房地产估价市场比较法

第三章市场比较法第一节基本原理第二节估价步骤第三节应用实例第一节基本原理一、概念二、理论依据三、基本公式四、特点与适用范围一、市场比较法的概念市场比较法（marketcomparisonapproach，salescomparisonapproach）：又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、现行市价法，简称比较法、市场法。将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。几个有关概念：类似不动产：所处区位、用途、建筑结构等方面与估价对象相似的不动产。一、市场比较法的概念比准价格：以估价对象为基准，对比较案例进行修正后得到的价格。同一供需圈：以估价对象不动产为中心的市场环境相同、不动产利用条件相似，并对估价对象价格产生显著影响的、供需均衡的特定的不动产利用区域。交易案例：在同一供需圈内，能与估价对象不动产形成替代关系的、条件相似的实际交易不动产。标准不动产：在一定区域内设定的，能够代表某一范围内不动产基本条件和特征的，具有标准作用的不动产。交易日期：交易案例实际交易价格对应的日期。一、市场比较法的概念交易情况：交易行为中能够显著影响不动产价格的一些特殊情况。区域因素：估价对象不动产所在区域的自然条件、社会、经济、行政、文化等因素共同作用形成的，能对不动产价格水平产生影响的区域性特征。个别因素：能够对不动产价格具有影响作用的，不动产自身的一些特性。二、理论依据：替代原理同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具有替代关系。同一市场上具有相互替代关系的商品同时存在时，商品的价格经过相互影响而决定，即相同类型、具有替代关系的商品，由于市场竞争，价格趋于一致。不动产交易中，理智的当事人会依替代原理，对不动产价格进行比较，决定其行为，他不会接受偏离正常水平的价格。最终，类似不动产价格接近。不排除交易者的动机、偏好、对市场的了解、讨价还价能力，使交易价格偏离正常，但足够多的交易实例的综合结果真实。交易案例不动产估价对象不动产条件差异价格差异价格修正估价对象不动产价格市场比较法的基本原理三、基本公式采用比较法，需进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正，从而得到估价对象的客观、合理价格。估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数（一）直接比较修正公式交易实例与待估案例直接比较：估价对象比准价格=可比实例价格×100/()×()/100×100/()×100/()分子为100，表示以估价对象为基准，交易实例与之比较，优于待估，大于100;劣于待估，小于100.日期：以交易实例日期为基准。（二）间接比较修正公式设定标准不动产、标准区域因素、标准个别因素，待估案例与交易案例都与标准不动产进行比较。区域因素标准化公式：估价对象比准价格=可比实例价格×100/()×()/100×()/100×100/()×100/()标准化修正分子为100，表示以标准不动产的区域因素的得分；区域因素修正分母100，表示以标准不动产的区域因素状况为基准，分子式估价对象的区域因素相对于标准不动产的区域因素的得分。（二）间接比较修正公式个别因素标准化公式：估价对象比准价格=可比实例价格×100/()×()/100×100/()×()/100×100/()标准化修正分子为100，表示以标准不动产的个别因素的得分；个别因素修正分母为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分子式估价对象的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分。四、特点与适用范围（一）特点：1.通用性以比较方法确定价格，通俗易懂。2现实性以价格求价格，有较强的说服力。3.需要一个稳定的市场背景在非正常情况下，比准价格往往偏离真实价格。4.对市场信息的高度依赖性要求估价人员市场信息（二）适用条件：1.要有充足的市场交易资料。2.比较实例与估价对象有相关性和替代性。四、特点与适用范围（三）适用范围：市场发达，有充足的具有替代性的比较实例的地区。适用于交易性不动产的价格评估、租金评估。建立价格可比基础搜集交易实例选取可比实例交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正求取可比价格第二节市场比较法的估价步骤一、搜集交易实例运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。（一）搜集途径：1、查阅政府有关部门的资料：基准地价、标定地价、重置价、申报价、出让价。2、查阅报刊、杂志。3、从不动产开发商和代理商那里获取。向交易当事人及相关的人，机构调查。4、同行之间提供。一、搜集交易实例（二）搜集内容：1、双方的基本情况及交易目的：买卖、租货、抵押等。2、不动产状况：坐落、形状、面积、规划、权利状况。3、成交价格和成交日期。4、付款方式：一次、分期。5、交易情况：税费负担、利害关系。二、选取可比实例根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。1、区位相同或类似。2、用途相同：不动产具体利用方式。3、建筑结构相同：钢、钢混、砖混、砖木、简易。4、权利性质相同。5、交易类型吻合。6、成交日期与估价时点相近：不宜超过1年。7、可比实例的成交价格为正常价格，或可修正为正常价。三、建立价格可比基础选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。1、统一付款方式：以一次付清为准。2、同一币种和货币单位：不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。