房地产上市企业对比分析

2©2004Capgemini-AllrightsreservedNovember2004–Proposal•凯捷对房地产行业的理解3©2004Capgemini-AllrightsreservedNovember2004–Proposal从产业周期角度分析，我国的房地产行业总体处于从开发/产品型向投资/资本运作型转变阶段，但由于我国区域经济的不均衡性，大城市与其他地区相比，竞争业态发展会大大缩短-行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图-•高利润阶段•高风险/高回报•产品创新•中等利润阶段•适中风险/适中回报•资本优势/规模优势•微利阶段•低风险/低回报•规模优势经济特征需求特征房地产开发/产品型房地产投资/资本运作型房地产服务/服务型时间行业规模中国大陆房地产商香港房地产商发达国家房地产商•卖方市场•对新增住房需求快速膨胀•均衡市场•对新增住房需求稳定增长•买方市场•以提升住房质量的需求为主业务特征•房产增量开发•地产开发•房地产开发•物业经营•房产中介•房地产金融服务•房地产金融服务•物业经营•房产中介4©2004Capgemini-AllrightsreservedNovember2004–Proposal宏观调控前的全国市场房屋价格在需求的强力支撑下一直稳步持续上涨。•今年宏观调控前的全国市场房屋价格在需求的强力支撑下一直稳步持续上涨。5©2004Capgemini-AllrightsreservedNovember2004–Proposal•股份名稱:合生創展集團•股份代號:00754•股份名稱:上海復地•股份代號:023376©2004Capgemini-AllrightsreservedNovember2004–Proposal根据35家样本企业的经营范围及盈利重点，项目组将房地产上市公司分为五类。可以看出房产开发模式企业最多，占总体的63%注：在数量统计和业绩分析时未记入ST类公司。—业务模式分析—上市公司各业务模式企业数比例房产63%地产+房产11%房产+物业14%综合类9%中介3%房产开发模式的企业数量占绝对多数，这与房产开发收益高增长快的特点是一致的模式2、3、4、5的样本数较偏小，个别企业的特殊情况可能会影响到模式的整体表现分类模式数量公司名称1房产(房产开发收入80%)23+2深万科沙河股份光彩建设恒大房产银基发展世纪中天莱茵置业阳光股份亿城股份名流置业中国武夷先锋股份北京城建天房发展天鸿宝业金地集团东华实业栖霞建设中远发展中华企业运盛实业天创置业世茂股份ST兴业ST昌源2地产+房产(地产+房产开发收入比例大于80%,地产收入比例20%4金融街长春经开陆家嘴苏州高新3房产+物业(房产+物业收入比例80%,物业收入比例20%5+3好时光中国国贸新黄浦浦东金桥珠江实业ST星源ST深物业ST万山4综合类(房产+地产+物业收入比例70%,地产+物业30%2渝开发浙江广厦5销售中介服务类1广汇股份7©2004Capgemini-AllrightsreservedNovember2004–Proposal房产开发模式在样本企业总量比较上大幅领先，是房地产上市企业的主要形态，这也符合我国现阶段产业周期以产品为主的特点表现2003年净利润规模比较2003年主营利润规模比较2003年总资产规模比较2003年股东权益规模比较2003年主营收入规模比较单位：亿元—业务模式分析—地产+房产房产+物业综合类中介类房产图例010020030040003060901201501802102400306090120150180210010203040500246810121416188©2004Capgemini-AllrightsreservedNovember2004–Proposal而从平均规模上看，地产加房产模式则显得比较突出，此模式的公司均拥有政府垄断性土地资源2003年总资产平均规模比较单位：亿元—业务模式盈利分析—注：中介模式表现也很突出，但只有广汇股份一家公司，不具备普遍性2003年股东权益平均规模比较2003年主营收入平均规模比较2003年主营利润平均规模比较2003年净利润比较平均规模比较地产+房产房产+物业综合类中介类房产图例010203040506005101520253005101520253001234560.00.51.01.52.02.53.03.59©2004Capgemini-AllrightsreservedNovember2004–Proposal从各种模式的净资产收益率来看各模式盈利能力相对平均，不考虑中介类，地产+房产和房产专营两类模式收益较好资料来源：2003年上市公司年报—业务模式盈利分析—注：渝开发2001年的巨额亏损（净资产收益率-384%）导致综合类模式净资产收益率为负。