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第二章房地产市场第一节房地产市场概述市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。市场有两重含义：一是指买卖双方交易的场所；二是是交易活动发生的过程。房地产市场是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。一、房地产市场的类型对房地产市场进行分类，可以从用途、发育程度、覆盖范围、层次、交易对象、供货方式、权益让渡方式、法律原则、供求状况等不同角度划分。1、按照用途划分有：住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业厂房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场。1、按照用途划分有：住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业厂房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场。2、按照发育程度划分有：房地产萌芽市场、发育市场、成熟市场。3、按照覆盖（影响）范围划分有：国际性房地产市场（如东京写字楼市场）、全国性房地产市场、地区性房地产市场（杭州房地产市场）等。4、按照层次划分有：一、二、三级房地产市场。一级房地产市场是指国家出让土地给房地产开发公司的土地出让（批租）市场；二级房地产市场是指房地产开发公司与房地产消费者之间进行房地产交易的市场（新房交易）；三级房地产市场指房地产消费者之间的交易市场（二手房交易）；二、房地产市场结构从现实意义上看，房地产市场应该包括地产市场和房产市场两块。但是，从本质上看，地产可以独立于房产而成为市场，房产却不能独立于地产，故不可能有独立意义的房产市场。房地产市场可以由地产市场和房地产物业市场两部分构成。（一）地产市场1、土地一级市场。是指以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场。这里的让渡一定时期土地使用权，是指期满即要收回，且让渡是有偿的，让渡的期限随土地具体用途的不同而不同。国内目前的土地使用权出让最高年限按用途确定标准为：居住用地70年工业用地50年教育、科技、卫生、文化、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其它用项式50年国内目前的土地一级市场又可分为土地批租市场和土地租赁市场。土地批租市场是指国家将城市闲置的存量土地、拆迁土地或征用土地的使用权，在明确规定用途、使用年限和其他要求条件下，以批租的形式有偿出让给房地产开发企业或土地使用者，土地使用者向国家一次性支付出让金。土地租赁市场是指国家将城市闲置的存量土地、拆迁土地或征用土地的使用权租赁给土地使用者，土地使用者按规定每年向国家缴纳一定数量的地租。2、土地二级市场土地二级市场是指土地或房地产开发市场，即已获得批租土地使用权的房地产开发者或土地使用者，将已开发好的土地即建筑地段（生地变成熟地）的使用权，按批租合同规定的用途和其它使用要求，有偿转让给其他土地使用者，或直接建造商品房出售、出租所形成的市场。3、土地三级市场三级市场是指土地使用者将自己拥有的土地使用权，在批租合同的期限内，按合同要求，或在补办有关手续，补交地价后再横向进行转让、转租或进行抵押。土地三级中，买主和卖主都是不确定的，其转让、转租或抵押的价格也是在市场中自由形成的。（二）房地产物业市场1、房地产投资开发市场。该市场主体为房地产开发商或发展商，其开发活动的目的主要是为了获取盈利。房地产投资开发活动从开发选址和承租土地开始，经过对土地及土地上建筑物和其它附着物投资开发的筹划、建造、使用，直到拆毁的全过程。2、房地产建筑施工市场市场主体为建筑商，其主要工作是各类建筑物的建造与施工。在这一市场上，房地产开发商与建筑商因为开发项目的招投标及签订有关工程承发包合同而发生联系。该市场交易的商品是房地产开发项目的承包合同。