等，使房地产市场交易和管理逐步走上法制化轨道。1994年7月全国人大常委会通过《中华人民共和国城市房地产管理法》房地产方面的一个重要基本法,标志房地产法律、政策体系建立起来。1994年7月国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，对进行城镇住房制度改革的根本目的、基本内容以及近期的改革重点等作了原则规定。1997年5月中国人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》，不仅给按揭业务提供了法律依据，对房地产金融也是一大突破。1998年7月1998年5月9号，中国人民银行出台了《住房贷款管理办法》。7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，国发(1998)23号。进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设；停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。全面调整（2009-2015）政策变迁（2001—2006）发展历程PART12001年3月降低住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公积金管理条例》。2001年7月国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》（2002国土资源部“11号”令）开始实施，助推了政府基础建设和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求，无意中成了房价上涨的助推器。2002年5月国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求从7月1日起,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交。2004年4月存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。2004年7月根据国土资源部、监察部2004年第71号文件规定：2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。此为房地产业界有名的“8·31大限”。住宅土地用地价格由此一路狂涨。2005年3月国务院办公厅发布《关于切实稳住住房价格的通知》，首次明确提出抑制房价过快上涨，明确要采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。2006年5月国六台出台，调整供应结构，重点发展中低价位中小套型普通商品住房、经适房、廉租房；发挥税收、信贷、土地政策作用、严格执行开发、销售政策，制止囤积土地行为；减缓拆迁带来的被动需求全面调整（2009-2015）政策变迁（2007—2008）发展历程PART12007年8月国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，该文件被认为是对“房改”的总结，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变，是住房新模式的转折点。2007年9月央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例。规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为。2008年6月再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）2008年9月降低贷款利息0.27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点；2008年10月财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》——降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变。全面调整（2009-2015）政策变迁（2010）发展历程PART1首套房贷贷款首付比例提高至30%以上；暂停发放三套以上购房贷款，暂停发放无1年以上社保证明或纳税证明的非本地居民购房贷款；对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限制居民购房套数。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５0％，贷款利率不得低于基准利率的１.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量；加快保障性安居工程建设。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》2010年1月2010年4月2010年9月2010年10月上海、深圳、厦门、杭州、南京、福州、大连、宁波、三亚、温州、天津、海口、广州等13个城市出台限购令。明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给。全面调整（2009-2015）政策变迁（2011-2014）发展历程PART12011年国八条出台二套房贷首付比例提高到60%；限购范围扩大到全国各直辖市、计划单列市、省会城市等；新政涉及面广，调控力度大，超过以往各次调控政策。四大行首套房贷利率降到基准线；央行两次降准，间接刺激了住房消费。出售自有住房按转让所得20%计征个税；对房价上涨过