房地产项目中的景观成本管理

（转载）【原创】房地产项目中的景观成本管理2010-09-0213:16文/春红（连载中）今年的4月17号国家发布针对房地产市场的国十条，政策之严厉前所未有。执行4个多月来，市场交易量一直低迷，未见有好转趋势。业内已形成统一认识：这一轮宏观调整政策短期内不会退出，对市场和开发企业的影响将会持续相当长的一段时间。一方面市场疲软，一方面工程成本在增加。根据今年上半年的合同反映，今年的苗木市场出现大面积的材料上涨，部分用作地被的小苗涨幅高达50%。而人工费在景观成本中占有一半之多，虽然目前还没真实上涨，但根据通货膨胀的规律，用工成本增加是必然结果。这种市场不振成本上涨的现实不断挤压房地产企业的利润空间，促使企业面对更精细化的成本管理。也许有人认为，在行情低迷时只要通过提高产品的档次和质量就能赢得市场，事实上在目前的市场环境下，想把成本上涨的压力转嫁给消费者，只能加剧有价无市的局面，更难实现偏软市场条件下快速销售的目标。因此，在当前市场成交量急剧下跌的情况下，成本控制是增强赢利能力的致胜法宝，对企业的贡献最大。一、制定合理的成本目标精细化成本管理首先是制定合理的成本目标。然而，根据多个知名公司的实践来看，没有统一的标准，也没有划一的价格。造价控制完全因地制宜，因时制宜，因公司制宜。大公司根据多年的经验，在原有的基础上做加减法。小公司基本上就是拍脑袋，今年市场好成本增加一倍，明年市场不好就砍半。这里就存在一个逻辑：是为了成本而做景观，还是为了景观制定合理的成本？景观的成本如何制定？我们知道，房地产项目中的景观工程相较于其它类型的景观更具有功利性。优秀的景观给客户带来的现场体验，直接提升房屋售价。因此在一定程度上增加景观投入，提升楼盘品质，能够带来较大的经济收益。然而任何投入都有边际效应，当追加的成本超出了客户为此付出的心理价位，下单意愿降低，反而不利于销售。由此看来景观作为楼盘产品的附加值，必须以客户的现实需求为目标，量身定做，并根据景观效果制定合理的成本目标。根据客户要求定制景观有两种方式，一种根据已研究确定好的产品，由经验丰富的景观设计师，选择相匹配的景观要素（水景、泳池、小品、绿化、草坪等），并根据这些景观要素所占的比重，提出景观成本建议价。这种方式适用于成熟的地产公司，对客户的研究非常成熟，并已形成完整的产品线框架。另一种方式适用于对市场还不确定，需要对客户心理探索研究，称之为客户调研确定法。由策划公司寻找目标客户群，景观设计师准备好各种景观元素的图片对客户进行接受度测试，由客户直接决定景观形象和投入成本。这种方式市场定位更精准，但需要景观设计师做大量的准备工作：事前要对各种景观进行甄选，并针对本项目，根据不同的成本层次，形成几个初步景观方案。为了使测试结果更有代表性，经测试的客户需要达到一定数量。这种成本确定方式在操作的过程中投入的资金并不高，而且对后期的景观设计有很强的指导作用，唯一的缺点是需要比较长的运作时间。因此，只要时间允许，后一种方式对产品定制的更有现实意义。以上两种不同的方式实际上都贯穿同一个思想：产品定位决定了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据笔者的经验，一个10万方的楼盘景观面积约3万方，20万方的楼盘的景观面积约7万方。景观面积占楼盘可售面积的30%左右，长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元，而景观造价根据不同的品质，基本在300-700元间浮动，核算到楼面售价中，景观成本占0.9%-2.1%。根据苏州万科金域蓝湾样板区实践来看，每平米投入700元已经达到流水淙淙、绿树成荫的效果，环境非常宜人。而在一些县级市或经济状况不是很优越的大城市，房价达5千左右，景观投入300元，重点景观区的品质也能得到保证。因此，在目前的市场行情下，景观成本占房屋售价2%能被市场接受，是个合理的价格标准，在此标准线下，增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升，是质的改变。对于精品楼盘和企业标杆楼盘，因为目标不在于市场，而在于树立本企业品牌形象，景观成本收益率让位于形象塑造，成本2%法则不再适用，应采用客户调研确定法。二、设计阶段的成本控制景观设计方案决定了成本，而不同的用地条件和建筑的空间形态又决定了景观方案。目前常见的建筑排列方式为围合式、行列式、自由式①。大高层住区一般采用围合式和行列式布局较多，楼间距较大，在中心形成集中成片的公共绿地，人工造景受到的约束较小，景观层次分明，中心突出，能以少量的景观亮点给人留下深刻的印象。而洋房和别墅类项目，容积率低，建筑密度高，多采用行列式布置，楼间距小，绿地较分散，集中的公共绿地少，多为宅前屋后的零星绿地。这类项目往往缺少景观中心，每一部分都显得零碎而平庸，这就要求每一部分都要作精品处理，成本分配也就显得更关键。自由式布局常应用于山地或地形复杂的用地，建筑与自然山水融合，自身的景观条件非常优越，景观需要整理地形，引入观景线、透景线，让人造景观与自然景观融为一体，软景比硬景更占优势。1、概念方案阶段成本控制不同的景观元素单方成本不同。