房地产项目产品质量实测实量操作指引

制度名称房地产项目产品质量实测实量操作指引制度编号EM-CZZY-003制度版本V1制定部门运营管理部审批说明总经理办公会制度类别操作指引生效日期2016年5月15日涉及的相关制度1.目的1.1作为《房地产项目工程评估管理实施细则》制度的补充。1.2规范产品质量实测过程中的程序、取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求。1.3提供产品质量实测的操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。2.适用范围2.1本操作指引适用于按《房地产项目工程评估管理实施细则》要求，五矿地产建设业务中心所属各级全资、控股或实际操作的房地产开发企业在建工程（自结构〒0.00至交付完成）项目。2.2各区域/城市/项目公司可根据本操作指引制定本公司实测实量执行细则，明确：施工单位应按分户对所有实测区进行100%实测实量并建立分户/分层实测档案；监理公司对施工单位实测数据按不低于30%的比例进行复测；工程部专（兼）职质量工程师对监理公司复测数据按不低于50%的比例进行复测；区域/城市/项目公司应将经监理及公司相关部门复测后的实测数据作为对施工单位付款及评估的重要参考依据。3.取样总则3.1随机原则：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。3.2不重复抽测原则：如上季度检测处于某个阶段，下次评估时该阶段没有新增内容，则对应区域不再进行抽查。3.3可追溯原则：对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋-55-号、房号做好书面记录并存档。3.4完整原则：同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏。3.5效率原则：在选取实测房间时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。3.6真实原则：测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。4.实测实量操作指引4.1混凝土结构工程4.1.1基本原则4.1.1.1同一标段内根据各楼栋进度，在实测前随机确定已拆完模板的2个楼层作为混凝土结构工程的实测层。4.1.1.2根据选取楼层结构平面图，实测实量选点考虑每层结构4个角和中间砼剪力墙、柱。当实测砼结构的截面尺寸、表面平整度、垂直度时，每个实测层要选取10个实测区，2个实测层累计20个实测区。4.1.1.3当实测同一楼层内顶板水平极差时，每个实测层选取5个实测区，2个实测层累计10个实测区。每个实测区实测5个点，每个点均作为1个计算点。4.1.1.4当实测同一楼层内楼板厚度时，每个实测层选取5个实测区，2个实测层累计10个实测区。每个实测区实测1个点，每个点均作为1个计算点，必须使用楼板测厚仪进行检测。4.1.2截面尺寸偏差（砼结构）4.1.2.1指标说明：反映层高范围内剪力墙、砼柱施工尺寸与设计图尺寸的偏差。4.1.2.2合格标准：截面尺寸偏差[－5，10]mm-56-4.1.2.3测量工具：5M钢卷尺4.1.2.4测量方法和数据记录（1）以钢卷尺测量同一面墙/柱截面尺寸，精确至毫米。（2）同一墙/柱面作为1个实测区，累计实测实量20个实测区。每个实测区从地面向上300MM和1500MM各测量截面尺寸1次，选取其中与设计尺寸偏差最大的数，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。4.1.2.5示例4.1.3表面平整度（砼结构）4.1.3.1指标说明：反映层高范围内剪力墙、砼柱表面平整程度。4.1.3.2合格标准：[0，8]mm4.1.2.3测量工具：2米靠尺、楔形塞尺4.1.2.4测量方法和数据记录：（1）剪力墙/暗柱：选取长边墙，任选长边墙两面中的一面作为1个实测区。累计实测实量20个实测区。（2）当所选墙长度小于3米时，同一面墙4个角（顶部及根部）中取左上及右下2个角。按45度角斜放靠尺，累计测2次表面平整度。跨洞口部位必测。这2个实测值分别作为该指标合格率的2个计算点。（3）当所选墙长度大于3米时，除按45度角斜放靠尺测量两次表面第二尺第一尺3001200墙或柱地面-57-平整度外，还需在墙长度中间水平放靠尺测量1次表面平整度。跨洞口部位必测。