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兰乔圣菲三期开盘计划及价格制定2006-07目录•客户购买意向分析•开盘时间计划•B区价格制定客户篇1.新接待客户分析•自2006年5月15日至2006年7月5日，案场目前总共接待新到访客户65组，对三期较有兴趣的客户32组案场新接待客户区域如下居住区域32%2%2%25%4%23%2%2%8%长宁虹口卢湾闵行浦东其它青浦松江徐汇工作区域长宁黄浦静安卢湾闵行浦东普陀其它市中心来访客户区域分布基本以西区为主客户面积需求如下：250-30036%300-35043%350-40014%400以上7%面积需求示意图需求350以下房型的客户占总来访客户的79%客户意向价格段如下：客户接受总价段分析14%900万以上39%800-900万47%800万以下近半数来访客户购房可接受预算为800-900万元之间新接待客户需求总结•所有新接待客户尚未实地察看过房型以及相关的房型资料•250-350平方米为主要需求面积•800-900万元总价为可接受总价需求段2.一、二期意向老业主意向征询•共计对27组老业主进行征询•A3和B3房型面积段需求人数最多老业主需求房型统计A332%B331%C310%D36%F321%一、二期老业主需求总结•面积需求以300平米以下小户型居多•总价集中在700-800万之间•单价最高承受力达到2.8万;最低2.2万,主要集中于2.4-2.5万元之间销售篇B区销售目标•销售均价：26000元/平方米•销售期：2006年8月19日——2006年12月31日•销售率：94%（16套）7月25日7月29-8月3日8月5日8月19日通知老业主参加老业主认购收取认购意向金老业主专场（大定）正式开盘对外推出B区开盘工作时间节点表8月6日对外通知客户开盘日期老业主专场认购细则于2006年7月25日在售楼处内公示领号前的客户须知及领号的前提资格：1）必须为兰乔圣菲一、二期老业主2）必须携带全部购房贷款资料（一次性付款无需提供）。资料祥列：具体见银行贷款细则3）交付20万元意向金，并且按照意向金交付先后顺序领取认购顺位卡4）提供合同产权人员的身份证件号码必须是真实有效的。（所有产权人员的姓名与实际签约时必须保持一致，不能更改）5）本次开盘活动采用实名制，即以预约购房人名义参加本次活动，所有产生的权利受益不得转让于第二人，如最终购房成功，预约购房人必须是实际购房人（或实际购房人之一）。另外，客户所提供的银行存款证明必须是实际购房人的，两者姓名须保持一致。6）每套已购房屋仅限一个认购权限7）如本次开盘未能认购到合适房源，则下次开盘继续享有优先购买权定价篇最高价格中等价格较低价格蓝区价格绿区价格红区价格B区整体定价原则价格挤压去化房源样样B区具体价格制定价格系数设定综合定价系数户型系数40%环境系数58%修正系数2%面积系数私密系数进户方式系数车位系数周边干扰系数花园完整性系数栋容积率系数花园面积系数临水系数地下室系数•将每栋房屋的系数分为三部分：户型系数、景观系数和修正系数•房型系数、环境系数和修正系数的权重之比为40%、58%和2%•最终综合定价系数为各系数乘以相应的权重之和各系数权重值系数权重说明房型系数40%环境系数58%修正系数2%房型系数篇面积差价3212156789101112151716181920原则上按房型面积越大，单价越低计算单价以26000均价为参照，计算每个面积段的差价面积差面积差面积差面积差面积差A3276.1+0.6+6+20+32.7+104.9A3A3a-9.35276.7+0.6+19.5+32.1+104.3A3aB3-91-82282.1+14.1+26.7+98.9B3C3-293-283-91296.2+12.6+84.8C3D3-456-447-365-164308.8+72D3F3-1188-1178-1096-895-730381F3价格差价格差价格差价格差价格差房型系数篇私密性系数差价（26000元均价为参照）评价系数差价好0较好-192一般-384较差-577差-7693212156789101112151716181920好好好好好较好较好较好较好一般一般一般一般一般较差较差较差差较好房型系数篇进户方式系数差价（26000元均价为参照）3212156789101112151716181920东西北东东北北北北北北北北西南南南南北侧进户0东、西侧进户-64南侧进户-129房型系数篇车位系数差价（26000元均价为参照）室外车位0室内单车库66室内双车库1323212156789101112151716181920室外2221111室外室外室外室外室外室外室外室外室外2环境系数篇外界干扰系数差价（26000元均价为参照）无外界干扰0配电箱-40运乐路-122金辉路-816运乐路金辉路-10203212156789101112151716181920配环境系数篇花园形态系数差价（26000元均价为参照）完整0较完整-227不完整-250C3B3B3C3B3D3aD3F3aA3A3aA3A3aA3D3aF3F3较完整完整较完整较完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整不完整不完整环境系数篇花园面积系数差价（26000元均价为参照）C3B3B3C3B3D3aD3F3aA3A3aA3A3aA3D3aF3F3房号房型花园面积系数差价值11C3773.200.002A3a735.80175.928B3652.70566.815C3635.10649.596B3630.00673.589A3616.80735.677B3580.40906