在限额成本的要求下，成本管理就是景观要素的管理。在概念方案阶段主要控制景观节点的数量、位置和等级、软硬景比例、水景面积、数量和形式、疏林草地和密林的比例。一般住区中有“小区-组团”两级结构，一级景观节点通常为三个：主入口、核心景观、轴线景观节点。二级景观节点是指组团中心，由组团的数量确定；三级景观节点根据空间大小和服务半径，分散布置在宅间。在设计过程中，对一、二级景观节点的品质要求必须贯彻始终，确保楼盘品质不走样。景观成本中硬质面积小但造价高，一般占整个造价的50%左右，因此有效控制成本就必须安排合理的软硬景比例。根据实际调查和室外空间使用分析，硬质铺装面占景观面积20%为宜，因楼盘的目标客户群不同可以上下浮动5%。针对首次置业的楼盘，户型面积较经济，户数较多，而且小孩出生较集中，需要多一些室外活动空间。改善型置业楼盘中，户型面积大，户数少，人口少，子女以青少年为多，客户更倾向于安静的生活空间，因此除了设置位置合理的体育活动场地外，应该下调硬质铺装面积，避免大面积的铺装广场。根据形式不同水景可分为硬质水景和软质水景。硬质水景一般作为入口处或广场上的点景。钢筋混凝土为底，高档石材装饰表面，并配以各种趣味小品。这种形式的水景单方造价高（300-400元/M2），应严格控制其数量。软质水景通常是根据场地内原有的水文条件，因地就势挖湖堆山而形成。也有纯人工造湖而形成的。这种形式的水景面积大、池底铺了膨润毯，具有防渗漏条件，水系自我净化能力强，单方造价低（120-180元/M2），景观效果好。在有可利用水源的条件下，应积极倡导。除了就近的河湖水系可以作为水源考虑外，雨水收集和中水回用将是水源的新选择。景观塑造的是室外空间的性格，营造不同的空间，或郁闭或开敞，给人以不同的空间感受是它的目的。而空间限定离不开树木，尤其是大树。绿化的成本大部分都在于大树，同样面积的土地，一棵大树和一片草坪的成本比大约是8:1。因此合理的树群位置和面积不仅仅影响景观效果，也决定了成本分配是否合理。由于不同的树种，价格差异很大，这部分的成本在概念方案阶段需要有初步设想，扩初阶段可以根据苗木市场情况作动态调整。2、深化方案阶段成本控制根据设计任务书要求，设计方提供的深化方案阶段性成果应包括投资估算，但因为长期脱离施工现场和材料市场，这个投资估算参考的意义不大。景观设计师应根据现场条件和设计成果完成投资估算编制。方案阶段景观投资估算表管理体系完善的地产公司可以建立知识资料库，所有经过实践的景观元素在竣工后由景观设计师录入资料库，详细信息包括：平立剖详图、主要材料、建成时间、结算成本、现场效果照片、周围环境描述。这将为新项目的投资估算提供现实依据。深化方案投资估算与成本目标误差小于5%的情况下，进入审批程序，成本核算部针对投资估算进行复核，并提出下阶段设计指导意见，确保成本分配方案合理、有效。3、扩初设计阶段扩初设计是对方案的细节研究和落实。设计方提交包括园建、结构、种植、亮化、给排水各专业的CAD图纸，成本部核算部根据图纸核算工程量，检验景观设计是否满足成本要求。景观设计师根据成本部提供的工程预算，对具体的工程做法提出合理化建议，调整成本结构。扩初阶段调整成本结构的中心思想是改变硬质部分的材料和工程做法，降低这部分的投入，确保绿化效果。①硬质部分石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关，同样的品种，进口的比国产的贵一倍，山东的比福建的贵20%。砖材中舒布洛克砖比普通水泥砖贵一倍，陶土砖比舒布洛克砖贵50%。高档楼盘中应杜绝普通水泥砖，即使是通体水泥砖，在使用一段时间后，也难免脱色的结果，耐久性差。一般花岗岩路牙造价45-60元/米左右，混凝土预制路牙造价20-35元/米左右。施工工艺中异形石材铺贴因为现场切割量大，人工费贵一倍。构筑物表面装饰石材湿贴会出现泛碱现象，为避免泛碱影响观感，有点挂、干挂和密封三种处理方法。②软景部分同样，在植物选择上景观设计师应根据当前市场行情，避免使用稀缺性树种。但一级节点的绿化需要在效果和价格上权衡。价格不是太离谱的情况下，应该保证原设计要求。在限额成本下，调整次要景观树种，保证整体绿量。③微地形处理现代住区楼间大部分都有地下车库，70%的景观座落在地库顶板上，景观覆土厚度是地库荷载记算的关键。而竖向是景观的灵魂，如果没有竖向设计就没有景观可言。那么，地库顶板上堆土坡的经济性就是成本控制必须研究的课题，是用轻质材料作为填充物堆坡，保证地库顶板荷载不因造地形而改变，还是全部自然土壤堆坡，地库顶板结构局部加强？根据研究，采用轻质陶粒造地形有利于增强土壤透气透水性，但成本高于结构加强的方案。全部自然堆土经济性略好于陶粒填充造坡，但对竖向设计前后一致性要求很高。而地产项目开发计划非常紧凑，往往在景观概念方案结束后就需要向结构与管线专业提交竖向设计图纸，进行地库顶板荷载安全性计算。如果景观深化方案设计中竖向有较大的调整，地库结构的安全性就得不到保障。尤其是建筑图纸报批结束后，再调整结构设计将会带来不必要的麻烦，而且引起设计变更费用，对整个开发进度计划和成本计划不利。因此应根据不同项目竖向设计的复杂程度选择合理的地库覆土方案.