搜索
第一章总论项目名称、建设单位、单位地点、法定代表人、项目联系人、联系电话、邮政编码第一节建设单位概况第二节项目背景（国家、省、地区对此行业的政策）可以在后面详细写第三节可行性研究报告的编制依据和研究范围一、编制依据（国家地区的法律法规及政策等）二、研究范围第四节主要研究结论及建议一、主要研究结论二、主要经济技术指标三、建议第一章项目所在地概况与建设条件第一节项目所在地概况一、**市概况（一）地理位置及行政区划（二）社会概况1.人口2.人民生活（三）经济实力（四）固定资产投资二、**地概况（一）地理位置（二）面积、人口、财政经济（三）第一、二、三产业发展情况（四）生态环境等三、**市城市总体规划（一）城市性质、规模（二）城市规划布局（三）城市结构形态（四）交通（规划）（五）**（居住、工业等）用地规划指标（六）居住（或产业等）结构（七）用地平衡（各类别用地的用地比例）第二节建设条件一、自然条件（一）地形、地貌（二）水文（三）气候二、其他配套条件（一）交通（二）给排水（三）供电（四）银行三、其他有利条件（一）坚实的经济基础（二）良好的基础设施（三）优越的环境（商业、医疗、教育等）第三章项目建设背景及必要性第一节项目建设背景一、我国在此项目相关的发展上情况及政策二、我省在此项目相关的发展上情况及政策三、我市在此项目相关的发展上情况及政策第二节项目建设的必要性一、是当地经济发展的需要二、优化土地利用格局、产业结构等方面需要三、提高城市居民生活品质、收入或提升城市环境品质的需要第四章工程建设方案第一节农户搬迁及土地复垦一、涉及范围二、农户搬迁三、土地复垦（一）复垦标准（二）复垦内容1.土地平整2.覆盖表土3.耕地翻耕4.土壤改良第二节农民集中居住安置小区一、区域位置及现状二、建设目标三、建设原则（一）合理原则（二）人本原则（三）生态原则（四）整体性原则四、土地利用五、总体布局（一）建筑退线控制（二）布局结构（三）总图布置1.住宅布置2.配套设施3.总图指标六、建筑工程（一）建设依据（二）建筑单体设计（三）户型设计（四）配套用房七、结构工程（一）建设依据（二）设计条件1.水文地质2.抗震设防3.基本风压4.结构安全等级5.楼（屋）面使用活荷载标准值（三）结构体系（四）抗震等级（五）基础方案（六）建筑材料1.新技术及新材料2.混凝土3.钢筋4.墙体材料八、室外工程（一）道路及广场（二）围墙及大门（三）绿化1.绿化原则(1)因地制宜、外引内联，充分利用条件、着力提升环境，创造富有特色的绿色风貌和都市景观；(2)环境、社会、经济效益的统一，景观、休闲、卫生、防护和生态功能的综合；(3)分类分级设置、系统全面布局，主次清晰、分工明确，点、线、面有机结合；(4)以先进的造园手法、都市营造的经营理念精心打造、深入设计，做到刚柔相济、收放有序、步移景异、心随景趣，于细微处体现人性关爱。2.绿化系统布局3.植物配置4.景观九、公用工程（一）给排水工程1.建设依据2.水源3.用水量4.排水系统5.雨水系统6.消防系统7.管材及其他（管材、保温、）（二）电气工程1.建设依据2.变配电系统3.照明配电系统4.防雷节电系统5.电话系统6.有线电视系统7.宽带接入网系统8.闭路电视保安监控系统9.电子巡更管理系统10.可视对讲系统11.公共广播及消防紧急广播系统12.电气消防系统（三）暖通工程1.建设依据及规划2.空调系统3.通风系统4.防排烟系统（四）燃气系统十、土地使用及土地平整（土地使用、场地平整、土方工程）第五章环境保护、安全卫生第一节环境保护一、环境保护标准（法律法规依据）二、环境影响分析三、施工期环境保护措施四、运营期环境保护措施五、长效措施第三节安全卫生一、项目建设过程中除招标有资质、有丰富施工管理经验的单位参与建设外，施工企业还必须有一套完整的安全生产管理的规章制度和措施，保证本项目的顺利进行。施工企业在项目建设前期必须按照国家建设程序研究制订建设项目的安全措施预案。