这3个实测值分别作为判断该指标合格率的3个计算点。（4）砼柱：可以不测表面平整度。4.1.2.5示例：4.1.3垂直度（砼结构）4.1.3.1指标说明：反映层高范围内剪力墙、砼柱表面垂直的程度。4.1.3.2合格标准层高≤6m[0，10]mm层高＞6m[0，12]mm4.1.3.3测量工具：2米靠尺4.1.3.4测量方法和数据记录：（1）剪力墙：任取长边墙的一面作为1个实测区。累计实测实量20个实测区。（2）当墙长度小于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30CM位平整度测量示意墙地面墙长小于3米时，此尺取消第二尺第一尺第三尺-58-置，分别按以下原则实测2次：一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度。砼墙体洞口一侧为垂直度必测部位。这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。（3）当墙长度大于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30CM和墙中间位置，分别按以下原则实测3次：一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度，三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度。砼墙体洞口一侧为垂直度必测部位。这3个实测值分别作为判断该实测指标合格率的3个计算点。（4）砼柱：任选砼柱四面中的两面，分别将靠尺顶端接触到上部砼顶板和下部地面位置时各测1次垂直度。这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。4.1.3.5示例：4.1.4顶板水平度极差（砼结构）4.1.4.1指标说明：考虑实际测量的可操作性，选取同一功能房间砼顶板内四个角点和一个中点距离同一水平基准线之间5个实测值的极差值，综合反映同一房间砼顶板的平整程度。第一尺第二尺地面柱柱垂直度测量示意墙垂直度测量示意墙地面墙长小于3米时，此尺取消第二尺第一尺第三尺-59-4.1.4.2合格标准：[0，15]mm4.1.4.3测量工具：激光扫平仪、具有足够刚度的5米钢卷尺（或2米靠尺、激光测距仪）4.1.4.4测量方法和数据记录：（1）同一功能房间砼顶板作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。（2）使用激光扫平仪，在实测板跨内打出一条水平基准线。同一实测区距顶板天花线约30CM处位置选取4个角点，分别测量砼顶板与水平基准线之间的4个垂直距离。以最低点为基准点，计算另外三点与最低点之间的偏差。偏差值≤15mm时实测点合格；最大偏差值≤20mm时，4个偏差值（基准点偏差值以0计）的实际值作为判断该实测指标合格率的4个计算点。最大偏差值﹥20mm时，4个偏差值均按最大偏差值计，作为判断该实测指标合格率的4个计算点。（3）所选2套房中顶板水平度极差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。4.1.4.5示例：-60-4.1.5楼板厚度偏差4.1.5.1指标说明：反映同跨板的厚度施工尺寸与设计图尺寸的偏差。。4.1.5.2合格标准：[-5，+10]mm4.1.5.3测量工具：超声波楼板测厚仪（非破损）或卷尺（破损法，采用钻孔机械钻穿楼板后测量）4.1.5.4测量方法和数据记录：（1）同一跨板作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。每个实测区取1个样本点，取点位置为该跨板的中央部位。（2）测量所抽查跨的楼板厚度，当采用非破损法测量时将测厚仪发射探头与接收探头分别置于被测楼板的上下两侧，仪器上显示的值即为两探头之间的距离，移动接收探头，当仪器显示为最小值时，即为楼板的厚度。1个实测值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。（3）所选2套房中楼板厚度偏差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。4.1.5.5示例：4.2砌筑工程4.2.1基本原则4.2.1.1实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取处于砌筑阶段2－4套房作为砌筑工程的实测套房。