中介模式表现也很突出，但只有广汇股份一家公司，不具备普遍性-30%-20%-10%0%10%20%30%40%房产地产+房产房产+物业综合类中介类2003年2002年2001年10©2004Capgemini-AllrightsreservedNovember2004–Proposal从各种模式的净资产收益率来看，宏观调控对房地产暂时没有显现，房地产企业的发展势头依然强劲。-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%房产地产+房产房产+物业综合类中介类净资产收益率2004年中期净资产收益率2003年中期11©2004Capgemini-AllrightsreservedNovember2004–Proposal房产开发模式各公司间盈利性的差异很大，业绩两极分化严重，体现了房产开发模式高风险的特点资料来源：2003年上市公司年报—房产开发模式部分公司的净资产收益率—-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2001年2002年2003年深万科沙河股份金地集团栖霞建设中华企业房产模式莱茵置业亿城股份中国武夷天房发展运盛实业12©2004Capgemini-AllrightsreservedNovember2004–Proposal2003年房地产上市公司综合业绩前10名中，房产开发公司占有4家之多，在行业中成为佼佼者资料来源：2003年上市公司年报单位：万元—企业综合业绩排名—综合排名公司名称总资产股东权益主营收入主营利润净利润净资产收益率模式1深万科1,056,104.01470,135.91638,006.04139,100.2554,227.0711.53%12陆家嘴883,631.07559,409.42226,551.6085,303.5566,401.5511.87%23广汇股份469,637.43140,868.38241,417.0449,305.8329,793.6721.15%54中华企业589,754.29154,189.28188,599.8957,633.8617,531.2911.37%15金地集团481,913.33151,115.00150,984.8944,551.9016,555.0110.96%16北京城建855,691.83167,162.46224,394.2644,090.728,052.324.82%17金融街362,472.07109,285.53143,797.0944,167.8420,749.4218.99%28中国国贸439,276.80244,874.9064,677.3035,877.1021,126.408.63%39苏州高新345,402.54152,030.5981,318.4427,254.5810,868.437.15%210长春经开391,074.75216,785.0371,808.8425,779.987,374.933.40%2注：排名规则：分别按总资产、股东权益、主营收入、主营利润和净资产收益率5项指标对所选公司进行排序，排序第几位则该指标得分就为几点；在此基础上赋予5项指标相同的权重计算每家公司的总得分，得出综合派名。13©2004Capgemini-AllrightsreservedNovember2004–Proposal剔除个体经营能力的因素，业务模式的选择对上市公司整体业绩表现有着重要的影响房产开发公司数量占绝大多数，是上市公司主要的业务模式；盈利性较好，业绩波动大；资产负债率普遍较高，03年平均65.3%；经营状况两极分化，既有规模大、经济效益好的行业领先企业，如万科、中华企业等，也有众多规模较小的公司及一些业绩表现较差的企业。地产+房产全部为开发区企业，拥有政府投入的垄断性土地资源；公司单体规模普遍较大；盈利性较好，业绩稳定。房产+物业盈利性中等，但业绩稳定性好；资产负债率较低,03年平均32.7％；经营持有物业主要为北京、上海等大城市的优质物业；公司构成既有房地产开发企业持有物业的，也有纯物业持有企业如中国国贸，也有从开发区企业转型的如浦东金桥等综合类盈利性最差，业绩稳定性也差。中介类只有广汇股份一家，不具普遍性；主营业务为房屋销售和二手房中介，区域集中在新疆地区；业绩、盈利性较好。