搜索
大中华区物业摘要二零一二年第二季度封面：京基100，深圳专题文章如何看待中国经济前景4中国房地产市场概览5日益成熟的成都甲级写字楼市场6上海非核心办公楼市场8写字楼北京10上海11广州12成都13深圳14天津15青岛16重庆17沈阳18台北19香港20商铺北京21上海22广州23成都24深圳25天津26青岛27重庆28沈阳29住宅北京30上海31广州32成都33深圳34天津35青岛36重庆37沈阳38香港39澳门40工业北京41上海42广州434大中华区物业摘要|二零一二年第二季度如何看待中国经济前景从2011年下半年起，我们对中国经济前景的基准预测为2012年上半年经济增速稳步放缓–即“软着陆”–而增幅在下半年将有所回升。虽然据上周公布的第二季度国民经济数据显示，国内生产总值（GDP）同比增长仅为7.6%，但是我们仍坚持这个观点。为什么我们相信下半年中国经济有望回暖？这种信心主要来自两方面。首先，今年年初起基础设施投资稳步回升，并在6月出现大幅提高，同时银行新增贷款也大幅增长。其次，在首次购房者回归市场的支撑下，春节过后住宅市场成交量稳步上升。这两点推动了国民经济中各大行业的需求：无论是重工业、制造业，还是商品进口和就业等。重要的是，这些并非偶然，而是政府有意为之的结果。特别是在住宅市场，从2月起开始实施的隐性宽松政策是促使成交量回升的关键。第一季度首付要求降至30%，有消息称某些小型银行甚至将房贷首付下调至20%。从上月起的两次降息也使房价更易承受，大型银行对首次购房者的房贷利率从年初的最高点7.05%降至5.7%，而根据非官方数据，小型银行更降至4.6%。在住宅市场，由于大部分城市面临大量新增供应，因此我们并不认为开发商会在今年获得定价权，这将会减少政策重新开始紧缩的风险。但其中的关键是继续维持和执行抑制投资性购房的政策，而正是这一政策的执行力度使中央政府反复强调需对房价变化保持警惕。由于限购政策对抑制投资需求颇有成效，中央要求地方政府继续严格执行限购令。但随着今年下半年成交量和市场行情的回暖，投资者对重回市场的热情回升，这将会给限购政策的执行带来越来越大的挑战。总而言之，除非欧元区危机或美国“财政悬崖”导致中国外部需求崩溃，否则国内基础设施建设和楼市成交量的回升将使中国下半年经济增长企稳回升。关于作者柯志谦是仲量联行中国区研究部总监。作为一名服务于地产投资商与开发商的资深顾问，柯先生潜心研究中国房地产咨讯服务（REIS）及中国物流地产咨讯服务（LIS），并撰写过多本白皮书.他还频繁出现在报刊、电台和电视上，对中国房地产市场提出独到见解，并在各地进行精彩演说。如何看待中国经济前景图二：16个二线城市的季度销售总和图一：固定资产投资之基础设施投资备注： 我们定义的基础设施投资包括以下几类：1)电力、热力、燃气及水的生产和供应业 2)交通运输、仓储和邮政业 3)科学研究和技术服务业 4)水利、环境和公共设施管理业 5)教育 6)卫生和社会工作 7)文化、体育和娱乐业。来源:CEIC,仲量联行分析备注：1)16个二线城市包括长沙、成都、重庆、大连、杭州、南京、宁波、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、无锡、厦门、西安和郑州; 2)由于重庆市政府公布的数据没有把商品住宅的销售从商品房销售中剥离出来，因此重庆的销售量包含了所有商品房的销售量。来源:CRIC同比增长率-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%01/201003/201005/201007/201009/201011/201001/201103/201105/201107/201109/201111/201101/201203/201205/2012销售量（1,000套）-1002003004005006001Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q104Q101Q112Q113Q114Q111Q122Q12大中华区物业摘要|二零一二年第二季度5中国房地产市场概览办公楼市场：欧元区债务危机、美中两国经济二次下探等因素均令全球经济前景充满不确定性。