户数最多的房型为必选。累计实测实量10个实测区。-61-4.2.2表面平整度（砌筑工程）4.2.2.1指标说明：反映层高范围内砌体墙体表面平整程度。4.2.2.2合格标准：[0，8]mm4.2.2.3测量工具：2米靠尺、楔形塞尺4.2.2.4测量方法和数据记录：（1）每一面墙都可以作为1个实测区，优先选用有门窗、过道洞口的墙面。测量部位选择正手墙面。累计实测实量10个实测区。（2）当墙面长度小于3米，各墙面顶部和根部4个角中，取左上及右下2个角。按45度角斜放靠尺分别测量2次，其实测值作为判断该实测指标合格率的2个计算点。（3）当墙面长度大于3米时，还需在墙长度中间位置增加1次水平测量，3次测量值均作为判断该实测指标合格率的3个计算点。（4）墙面有门窗、过道洞口的，在各洞口45度斜交测一次，作为新增实测指标合格率的1个计算点。（5）所选2套房中墙面表面平整度的实测区不满足10个时，需增加实测套房数.4.2.2.5示例：4.2.3垂直度（砌筑工程）4.2.3.1指标说明：反映层高范围砌体墙体垂直的程度。墙地面墙长小于3米时，此尺取消第三尺第二尺第一尺第四尺或第四尺斜顶砖范围下坎范围平整度测量示意(注:第四尺仅用于有门洞墙体）-62-4.2.3.2合格标准：[0，5]mm4.2.3.3测量工具：2米靠尺4.2.3.4测量方法和数据记录：（1）每一面墙都可以作为1个实测区，优先选用有门窗、过道洞口的墙面。测量部位选择正手墙面。累计实测实量10个实测区。（2）实测值主要反映砌体墙体垂直度，应避开墙顶梁、墙底灰砂砖或砼反坎、墙体斜顶砖，消除其测量值的影响，如两米靠尺过高不易定位，可采用1米靠尺。（3）当墙长度小于3米时，同一面墙距两侧阴阳角约30CM位置，分别按以下原则实测2次：一是靠尺顶端接触到上部砌体位置时测1次垂直度，二是靠尺底端距离下部地面位置约30CM时测1次垂直度。墙体洞口一侧为垂直度必测部位。这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。（4）当墙长度大于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30CM和墙体中间位置，分别按以下原则实测3次：一是靠尺顶端接触到上部砌体位置时测1次垂直度，二是靠尺底端距离下部地面位置约30CM时测1次垂直度，三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度。这3个测量值分别作为判断该实测指标合格率的3个计算点。（5）所选2套房中墙面垂直度的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。4.2.3.5示例：墙垂直度测量示意墙地面墙长小于3米时，此尺取消第三尺第二尺第一尺斜顶砖范围下坎范围-63-4.2.4方正性（砌筑工程）4.2.4.1指标说明：考虑实测的可操作性，选用同一房间内同一垂直面的砌体墙面与房间方正度控制线之间距离的偏差，作为实测指标，以综合反映同一房间方正程度。4.2.4.2合格标准：[0，10]mm4.2.4.3测量工具：5米钢卷尺、吊线或激光扫平议4.2.4.4测量方法和数据记录：（1）砌筑前距墙体30－60CM范围内弹出方正度控制线，并做明显标识和保护。（2）同一面墙作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。（3）在同一测区内，实测前需用5米卷尺或激光扫平仪对弹出的两条方正度控制线，以短边墙为基准进行校核，无误后采用激光扫平仪打出十字线或吊线方式，沿长边墙方向分别测量3个位置（两端和中间）与控制线之间的距离。选取3个实测值之间的极差，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。（4）所选2套房中方正度极差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。4.4.4.5示例：方正度测量示意第三尺第二尺第一尺十字控制线墙体-64-4.2.5外门窗洞口尺寸偏差（砌筑工程）4.2.5.1指标说明：反映洞口施工与图纸的尺寸偏差，以及外门窗框塞缝宽度，间接反映窗框渗漏风险。4.2.5.2合格标准：[－10,10]mm4.2.5.3测量工具：5米钢卷尺或激光测距仪4.2.5.4测量方法和数据记录：（1）对于平外墙面的门窗洞口：同一外门或外窗洞口均可作为1个实测区，累计实测