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光明城市一期目标成本南京万科成本管理部2004.11.23m2m2总建筑面积m2m2绿地率m2区内车行道面积m2占地面积可售面积平均每户面积1联排别墅2高层52,660130小计52,660130.02商业50004,380会所市政公用行政管理及社区服务主楼外6级人防地下车库主楼内6级人防地下车库可售车位人防地下车位268架空层地面车库地面露天小计57,040根据是否可售及收入配比原则自行确定100%根据是否可售及收入配比原则自行确定需分摊所有八大类费用只分摊主体建安成本及大市政配套费成本全部摊入可售部分，不单独保留成本32821060停车268合计72,3200只预留7万元/个车位成本成本核算说明成本全部摊入可售部分，不单独保留成本不单独留成本建筑面积成本全部摊入可售部分，不单独保留成本车位数11,5913,409公共配套建筑1.962建筑面积户数405成本全部摊入可售部分，不单独保留成本405052,730292105308.14100%产品比例52,73057,320建筑物占地面积计容积率面积72,3200.1824,38042.20%产品构成容积率光明城市规划指标（报批方案）建筑用地面积建筑密度容积率29,210.0总占地面积高层商业地下车库高层商业地下车库合计建筑面积*可售车位52730.004380.0057110.00可售面积*268.0052660.004380.0057040.00一土地获得价款2370.554272.5512483.321871.380.0014354.701政府地价及相关费用2097.963999.9611047.841751.9812799.822合作款项0.000.000.000.000.003红线外市政设施272.59272.591435.48119.401554.884拆迁补偿费0.000.000.000.000.00二开发前期准备费166.74166.74878.0673.030.00951.101勘察设计费91.2391.23480.4239.96520.382报批报建增容费58.0858.08305.8425.44331.283三通一平费8.938.9347.033.9150.944临时设施费8.508.5044.773.7248.49三主体建筑工程费1464.522383.6970000.007712.191044.061876.0010632.251基础工程260.93439.971374.05192.710.001566.762结构及粗装修823.171044.9070000.004334.83457.671876.006668.493门窗工程127.61156.81672.0168.680.00740.694公共部位装修250.14636.291317.23278.690.001595.935室内装修2.67105.7314.0746.310.0060.38四主体安装工程费286.30143.841507.6863.000.001570.681室内水暖气电131.0382.19690.0036.000.00726.002设备及安装费122.2961.64644.0027.000.00671.003弱电系统32.980.00173.680.00173.68五社区管网工程费140.00140.00737.2461.32798.561室外给排水系统35.6835.68187.8715.63203.502室外采暖系统0.000.000.000.000.003室外燃气系统3.583.5818.831.5720.404室外高低压线路86.4586.45455.2337.86493.095室外智能化系统14.3014.3075.316.2681.576其他0.000.000.000.000.00六园林环境费188.57188.57992.9982.591075.581环境设计费0.000.000.000.000.002绿化建设费188.57188.57992.9982.591075.583建筑小品0.000.000.000.000.004道路广场建造费0.000.000.000.000.005围墙建造费0.000.000.000.000.006室外照明0.000.000.000.000.007室外零星工程0.000.000.000.000.008其他0.000.000.000.000.00七配套设施费259.51259.511366.58113.671480.251游泳池11.4011.4060.054.9965.042会所43.1043.10226.9718.88245.853幼儿园0.000.000.000.000.004学校0.000.000.000.000.005地下室198.53198.531045.4586.951132.406行政管理及社区服务6.486.4834.122.8436.967车站建造费0.000.000.000.000.008市政用房0.000.000.000.000.00八开发间接费362.71362.711910.01158.862068.871工程管理费115.53115.53608.3850.60658.992资本化利息180.53180.53950.6679.071029.733营销设施建造费28.8028.80151.6712.61164.284物业完善费15.0615.0679.286.5985.885不可预见费22.7922.79120.029.98130.00开发成本5238.907917.617000027588.13467.91876.032931.98九期间费用254.20254.201338.60111.341449.941管理费用65.2965.29343.8228.60372.422销售费用188.91188.91994.7882.741077.523财务费用0.000.000.000.00项目