二、根据不同的施工要求和施工方法，制定相应的安全生产保障措施，并加强施工现场的安全管理和监督工作。三、本项目施工范围大，施工点多，必须做好协调工作，避免相互干扰和安全死角的存在。施工现场应配有良好的照明设施，各种材料按照要求堆放，保证各项工程安全有序地进行。四、施工现场用电设备要有良好的接地装置，传动设备要有良好的隔离防护设施，起重设备按要求安装、试验、维护保养，有资格要求的岗位一律持证上岗。五、所有参加项目建设的施工企业，必须采取有效措施控制施工过程中扬尘，土方和建筑垃圾运输、堆放过程中要防止撒、漏对环境卫生的影响。施工企业必须根据施工特点，为施工人员配备必要的劳动保护设施。六、严格按照吴江汾湖经济开发区的城市市容和环境卫生管理要求，做好项目建设期间和建成后的日常卫生管理工作。七、其他安全卫生方面的设施拟与环保综合考虑。第三节消防一、设计依据二、总平面布局三、单体建筑消防设置四、防排烟五、安全疏散和消防电梯六、消防水源七、消防系统八、消防排水系统第六章节能第一节用能标准和节能规范一、相关法律法规与条例二、合理用能方面的标准第二节能耗指标分析一、用电指标二、用水指标三、用气指标四、综合能耗第四节节能措施一、建筑（墙体、门窗、屋面、材料）二、节电（采光、电力系统）三、节水四、用能计量及管理措施（一）能耗计量措施（二）照明系统节能运行管理第七章组织机构及项目管理第一节组织机构一、单位组织二、项目组织第二节项目管理一、项目管理体系二、项目管理模式三、项目计划管理四、项目控制管理五、项目采购管理第八章项目进度计划与工程招标第一节项目进度计划一、进度安排原则本项目建设应遵循以下原则：(一)制订详细的总体进度计划和专业工程计划，分项实施。(二)项目涉及多项公用设施的建设，需与市政、电力、电信等部门共同组织实施。在项目建设时，必须做好与相关部门的施工协调工作，确保施工进度不受影响。(三)项目施工点多，具有不同专业施工同时进行的特点，必须切实合理规划，制订详细的施工方案，避免相互干扰等不安全因素的存在，力求工期合理，质量保证。(四)在项目实施过程中，认真做好项目进度报告，通过项目进度报告的进度信息，了解项目进行进展情况，针对报告所指出的问题及时采取切实可行的解决办法，并对可能发生的问题尽早采取预防措施。(五)项目实施的前期各项准备工作要到位。二、实施过程阶段划分本项目实施过程可分为以下三个阶段：(一)项目决策阶段：主要工作包括方案规划、可研报告的编制及投资方案决策。(二)项目准备阶段：主要工作包括规划方案的审批、土地平整、施工图设计、项目招投标。(三)工程实施阶段：主要工作包括土建施工、设备设施安装、农户安置、竣工验收及评价。三、实施进度第二节工程招标一、招标依据二、项目招标初步方案（一）项目概况（建设地点、项目总投资、项目资金来源）（二）资质要求（三）招标范围和方式（四）招标文件编制三、招标的组织工作四、招标计划第九章投资估算与融资方案第一节投资估算一、投资估算的依据二、投资估算的范围三、投资估算的说明四、建设投资估算额（建设投资构成表）五、分年投资计划六、建设期借款利息第二节融资方案一、项目总投资三、资金筹措（资本金、债务资金）第十章财务评价财务评价依据为：第一节财务基础数据一、项目计算期二、营业收入及其税金估算三、总成本费用估算四、长期借款偿还五、补贴收入（土地出让收入、农民集中居住房销售收入）第二节财务分析一、盈利能力分析（一）反映盈利能力的动态指标1.财务内部收益率(FIRR)2.财务净现值(FNPV)（二）反映盈利能力的静态指标1.项目投资回收期(Pt)2.总投资收益率(ROI)二、偿债能力分析三、财务评价结论第十一章社会效益分析一、有利于提高农民的生活质量二、有利于整合和节约土地资源三、有利于改善区域环境四、有利于扩展发展空间，改善投资环境，扩大招商引资五、有利于新农村建设事业的发展、带动相关行业发展第十二章风险分析投资项目的风险是指由于一些不确定因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成损失的可能性。