我国房地产市场发展的政策建议

我国房地产市场发展的政策建议作者：刘豪作者单位：华中师范大学经济学院房地产经营管理专业刊名：中国商界英文刊名：CHINACOMMERCE年，卷(期)：2009，(2)被引用次数：0次参考文献(5条)1.黄绪虎.张昱房价.中外房价、城市化与中低收入家庭住房模式解读2.陈多长房地产税收论20053.袁世亮.陈光国外国房地产制度19964.施金亮房地产投融资5.清家刚.秋元孝之.陈滨可持续性住宅建设相似文献(10条)1.学位论文吴尚荣我国家电行业上市公司资本结构与公司业绩相关性实证研究2007资本结构问题长期以来一直是企业财务管理理论研究中的核心问题，资本结构不仅与企业的税收地位、财务状况、代理成本和治理结构直接相关，而且与公司业绩及未来发展能力直接相关。合理的资本结构有利于规范企业的行为和降低资本成本，提高公司业绩；相反，不合理的资本结构会增加公司的资本成本，降低公司业绩。上市公司资本结构与公司业绩之间存在着互为影响的相关关系，即：资本结构影响公司业绩，公司业绩影响资本结构。国内外学者对上市公司资本结构与公司业绩之间的相关关系问题进行了大量的研究。研究的结果出现了两种不同的结论：一种是资本结构与公司业绩之间呈现出正相关关系，认为资产负债率越高，公司业绩越好；资产负债率越低，公司业绩越差。另一种是资本结构与公司业绩之间呈现出负相关的关系，即资产负债率越高，公司业绩越差；资产负债率越低，公司业绩越好。这两种不同的研究结论给人们带来了一些疑问。本文在国内外研究成果的基础上，选择目前研究相对较少的我国制造业中的家电行业上市公司作为研究对象，定性分析资本结构和公司业绩的现状并探析其成因，然后选择多个指标同时对在2000-2006年沪、深两地上市的20家家电行业上市公司的资本结构与公司业绩之间的相关性进行双向检验。在实证过程中，选用了总资产利润率和主营业务利润率、净资产收益率作为公司业绩指标，用资产负债率作为反映资本结构的主要指标，进一步选择长期负债率、流动负债率作为分析资本结构内部因素的指标。通过SPSS13.0分析软件，对各变量进行多元线性回归及二次方曲线分析。从实证的结果可以看出：一方面家电行业上市公司资产负债率与总资产利润率呈开口向下的二次方抛物线关系，认为最佳资本结构的理论临界值在家电行业上市公司发展过程中是存在的；另一方面认为家电行业上市公司业绩的改变对资本结构存在影响关系。针对实证研究的结果，论文最后提出了完善我国家电行业上市公司资本结构和提高公司业绩的政策建议，即：审慎对待我国家电行业上市公司的债务约束；增强我国家电行业上市公司股权融资机制；要提高我国家电行业上市公司业绩，必须优化资本结构；大力发展企业债券市场，提高家电行业上市公司债券的融资比例以及提高家电行业上市公司财务管理水平。2.期刊论文查奇芬.王斌资产负债率指标值合理区间的测定-财会月刊（综合版）2007,(7)资产负债率是评定一个企业经济效益的重要指标,在理论上也存在多种评定其合理值的方法.本文在综合考虑了多种评定方法后,从权益资本利润率标准差的角度,探讨了资产负债率合理区间的测定,并给出了相关建议.3.学位论文严小明公司资本结构选择机理及其风险控制—基于中国上市公司的实证分析2005资本市场是典型的信息不对称市场，研究资本市场中上市公司融资方式与资本结构选择问题必须考虑到信息不对称的情况，同时研究资本结构选择问题，必须从我国上市公司存在的现实问题出发。所以本文研究思想是以公司资本结构选择机理为主线，以信息不对称下的博弈理论为主要分析方法，主要研究公司资本结构选择与融资决策、投资决策、公司价值之间关系以及我国上市公司强烈股权融资偏好、过度投资形成的理论解释，然后对我国上市公司资本结构选择影响因素进行实证分析，最后对公司资本结构选择所形成的风险提出控制方法。本文可分为四个部分，共七章内容。第一部分是公司资本结构选择理论的综述篇，即第一、二章内容。