住宅小区物业管理机构设置

1第二章住宅小区物业管理机构设置工商管理系物业管理教研室刘霞2学习目标1、掌握住宅小区物业管理中物业管理公司、业主、业主大会、业主委员会的基本知识；2、掌握物业管理公司、业主大会、业主委员会等的建立、职责和运作。3重点难点重点：业主大会、业主委员会等的建立、职责和运作难点：住宅小区物业管理中物业管理公司、业主、业主大会、业主委员会之间的基本关系42005年5月美丽园业委会状告小区物业不合理收费。2005年9月海淀法院驳回业委会请求。2005年12月业委会胜诉，成为北京首个打赢物业费纠纷官司的小区。2006年5月小区物业提起申诉。2006年8月“美丽园案”再审维持原判。2006年9月1日鸿铭物业突然离开。2006年10月9日小区召开临时业主大会，表决是否罢免业委会全体委员。2006年12月8日，经过业主投票选择的南京新鸿运物业公司入驻美丽园。美丽园物业大事记（来源于新京报）5恩里小区组织与管理机构设置领导机构社区政府市房地局市政管委北方物业公司居委会代表恩里物业公司经理室小区管委会街道办事处代表业主代表物业公司代表办公室房修部综合服务部经营部财务部6某住宅区的管理机构设置业主委员会房管局顾问委员会物业公司住宅小区管理处中央值班调度室物业管理部工程部文化部档案部财务部治安消防队保洁队绿化养护队7住宅小区物业管理的两大主体物业管理公司物业管理市场业主8第一节物业管理公司物业管理公司是指按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。它具有法人资格。根据合同接受业主的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取一定的费用。9一、物业管理公司的分类1、由房地产开发企业投资设立的分支机构。2、由房地产管理部门所属的房地产管理所转制建成的物业管理公司。3、由房产管理部门新组建的物业管理公司4、以合作社为基础的物业管理公司5、按照《公司》法的要求，由社会上的公司、个人发起组建的物业管理公司6、由大中型企事业单位自行组建的物业管理公司10二、物业管理公司的资质条件及审批1、资质条件依法成立有必要的财产或经费有自己的名称、组织机构和场所能够独立承担民事责任112、申请经营资质需要提供的资料企业资质等级申报表营业执照企业资质证书正、副本物业管理人员的职业资格证和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同物业服务合同复印件物业管理业绩资料123、物业管理公司经营资质的审批程序物业管理企业的资质管理实行分级审批制度新设立物业管理企业领取营业执照起30日内向工商注册所在地的房地产主管部门申请资质提供的文件是：营业执照企业章程验资证明企业法定代表人的身份证明物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职业资格证书和劳动合同新设立物业管理公司资质按照最低级核定，为一年暂定期证书颁发和管理按级别归各级政府房地产主管部门13三、物业管理公司资质级别的评审一级资质二级资质三级资质要求：注册资本要求人员要求物业管理类型及面积要求管理上的要求14四、物业管理公司的组织机构设置1、物业管理公司组织机构设置的原则目标原则统一领导与层次管理原则分工协作原则责权对应原则有效管理幅度原则152、物业管理公司组织机构设置的程序确定公司性质进行外围调研对各部门工作进行定位拟定内部机构设置草图拟定部门职责与岗位讨论、修正和审批组织机构设计招聘和安排工作人员163、物业管理公司组织机构构成公司决策机构公司的主要职能机构董事会或总经理阶层17目前，一般物业管理公司的机构设置大都采用：经理室管理层、职能部门层、下属企业及管理处等三个层级的组织形式181.经理室2.办公室3.财务部4.业务部房屋管理维修部经营开发部保安部环境管理部设备工程部5、人力资源部6、下属企业及管理处19例1成都市辉煌物业管理有限公司的组织机构20例2通用技术集团物业管理有限公司组织机构21第二节业主、业主大会和业主管理委员会一、业主1、业主业主是指房屋和相关设施的所有权人。2、业主的权利业主在物业管理活动中，拥有以下权利：（1）对房屋专有部分享有的专有权。（2）对房屋共有部分享有的共有所有权。（3）因业主之间的共同关系形成的成员权。22业主在物业管理活动中，应履行以下义务：（1）遵守业主公约、业主大会议事规则。（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和公用设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。23（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定。（4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金。（5）按时缴纳物业服务费用。（6）法律、法规规定的其他义务。24二、业主大会1、业主大会业主大会是由物业管理区域内全体业主或业主代表组成，是物业内最高决策机构。2、业主大会的筹备产生3、业主大会的职权25（1）选举和罢免业主委员会的组成人员。（2）监督业主委员会的工作。（3）听取和审查业主委员会的工作报告。（4）决定住宅区内关于业主的重大事项。（5）修改业主公约。（6）改变和撤销业主委员会的职权。（7）批准业主委员会的职权。264、业主大会的召开形式业主大会分为定期会议和临时会议。5、业主大会的规则业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有投票权1/2以上的业主人数参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。276、业主大会的地位业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。28三、业主委员会1、业主委员会业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。2、业主委员会的建立（1）成立业主委员会的目的（2）业主委会应符合的条件293、业主委员会的职责业主委员会应当履行以下职责：①组织召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况。②代表业主、业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同。③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。30④监督业主公约的实施。⑤业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费用的业主，限期缴纳物业服务费用314、业主委员会的运作5、业主委员会的日常工作6、业主委员会章程制定章程是物业小区开展工作的必要前提，其中章程包括总则、组织及职责、会议、委员、经费与办公场所和附则。32四、物业管理公司和业主委员会1、物业管理公司和业主委员会的关系（1）完全市场条件下的相互关系（2）非完全市场条件下的相互关系（3）法律关系（4）经济关系33本章小结本章对住宅小区物业管理的机构设置进行介绍，使学生能够了解住宅小区物业管理中物业管理公司、业主、业主大会、业主委员会的基本知识，及物业管理公司、业主大会、业主委员会等的建立、职责和运作。