项目风险分析旨在识别拟建项目建设和运行中潜在的风险因素，分析风险程度，提出控制风险的对策，以达到降低风险损失的目的。本项目从立项、建设过程中不可避免地要受到众多不确定因素的影响，这是市场经济的特征之一，因此本项目在实施中也毫不例外地会遇到一系列风险，需对各种风险有足够的估计，以便采取相应的对策。一、风险因素(一)经营管理风险。本项目工程建设涉及面广，涉及专业多，既有住宅、道路、绿化工程，也有水、电、气等公用配套工程建设，容易产生不协调而影响工程建设。本项目承建单位吴江市城乡一体化建设投资有限公司作为项目投资及管理公司，由于项目工作内容与工作环节较多，由此可能带来公司在经验、人才、资金、管理控制等方面的不足和困难。(二)工程风险。本项目以住宅建设为主，工程风险主要为：气候、水利条件异常，导致施工不能按计划进行；工程地质条件与原勘察资料发生重大偏离，导致工期延长、工程量及投资增加。本项目建设范围广、工程子项多，并且随着规划深度的提高，未来工程建设内容有可能会有调整，从而影响工程进度。项目建设环节较多，在勘探、设计、施工、监理、材料等项目实施过程中均有可能出现产品质量问题。如果工程质量不能满足有关设计要求、国家标准，将会给使用者及公司造成负面影响，如果发生重大质量事故，则不但会严重影响建设进度，更会对本工程造成重大损害。公司将可能面对由于经营管理和工程质量而带来的风险。(三)资金风险。本项目资金来源主要为公司自有资金和银行借款。若公司自有资金和银行贷款不能按时到位，将极大影响项目建设；若银行贷款利率增加，将增加融资成本，增加项目的风险。因此，项目存在资金筹措风险。另外，本项目对建设资金的需求较大，三年内的总投资额达到145639.6万元，项目建设对银行贷款有较高程度的依赖，共需货款额100000万元。若贷款方进行业务调整，改变对项目及关联行业的贷款政策，将会极大影响项目资金的到位情况。(四)意外事故风险。本项目在建设过程中有可能因为意外事故的发生带来意外事故风险，主要包括人为意外事故风险和不可抗力意外事故风险。人为意外事故风险主要是在施工过程中操作不慎带来的意外事故风险，如停水、停电、停气、人员意外伤害等等；除此之外还有风灾、水灾、火灾、地震等不可抗拒的自然灾害也会给项目造成严重的影响，带来潜在风险。(五)政策及其它风险项目的政策风险因素主要包括国家政策和地方政策两个方面。国家政策对项目的主要影响包括城市化建设、土地开发政策、征地所涉及的拆迁与补偿政策、产业税收政策等。这些政策的变化可能会带来建设成本的增加，影响安置房建设。地方政策主要为省、市制定的有关土地利用政策，特别是吴江市震泽镇对农民安置项目所给予的政策以及房屋拆迁实施办法和标准的变化，这些将直接影响项目的建设。其它政策性风险还有国家和城市的产业政策、金融政策、环保政策、建筑管理、安全管理有关条例和法规、项目建设过程的各项审批手续等。以上风险因素均会在不同程度上影响本项目运营。二、风险程度初步分析，本项目的上述风险均属一般风险。三、控制风险的对策(一)经营管理风险。通过坚持决策程序化、管理科学化、业务多元化的发展方针，依靠增强自身实力来降低政策变化带来的风险。重大项目在充分研究论证的基础上进行讨论，减少决策失误。加强公司自身的专业队伍建设，充分灌输质量意识，强化项目本身的设计、施工、监理的人员力量，提高对实施全过程的控制力，确保设计、施工的水平，并努力提高自身专业管理水平。及早安排住宅定销计划与资金到位计划，并与项目公司整体的融资及债务偿还计划相结合。(二)工程风险。通过招标选择拥有相应资质、技术力量雄厚的监理单位，严把质量关、进度关、投资关。同时，设计单位加强实施过程中的技术交底、现场配合和设计变更管理，保证设计的质量、深度达到设计任务书中的要求。采用依法招标方式选择施工单位，并且在招标过程中加强资格审查，对施工单位的综合情况进行认真调查和认定，杜绝施工单位中普遍存在的挂靠现象，坚决防止工程转包和违法分包现象的发生。