第一章说明公司资本结构选择问题的研究理论背景以及现实背景；第二章对公司资本结构理论即以权衡理论为基础的现代资本结构理论、以信息不对称为基础的新资本结构理论以及以公司控制权转移为基础的后资本结构理论进行系统综述和评述。第二部分是资本结构选择机理的分析篇，包括三章内容。第三章研究公司资本结选择与融资决策之间关系。首先分析了违约风险限定下的公司资本结构选择和融资决策，得到公司资本结构关于违约风险的解析表达式，对不同行业之间和不同公司之间的资本结构存在明显差异提供很好的解释；其次从委托代理角度和公司经济主体相互博弈的角度分析公司资本结构选择和融资决策，论证了公司资产负债率随着努力成本系数增大而降低；随着激励强度增大而增大；随着经营者风险规避程度增大而降低。在委托代理关系下，企业负债经营条件更加苛刻，当经营者努力程度不论能否被观测，企业负债经营的前提是公司息税前期望利润率与债务利息率之差必须大于公司负债率与利息率之积；而当公司是内部人控制时，其负债经营条件要求更高；最后从我国上市公司特定股权结构角度说明股权融资有利于提高经营者期望收益、从资本市场信息不对称前提下融资方式不同导致公司市场价值不同的角度说明我国上市公司权益融资方式是理性选择、从我国资本市场融资法规的弊端为上市公司创造权益融资的条件共三方面来解释我国上市公司强烈股权融资偏好的成因。第四章研究公司资本结构选择与投资决策之间关系。首先阐明不对称信息下公司投资不足和投资过度行为产生原因；其次对我国上市公司过度投资进行理论解释，由于我国上市公司特定的股权制度安排，即国有股、法人股不能流通，这必然产生不同股票持有者之间的目标差异，即上市公司流通股股东的目标是股票市场价值最大化，而公司经营管理者（国有股、法人股股东的代表）的目标是国有资产或法人资产保值增值最大化，在公司投资收益转化为公司净资产的比例较高的情况，相对于仅仅存在信息不对称的资本市场的过度投资行为来说，我国上市公司过度投资行为要普遍得多；最后对产品需求不确定情况下，分别对完全垄断和垄断竞争的公司资本结构选择与投资决策进行分析。第五章研究公司资本结构选择与公司价值之间关系。利用信息不对称博弈理论解释公司资本结构选择与公司价值关系，得出公司的预期收益的均值越大，则公司负债就越大，公司价值也越大；公司预期投资项目的风险越大，越可以提升公司的价值；对于高质量公司，外部投资者比例、资本市场信息不对称程度越高，导致高质量公司价值下降幅度越大；而对于低质量公司，外部投资者比例、资本市场信息不对称程度越高，低质量公司价值上升幅度越大。第三部分是实证分析篇。第六章在同时考虑公司微观因素形成的技术约束和宏观经济因素形成的市场约束的影响下，对我国上市公司资本结构选择的影响因素进行了实证分析。第四部分是公司资本结构选择的风险控制实践篇。第七章主要探讨公司资本结构选择的风险控制。分析了利率互换、期权理论对公司资本结构选择的风险进行控制；分析了期货套期保值策略对公司债务融资风险的控制；讨论了可转换债券、债转股策略对公司资本结构选择风险的控制。整体来看，本文研究具有以下五个创新点：1、建立了资本结构选择与融资决策的委托代理模型，论证了公司资产负债率随着努力成本系数增大而降低：随着激励强度增大而增大；随着经营者风险规避程度增大而降低。当公司是所有者控制并且经营管理者的努力程度可以被所有者观测时，公司资本结构即资产负债率最大，经营管理者的努力程度最高；当管理者努力程度不可能被所有者观测时，公司的资产负债率会降低，管理者的努力程度也会降低；而内部人控制的公司资产负债率最低，并且公司经营管理者的努力程度也最低。在不考虑所有者与经营者之间委托代理关系时，企业负债经营的条件是公司息税前利润率大于债务利息率。但是在委托代理关系下，企业负债经营条件更加苛刻，当经营者努力程度不论能否被观测，企业负债经营的前提是公司息税前期望利润率与债务利息率之差必须大于公司负债率与利息率之积；而当公司是内部人控制时，其负债经营条件即息税前期望利润率要求更高。2、对我国上市公司强烈股权融资偏好进行理论解释。