.891A3576.20926.6518D3a549.701051.3015F3a541.101091.7520D3533.601127.0310A3a481.701371.1616D3454.601498.633A3449.701521.6817F3445.701540.4921F3445.101543.3212D3a444.201547.5519F3a403.801737.583212156789101112151716181920房型系数篇临水情况系数差价（26000元均价为参照）3212156789101112151716181920西侧无南侧无无无无无无无无无西侧西侧南侧南侧南侧南侧南侧无0西2510.73南3515.02西南4017.17房型系数篇栋容积率系数差价（26000元均价为参照）3212156789101112151716181920房号房型每幢净容积率差价3A30.30486438011C30.3070156857.389A30.35178479140.432A3a0.371280371188.341A30.385214559219.6115F3a0.417756905284.5221F30.426143493299.6410A3a0.426265476299.8519F3a0.428636989304.0218D3a0.428872349304.4316D30.433863185313.047B30.443191242328.616B30.443853821329.6917F30.454501217346.635C30.46352360.378B30.476292335378.9412D3a0.492508458401.1320D30.495216475404.70系数折算价目表样样面：276.1M2系：1.113￥8204407面：276.7M2系：1.073￥7922987面：296.2M2系：0.928￥7340871面：282.1M2系：0.935￥7042399面：282.1M2系：0.935￥7043938面：282.1M2系：0.926￥6973105面：308.8M2系：0.904￥7454795面：308.8M2系：0.934￥7702741面：308.8M2系：0.925￥7627861面：308.8M2系：0.925￥7474835面：381M2系：1.085￥11041515面：381M2系：1.075￥10933598面：381M2系：1.090￥11090904面：296.2M2系：1.111￥8789605面：276.1M2系：0.945￥6968741面：276.7M2系：0.915￥67588073212156789101112151716181920面：276.1M2系：1.110￥8182208面：381M2系：1.082￥11002741最终价目表面价表房号房型建筑面积单幢别墅折合系数和单价总价3A3276.11.1133512322971582044072A3a276.71.0728307152863479229871A3276.11.1103389132963581822085C3296.20.9285685512478373408716B3282.10.9353387732496470423997B3282.10.9355431792497070439388B3282.10.92613549224719697310520D3308.80.9045026824141745479518D3a308.80.93458633624944770274116D3308.80.92550108424702762786112D3a308.80.90693409324206747483521F33811.082000169288791100274119F3a3811.085813161289801104151517F33811.075200768286971093359815F3a3811.090670042291101109090411C3296.21.11182317229675878960510A3a276.70.9151922482442667588079A3276.10.945669392524069687413212156789101112151716181920注：该价格为26800元均价价格表（不含3%折扣）最终价目表低价表3212156789101112151716181920注：该价格为26000元低价价格表（含3%折扣）房号房型面积单价总价3A3276.10288257958489.5642A3a276.70277767685504.9821A3276.10287477936956.8175C3296.20240417120837.5036B3282.10242166831311.277B3282.10242216832804.1638B3282.10239786764094.47220D3308.80234187231346.97218D3a308.80241967471860.74816D3308.80239617399225.68512D3a308.80234817250785.70821F3381.002801310672947.0519F3a381.002811210710558.7417F3381.002783710605877.1415F3a381.002823710758467.4611C3296.20287858526147.19310A3a276.70236946556220.3669A3276.10244836759861.356