建筑商只承担物业的建设任务，按合同兴建各种物业后交给开发商，并依此取得施工费。与土地的获取及房地产商品的售出或出租无关。3、房地产物业交易租赁市场房地产物业交易租赁市场主要包括物业出售和出租两个市场，其市场主体是房地产开发商或房地产代理商，其主要业务是出售或出租办公楼、写字楼、商业用房、工业用房、住宅及其它地上附着物。房地产物业交易租赁市场主要功能①已开发的房地产物业通过该市场实现其价值，开发商通过交易租赁市场收回投资及获取投资利润；②这一市场面临众多的物业需求者，产生大量的信息。开发商可通过这一市场的信息，了解掌握市场的需求，进行帮助指导各种要素的流向和开发经营活动；③这一市场能以多种出售和出租形式（如分期付款、银行按揭、卖期房、售出返租等）直接为消费者提供生产及生活所需的活动空间，满足不同层次的消费者。4、房地产金融市场房地产金融市场是房地产开发商在房地产开发经营活动过程中进行货币资金融通的场所，它贯穿于地产市场、房地产开发市场、建筑施工市场、物业交易租赁市场等多个环节，且是与上述各个环节发展的需要相配套而派生出来和一种服务性市场。（后面有专门章节讨论）5、房地产中介服务市场由房地产物业市场中，为供求双方提供代理、经纪及咨询等各种服务的中介机构所形成的市场，可以说是房地产商品供求双方沟通的桥梁。（本章第四节）6、物业管理市场其市场主体是物业管理公司，主要业务是对已竣工投入使用的房地产物业，包括各类房屋建筑、附属设施、场地及物业区域内的环境，实施统一的专业化管理与维修养护，并为业主或物业使用者提供综合性服务。物业管理的服务为有偿服务，在法律法规的指引下，已形成一定的行业准则与市场规模。物业管理市场是房地产开发、出售与出租市场的延续，并对上流市场形成一定的作用。三、房地产市场的特点1、地区性。因房地产的不可移动性，某一地区房地产供求失衡时，不可能通过对其它地区同类商品的调拨来解决，故有很强的区域性。这种地区性甚至在一个城市的不同区位也会有所表现。房地产市场的地区性会使得房地产商品的价格决定、供求状况、交易数量与其它商品有极大的不同。2、供给调节滞后性。房地产开发周期较长，从申请立项到建成出售，需要一年甚至数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要较长的时间。又由于房地产商品的耐耗性，在市场供大于求时，多余的供给亦需要相当长的时间来消化。所以，房地产市场需求变动时，供给的相应调节需要相当一段时间，才能使供需达到平衡。3、垄断竞争性。房地产交易价格和交易信息多为非公开的，且因房地产商品的异质性，使得买卖双方较难了解到真实的市场行情，这使得房地产市场具有较强的垄断竞争性。4、投机性。房地产市场的地区性、供求调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地产是一种很好的投机对象。从各个国家和地区的房地产市场发展历史来看，房地产市场的投机性仅次于金融市场。5、交易形式多样性。房地产交易有土地使用权出让及转让、房地产买卖、租赁、抵押、典当、房地产开发项目转让等多种形式。（温州炒房团从买商品房到买商铺到做项目）6、交易复杂性。房地产交易从有买卖意向到交易完成，需要进行寻求买方或卖方、现场考察、产权产籍资料查阅、讨价还价、签定契约、资金到位、产权转移等活动，持续时间较长，且涉及到许多专业性质的问题，涉及众多中介角色，如律师、价格评估师、经纪人、银行、管理部门等。7、受金融市场的高度影响性。房地产商品总值较大，其交易对信贷的依赖性较强，金融政策及市场利率的变动，会对房地产交易的数量、价格产生很大的影响。1993年北海、海南等地的房地产市场在政府紧缩银根的调控政策出台后，一夜之间从“火山”跌入“冰川”。8、市场效率低。这由房地产商品的异质性、交易形式多样性和复杂性，以及房地产商品总值较大且为长期耐用商品等特性引出。房地产商品的市场效率较低，流通性远差于金融商品，如股票债券。9、政府干预性。因房地产在国计民生中的特殊地位，各国政府对房地产市场均有较强的干预约束。政府通过财政金融政策、土地利用政策（如城市规划环境保护）等手段，根据具体情况，鼓励或限制房地产开发或转让。（杭州市2003年底出台的房产新政）四、房地产市场的功能1、联接房地产商品供求双方的纽带与桥梁的功能。