受此影响，部分跨国公司在华扩张计划也因此搁置。尽管内资金融企业租赁需求依旧旺盛，受跨国企业需求放缓的影响，一线城市的租赁需求受到抑制、租赁问询有所减少。中部、西部及东北地区的新兴二线城市（如沈阳）本季度办公租赁需求依旧平稳，但其余更为成熟的二线城市需求则仍显不足。部分城市的办公楼租金涨幅已显颓势，且尤以位于新兴商务区内的楼宇为甚，充足的供给加之放缓的需求削弱了这些楼宇业主的议价能力。虽然政府出台的财政刺激计划和宽松的货币政策将有望提振下半年的经济，但本季度整体较低的租赁询问数量意味着下季度的吸纳量也将保持在较低的水平上。办公楼速览：2012年二季度，在仲量联行跟踪的20个中国城市中约有73万平方米新增甲级办公楼竣工，其中超过65%的新增供应量来自二线城市，主要集中在中部和华南及华东地区的部分城市，如成都、重庆、深圳和苏州。十五个主要二线城市本季度的新增供给总量达到48万平米。零售物业市场：2012年上半年部分城市社会消费品零售总额及个别物业的营业额均呈现增长放缓的态势，租金涨幅也因此变小。然而，基于国内中产阶层人群不断扩大且零售额稳步增长的长期趋势，零售商对上海及大中华区的零售市场前景保持乐观且促使其持续投入以保持市场份额。因此，国际品牌的在华扩张计划并未改变，投资商对零售地产物业的兴趣也未减弱。基于市场强劲的租赁需求，我们相信空置面积将很快被吸纳,但目前绝大部分二线城市未来几年大量的新增供应将使市场更有利于租户。零售速览：2012年二季度，在仲量联行跟踪的20个中国城市中共有近174万平方米的优质零售面积入市，约为上季度的三倍，其中65%以上来自二线城市。大体量项目的入市是推动本季度新增供应的主要原因，长沙、成都、大连、沈阳本季度均有超过10万平米以上的物业入市，其中成都与沈阳的项目体量分别达到30万与20万平方米。同时，由于绝大部分新增供应的租赁情况尚可，本季度20个城市的净吸纳量超过150万平方米，且近七成来自二线城市。其中，成都和沈阳在本季度的净吸纳量尤为强劲，均超过10万平方米。住宅市场：仲量联行跟踪的住宅市场本季度大多出现开发商以价换量的情况。相比较于改善型需求，首次购房者对价格更为敏感，且大部分首次购房者需要贷款。因此，自今年二月以来，货币政策放宽加之开发商更合理的售价引来众多首次购房者的入市，从而带动成交量温和复苏。虽然这加快了去存速度，但是开发商的财务压力依然存在，这就使得他们很难在短期内提价销售。由此，我们认为高端住宅市场的价格涨幅将持续在低位徘徊，尤其在一线城市。自去年三季度以来，二线城市高端住宅价格同质持续下跌或持平，本季度除重庆、厦门之外的二线城市高端住宅价格均保持同质下跌。与上季度不同的是，本季度二线城市新增高端住宅新盘推量集中，总量达4万套，约为上季度观测量的两倍。各城市销售率虽然仍处低位，但较之前均有所提升。预计下半年成交量将继续上升，但去存压力及高端住宅限购政策的坚定执行将限制开发商的提价空间。住宅速览：2012年二季度，在仲量联行跟踪的20个中国城市中共有超过4.4万套高端住宅推向市场销售，比去年同期增加约4,600套。其中二线城市的新增供应量较去年同期增加逾3,500套。中国房地产市场概览上海苏州杭州沈阳成都厦门南京重庆天津北京深圳青岛宁波*郑州*长沙*武汉*西安*广州大连租金跌幅加快租金跌幅放缓租金涨幅放缓租金涨幅加快备注：该同心圆图代表仲量联行对每个代表城市物业市场成熟度的判断。判断基于对经济发展现状（例如住户类型是否多样，跨国企业所占比重等）及房地产市场活跃程度（供需、实际租金及价格水平等）的综合考量。甲级办公楼上海重庆青岛大连北京杭州深圳厦门郑州*无锡*长沙*宁波*苏州天津成都武汉*沈阳西安*广州南京租金跌幅加快租金跌幅放缓租金涨幅放缓租金涨幅加快价格跌幅加快价格跌幅放缓价格涨幅放缓价格涨幅加快南京成都杭州上海宁波广州青岛深圳沈阳无锡北京郑州*重庆厦门苏州大连西安*天津武汉*长沙*备注：该同心圆图代表仲量联行对每个代表城市零售物业市场成熟度的判断。