总投资5493.108171.8028926.673579.251876.0034381.92序号成本项目光明城市项目分产品类型成本汇总表序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价工程量及单价说明一土地成本14,354.702,516.601政府地价及相关费用12,799.822,244.01◆土地出让金12,307.522,157.70一期商业占地按5000M2，计5000/133563*45000=1684.6万元，住宅为（45000-13000/133563*45000）◆土地使用费0.00◆大市政配套费0.00◆政府收益金0.00◆应交契税492.3086.31地价的4%◆其他0.002合作款项0.003红线外市政设施费1,554.88272.59大市政配套费建筑面积72320105759.36133.13该费用已调整为105元/M2，不能确定人防新规定规费减免是否能实行，人防部分费用本次未调减，需设计部进一步确认河西市政配套设施增加费建筑面积72320110795.52139.47单价为政府收费标准，不能确定人防新规定规费减免是否能实行，人防部分费用本次未调减，需设计部进一步确认4拆迁补偿费0.00二开发前期准备费951.10166.741勘察设计费520.3891.23◆勘察丈量费85.9215.06商品房测绘费可售面积1723201.6011.572.03单价为政府收费标准文物古迹勘探占地面积0.00初勘可售面积2.410.42已发生8.9万元，一期占57040/210646.2=27.1%。详勘建筑面积1723202.6218.973.33暂估70万元，一期27.1%。施工验线8.131.43单价暂估30万元，已发生15.84万元（其中：地形图费13.13万元，测坐标及放线费2.71万元，），一期27.1%。竣工测量费8.001.40暂估日照分析栋1573200.704.000.70已发生试桩费8.641.51结算价为31.88万元，一期分摊27.1%试桩试验费6.301.10结算价为23.23万元，一期分摊27.1%城市规划测量费17.903.14已发生17.9万元◆规划设计费426.4774.77交通分析费5732015.731.00已发生（1元/M2）概念设计建筑面积8.131.43光明城市概念设计平涛为10万元，兴业为15万港币（折合人民币16万元），其他暂估4万元，一期27.1%规划设计建筑面积17232017.8129.0622.63规划设计费合同价425万港币，折合人民币454.75万元；已发生规划设计补偿费21.5万元，合计476.25万元，一期27.1%施工图设计建筑面积17232024.91180.1831.59住宅等设计费22.8元/M2，6级人防增加12.2元/M2，7.25*22.8+12.2*1.5=183.6万元。施工图设计奖金5.420.95共20万元，一期分摊27.1%市政接口至水池的室外自来水管道设计费0.350.06已发生，一期分摊27.1%小区配电工程正式用电方案设计费16.262.85合同价，一期分摊27.1%其它（立面设计等）30.005.26晒图增加费、电梯厅、电梯大堂、架空层等装修设计费暂估30万元（整个项目已发生电梯大堂等装修设计费30万元）贝尔高林环境设计46.408.13合同价为160万港币，折合人民币171.2万元，一期分摊27.1%人工湖初步设计咨询费0.870.15已发生3.2万元，一期分摊27.1%人工湖景观水体项目咨询设计费1.360.24已发生5万元，一期分摊27.1%民用院景观设计费2.710.48合同价10万元，一期分摊27.1%◆建筑研究用房8.001.40暂估，已发生6.7万元金额单位：万元地价及前期费用序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价工程量及单价说明金额单位：万元地价及前期费用2报批报建费331.2858.08◆报批报建费196.2434.40政府综合报建费建筑面积1723202.215.912.79参照金色家园暂估，已发生规划许可证综合服务费等12.42万元人防易地建设费建筑面积0.00白蚁防治费（七层以上）建筑面积307590.702.150.38市房管局、宁价房字（98）273号白蚁防治费（七层以下）建筑面积2.307.981.40市房管局、宁价房字（98）273号，图纸审查费建筑面积1723201.5611.281.98一期施工图及抗震设计审查费为1.56元/M2。消防审查费建筑面积100.00教育附加费建筑面积100.000.00无新墙体材料保证金建筑面积18.0052.919.28已预交市墙改办，因本项目墙体全为粘土砖，新墙体费按不退考虑散装水泥保证金建筑面积12.0013.232.32市散装水泥办公室，苏价管（95）339号，已按2元/M2预交卫生防疫审查费建筑面积0.00工程招投标管理费主体建安费1.980.35参照金色家园暂估，一期已发生1.98万元。招投标代理服务费主体建安费0.00合同鉴证管理费主体建安费0.00项目环境影响评测费5.420.95参照金色家园暂估，已发生环境咨询评估及空气质量检测费用6.2万元，预计还将发生14.5万元，一期分摊27.08%标底编制审查费主体建安费0.00并入预结算编审费中规划执照费概算成本1.500.26暂估（已发生一期商业临设执照费0.51万元）劳保统筹费主体建安费0.00城市生活垃圾服务费栋520,000.0010.001.75垃圾增容费，参照金色家园按2万元/栋污水处理费建筑面积0.00消防检测费建筑面积723201.6011.572.03单价参照金色家园暂估供水检验试验费建筑面积723201.007.231.27单价参照金色家园暂估房屋交易手续费（住宅）建筑面积1527303.0015.822.77参照金色家园暂估房屋交易手续费（其他）建筑面积1195905.009.801.72参照金色家园暂估商品房价