房地产市场是房地产经济运行的信息中心，是联接房地产开发与需求的纽带与桥梁。房地产市场这种功能体现在展示行情、传递信息，从而沟通供需、促成交易。当然，房地产市场信息功能发挥的效率高低取决于市场体系的完整程度。2、优化房地产配置，提高房地产使用效益的功能。房地产市场中，通过房地产商品价格的调节，使具有不同级差收益的土地产生不同的的能差效益，即通过让具有高增值能力的土地、房产更多地流向能产出更高级差收益的行业，从而实现房地产资源的合理配置，提高使用效益。3、交换功能。交换功能是一切市场机制的基本功能，房地产市场的交换功能比一般的市场的交换功能覆盖面更广，它不仅产生于生产者和消费者之间，也产生在生产者与生产者之间（如以作为生产资料的房地产资源作抵押取得经营资金），及消费者与消费者之间（如房屋使用权的交换）。4、调节与再分配国民收入的功能。房地产市场调节与再分配国民收入的功能主要是通过房地产价格的上涨和下跌来调节房地产开发者、投资者及房地产使用者之间的收益流向来完成的。5、优化消费结构的功能。住房是人类生活必不可少的消费资料，住房消费支出在居民消费总支出中应该占有较大的比重。一个体系完备的房地产市场能提供多层次的房地产商品，满足各个层次的需求，进而使住房消费比重上升，达到合理的消费结构。第二节房地产市场的运行机制房地产交易关系的完成必须具备必要的要素，即房地产交易主体、客体和媒介。房地产交易主体，即从事房地产交易活动的当事人。房地产交易主体相当广泛，它既可以是国有土地使用权的法人代表，又可以是房地产开发商、建筑商，也可以是一般金融机构、企业及居民个人。房地产交易客体，即房地产商品，可以是土地或物业。房地产交易的媒介则是货币。货币是房地产交易的基础，是房地产交易成功的关键所在。这是因为房地产交易客体和媒介都具有或代表着一定价值。在房地产投资开发和流通过程中，上述要素相互联系和相互作用的结合，形成房地产市场的运行机制。(一)房地产市场的动力机制房地产的商品化及房地产开发企业是房地产市场交易的主体，决定了房地产开发企业从事房地产开发经营的直接目标是追求利润最大化。而动力机制就是房地产开发企业的动力与经济利益之间相互制约和相互协调的一种内在联系。动力机制的形成要以清晰的产权界定，即房地产开发企业有确定的财产和独立的经济利益为前提条件。(二)房地产市场的供求机制和价格机制根据商品的价值规律，在房地产市场上，房地产供求关系的变化必会引起房地产价格的变化．而房地产价格的变化又会反过来影响房地产的供求关系，这种相互作用、相互影响的关系就形成一种供求机制和价格机制。房地产市场的供求机制是指供求关系与价格高低之间相互制约和相互协调的内在联系。供求机制的形成必须具备二个条件，其一，房地产供求和价格能在市场上通过竞争自发形成，只有这样，房地产市场才能为房地产交易主体提供可靠的市场信息；其二，房地产市场交易主体有根据市场信号调节供给或需求的能力和充分的自主权，这样交易主体才能对市场所提供的信息及时作出正确的反应，而不是一种扭曲的反应。房地产市场价格机制则是指价格形成及其变动对房地产商品生产、消费和供求关系等经济活动的调节和影响的自发过程与形式，是市场机制的主体内容和核心。价格机制包括：价格形成的方式、影响价格形成的因素及其价格的制约作用；价格形式的采用和各种价格之间的关系；价格体系的产生和变动；价格结构与商品的比价关系；各种商品的价格和价格总水平的运动及其制约因素；市场价格的制定、调整和管理，以及价格管理中经济手段、法律手段、行政手段的相互联系；价格与其它经济杠杆的联系以及对社会再生产的调节，等等。房地产供求机制和价格机制的功能在于优化房地产资源配置。(三)房地产市场的竞争机制各房地产交易主体为了获取最大限度的利润，在房地产市场上为争夺客户、买者而展开激烈的竞争,对房地产开发经营形成一种强大的外在压力。这种外在的压力迫使房地产开发商和建筑商干方百计开发市场上供不应求的或卖价、租金较高的房地产商品，想方设法采用新技术，改善经营管理，提高劳动生产率，降低开发成本和建筑造价，以求在激烈的竞争中取胜，进而形成一种竞争机制。竞争机制是竞争与房地产供求关系、价格、利润之间相互制约和相互协调的内在联系。其功能在于对房地产开发企业产生一种强大的外在压力，使供求