我们考虑的因素包括：零售品牌多样性、市场体量（高端零售存量）、租金水平，以及消费力。备注：该同心圆图代表仲量联行对每个代表城市住宅市场价格的波动程度，及市场成熟度的评估。我们考虑的因素包括：聚集效应（例如省会城市或主要城市），市场对政策、宏观经济变化，供应增减等情况的敏感度（例如开发商的反应速度等）优质商铺优质住宅6大中华区物业摘要|二零一二年第二季度日益成熟的成都甲级写字楼市场备注： 1 仲量联行《中国新兴城市50强——50个值得关注的房地产市场》 2 其中2006年为四季度值，2012年为截至四季度的预测值作为西部具备相对成熟商务环境的城市之一，成都优质的人才储备及良好的生活环境不仅使其近年来持续保持经济快速增长，亦成为吸引服务型企业入驻的热点城市。企业规模及行业类别均日趋多元的第三产业推动成都甲级写字楼市场不断发展，崛起为中国新兴城市50强1中首屈一指的房地产市场。日新月异的成都甲级写字楼市场作为1.5线城市中的领跑者，成都的甲级写字楼供应自2005年来一直较为活跃。随着新的供应入市，成都甲级写字楼的硬件条件、业权形态（自持/散售）(图一)、聚集度（图二）及写字楼开发商的经验及物业开发水平亦逐渐发生变化。如表一所示，成都甲级写字楼租户的面积需求不断增大，跨国企业用户的比例亦不断增加。受益于中央政府的“西部大开发”战略及本地政府的积极推动，成都的经济和城市面貌近年发生了巨大的转变：入驻成都的500强企业数量自2005年起增长了近两倍；政府大力的基础建设投资带来的道路状况改善、地铁建成通车等令城市的交通可达性大大增强，也因此带动如人民南路等新商务区的形成及不断成熟。在过去5年中，越来越多富有经验的国内及外资开发商选择进军成都甲级写字楼市场，并推动成都写字楼硬件水平不断提升，以满足企业日益多元化的租赁需求。此外，更多的具备投资条件的写字楼物业的出现也吸引到来自国内外的机构投资者进入成都市场。外资企业进军西部的首选地之一外资企业不断增长的租赁面积需求及不断增长的入驻外资企业数量表明成都已成为诸多企业进军西部及设立西区总部的首选地之一。在2006年，成都甲级写字楼租户多为跨国公司办事处或项目办公室，租赁面积多在100-300平米之间。而过去几年间，外资企业在蓉设立分支机构的类型不断增加，运营表现亦稳固提高。2009年，成都写字楼市场首次迎来较大范围的跨国企业租赁面积扩张及入驻写字楼升级，平均需求面积升至300-500平米。到2012年，需求面积超过1,000平米的跨国企业租赁案例已屡见不鲜 （图三）。早在2009年，IBM即表明将以成都作为其西区总部。韩国SK集团于2011年5月在成都设立西部首个办公地点，并表示将在未来三年将成都打造成为集团西区总部。继北京、上海、广州之后，佳能的第四个区域总部已于2012年4月在成都正式成立。 日益成熟的成都甲级写字楼市场图一：成都甲级写字楼历年供应（2006年—2012年2季度）图二：成都甲级写字楼分区供应对比：2006年及2012年2年度供应（平方米）4000003500003000002500002000001500001000005000002006200720082009201020112012持有型物业散售型物业供应（平方米）1,6000001,4000001,2000001,00000080000060000040000020000002006YE2012YE*市中心人民南路东大街南部新区大中华区物业摘要|二零一二年第二季度7关于作者杨佳女士于2011年加入仲量联行成都分公司，主要负责成都的物业市场研究工作，对西安等新兴西部市场亦有所涉及。她负责撰写仲量联行的定期研究报告，并积极为机构投资者、房地产运营商及其他客户提供房地产市场咨询 服务。展望随着新增供应持续入市、企业扩张需求继续存在，加上即将出现的首次大范围租约到期，市