首先从我国上市公司特定股权结构角度来看，我国大部分上市公司都是“内部人”控制的公司，经营管理者从自身期望收益角度选择权益融资策略，公司权益融资即降低资产负债率，会提高企业经营管理者的期望收益，所以我国上市公司进行股权融资是经营管理者最优融资选择。其次从信息不对称和债券市场不完善角度来看，我国资本市场债券融资法规决定了上市公司风险债券边际期望破产成本的变化率大大高于其边际期望价值的变化率，融资企业为了提高企业市场价值，采用股权融资决策实际上是理性选择。最后从我国资本市场再融资法规角度进行分析，种种弊端对上市公司强烈股权融资偏好创造了机会。3、对我国上市公司过度投资进行理论解释。由于我国上市公司特定的股权制度安排，即国有股、法人股不能流通，这必然产生不同股票持有者之间的目标差异，即上市公司流通股股东的目标是股票市场价值最大化，而公司经营管理者（国有股、法人股股东的代表）的目标是国有资产或法人资产保值增值最大化，即公司净资产价值最大化。鉴于我国上市公司的股利分配决策，大多数公司都是不分配，所以投资项目收益转化为公司净资产的比例较高的情况，相对于仅仅存在信息不对称的资本市场的投资过度行为来说，我国上市公司投资过度行为要普遍得多。与西方发达资本市场相比，我国资本市场股权融资资金配置使用效率比较低。4、对公司资本结构选择所形成的风险提出防范与控制方法。分析了期货套期保值策略对公司债务融资风险的控制，得出了最小风险期货套期保值的套头比例以及套期保值的有效性指标的解析表达式；分析了可转换债券、债转股策略对公司资本结构选择风险的控制，得出可转债发行规模以及债转股转股比例的解析表达式。5、对我国上市公司资本结构选择的影响因素进行实证分析以及对我国上市公司再融资配股定价进行实证分析。结果表明我国上市公司资产负债率与公司盈利能力、非负债类节税、公司成长性呈负相关关系。同时上市公司在选择资本结构时，不但要考虑微观经济因素形成的技术约束影响，也要考虑宏观经济因素形成的市场约束的影响。宏观经济因素例如通货膨胀率、货币增长率因素的变动已经成为我国上市公司资本结构选择时必须考虑的重要方面。但是我国上市公司负债融资决策与西方现代资本结构理论相比也有许多偏差，这主要是由于我国特定的历史、制度以及社会主义市场经济的起步阶段等等原因造成的。例如公司资产负债率与公司规模、股权结构呈正相关关系，与公司经营风险、贷款利率没有相关关系。4.学位论文缪丹中国上市公司资本结构和控制权研究2005企业的资本结构是在某一个时点上，企业资产负债表中总股本与总负债的比率、不同股东持有股本的比率等。但是，资本结构的意义远不限于这些简单的比例关系，企业资本结构的选择对现代企业制度的建立和实现具有十分重要的意义。从企业治理的角度看，最优的资本结构是对企业控制权的合理配置，在企业委托人(外部投资者和债权人)与代理人(内部经营者)之间形成有效的激励与监督机制，以最大限度地提高企业的价值。中国上市公司控制权的特征表现为内部人控制严重，突出表现在控股股东滥用控制权进行关联交易，挪用上市公司资金，侵害代理人的利益，这和中国上市公司的资本结构相关。中国上市公司资本结构特点表现为较低的资产负债率和严重的股权融资偏好，而这种资本结构取决于上市公司的所有权结构，同时又强化了所有权安排。国有股在上市公司处于控股地位，但公有资产模糊的委托代理关系和较长的代理链，使所有者的代表失去监督的激励，廉价的投票权使所有者代表反而和代理人出现合谋。上市公司代理人既没有公有资产委托人的监督，中小股东也无法监督，外部债权人监督失效，控制权市场基本没有形成，所以代理人的目标仅仅是维持公司不破产，根本不用考虑公司的价值最大化问题，那么无需还本几乎不用支付股利的股权融资，就是最佳的融资选择。而股权融资后代理人的控制权没有受到任何影响。优化资本结构和改善公司治理的最终思路是引入竞争机制。产品市场的竞争机制可以显示代理人的经营绩效，债权人治理和控制权的市场的建立可以引入外部控制权的竞争