3、统一面积内涵：建筑面积或使用面积。4、统一面积单位。5、统一采用单价。四、交易情况修正进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：1、有利害关系人之间的交易。2、急于出售或急于购买情况下的交易。3、受债权债务关系影响的交易。4、对市场行情缺乏了解的交易。5、有特别动机或偏好的交易。6、相邻不动产的合并交易。7、特殊方式交易下的交易。8、税费非正常负担的交易。四、交易情况修正例外：1、当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正；2、对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。四、交易情况修正（二）修正方法（一般采用百分率法）：可比实例的成交价×交易情况修正系数=正常价格可比实例的成交价×1/（1+S%）=正常价格五、交易日期修正进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。五、交易日期修正修正方法：估价时点价格=可比实例成交日期价格×交易日期修正系数＝可比实例成交日期价格×（1+T%）采用价格指数修正：估价时点价格=可比实例成交日期价格×估价时点价格指数／成交日期价格指数六、区域因素修正进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素：繁华程度、交通状况、环境、公共设施配套、城市规划等。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。修正步骤：确定影响因素、判定区域因素状况、逐项比较并确定差异程度、进行价格修正。六、区域因素修正修正方法（百分率法）：估价对象区域条件下价格＝实例在其区域条件下价格×区域因素修正系数=实例在其区域条件下价格×1/（1+R%）区域因素估价对象ABC繁华程度20201920道路通达度1010810公交便捷度10101010对外交通5595环境质量1010810景观5555城市基础设施15151115公共设施1515915规划限制5555治安状况5535总分值10010087100修正系数100/100100/87100/100七、个别因素修正进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。七、个别因素修正个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。修正步骤：确定影响因素、判定个别因素状况、逐项比较并确定差异程度、进行价格修正。修正方法（百分率法）：估价实例状态下价格=可比实例个别状态下价格×个别因素修正系数=可比实例个别状态下价格×1/（1+G%）七、个别因素修正容积率修正：修正步骤：根据估价对象类型划定一定区域，调查容积率及相应的不动产价格资料；对容积率与不动产价格水平进行相关分析，编制容积率与不动产价格相关系数表；根据容积率与不动产价格相关系数制定容积率修正系数表。修正方法（百分率法）：估价案例价格=可比实例价格×估价对象容积率修正系数/比较案例容积率修正系数八、求取比准价格交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。八、求取比准价格进行综合修正：修正系数连乘：估价对象价格=可比实例成交价×1／（1＋S%）×（1＋T%）×1／(1＋R%)×1/（1＋G%)修正系数累加形式：估价对象价格=可比实例成交价×（1＋T%）／(1＋S%＋R%＋G%)求取比准价格：选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法等。第三节市场比较法应用实例为了评估一宗住宅用地价格，选择四宗可比实例。交易情况与估价对象土地一致，其他条件比较：在区域因素和个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正（负）指标值表示可比实例的区域因素和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度，在区域因素和个别因素中，各因子的权重相等，另外，通过市场调查，得到该城市的定基地价指数。根据以上条件，评估该住宅用地2000年10月价格。项目估价对象ABCD用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期00.1099.1099.1200.0899.04成交价格1200130014001000(区域)繁华程度0-2%-2%0-3%(区域)基础设施0-1%-1%+2%0(区域)交通条件0-2%-2%+3%-2%(个别)地势0-2%-2%0-2%(个别)形状0+3%+3%+5%-4%(个别)其他0-3%-3%0-2%定基地价指数表：时间99.199.299.499.1099.1200.100.800.10地价指数1001011031091111121191211确定修正系数：交易情况一致，不需修正。交易时间修正已有相应的地价指数表。区域因素修正系数：实例A：1／[1+(-2%-1%-2%)]=100／95实例B：1／[1+(-2%-1%-2%)]=100／95实例C：1／[1+(2%+3%)]=100／105实例D：1／[1+(-3%-2%)]=100／95个别因素修正系数：实例A：1／[1+(-2%+3%-3%)]=100／98实例B：1／[1+(2%-3%+3%)]=100／95实例C：1／[1+5%]=100／105实例D：1／[1+(-2%-4%-2%)]=100／922进行因素综合修正比准价格=成交价格×情况修正×日期修正×区域因素修正×个别因素修正实例A比准价格：1200×100/100×121/109×100/95×100/98=1430.84元/平方米实例B比准价格：1300×100/100×121/111×100/95×100/98=1522.1