房地产项目可行性研究

房地产开发项目策划决策和可行性研究是为决策者提供最终决策的依据，为项目达到目标奠定基础。一个房地产项目的设想的提出，都有其特定的政治、经济或社会背景。从简单而抽象的建设意图产生，至具体复杂的工程建成，期间每一环节每一过程的活动内容、方式及其所要求达到的预期目标，都离不开计划的指导，而计划的前提就是行动方案的策划与决策。房地产开发项目策划策划就是筹划或谋划策划是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一活动的特定目标这个中心，来全面构思、设计，选择合理可行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。房地产开发项目策划概述概念：房地产开发项目策划是把建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力的系统活动。房地产开发项目策划的主要作用：A、构思项目系统框架主要任务是根据建设意图进行项目的定义和定位，全面构想一个待建的项目系统。B、奠定项目决策基础理论C、指导项目管理工作房地产项目策划的原则创新原则房地产项目策划成功的关键主题新、概念新；手段新、方法新以人为本原则注重人文关怀、人文情感和人文历史，建立项目自己的个性，促进产品和企业品牌的形成整合原则策划上的灵感与创意一定要结合总的目标市场，强调策划的优化组合，包括房地产产品功能组合、项目资源组合、信息组合等。项目策划的内容和依据项目策划分为项目总体策划和项目局部策划。项目总体策划：指在项目前期立项过程中所进行的全面策划；项目局部策划：对全面策划任务进行分解后的一个单项性或专业性问题的策划。根据策划工作的对象和性质不同，策划的内容、依据和深度要求也不一样。1、项目构思策划项目构思策划必须以国家法律和有关政策方针为依据，结合实际的建设条件和经济社会发展变化的环境进行，并与城区或城市规划的要求相适应。项目构想策划的主要内容是：A、项目定义：描述项目性质、用途和基本内容；B、项目定位：描述项目的建设规模、建设水准，项目在社会经济发展中的地位作用和影响力，并进行项目定位依据及必要性和可能性分析；C、项目系统构成：描述系统的总体功能，系统内部各单项单位工程的构成及其各自作用和相互联系，内部系统和外部系统的协调、协作和配套的策划思路及方案的可能性分析和依据。D、其他2、项目实施策划即项目管理和项目目标控制策划，旨在为把体现建设意图的项目构思展开实施，变成有实现可能性和可操作性的行动方案，提出带有谋略性和指导性的设想。A、项目组织策划大中型房地产开发项目，国家要求实行项目法人责任制。项目法人是负责立项、融资、报建、实施、运营、还贷的责任主体。按照股份公司和有限责任公司的现代企业组织模式组建其管理机构和人事安排。项目组织策划是项目总体策划的重要内容，也是对项目实施过程产生重要影响的实施策划内容。B、项目融资策划融资方案的策划是控制资金使用成本，进而控制项目投资，降低项目风险不可忽视的环节。项目融资策划具有很强的政策性、技巧性和谋略性，取决于项目的性质和项目实施的动作方式，只有通过策划才能确定和选择最佳的融资方案。3、项目目标策划确定项目的投资目标、质量目标和进度目标是项目管理的前提，并追求三大目标（投资省、质量高、周期短）的总体综合优化,这只能在项目系统构成和定位策划过程中做到项目投资和质量的协调平衡。项目目标策划包括：项目总目标（总投资、建设质量、总进度）体系设定；总目标按项目、参加主体、实施阶段等进行分解的子目标体系设定。4、项目管理策划项目管理策划是对项目实施的任务分解和任务组织工作的策划，包括设计、施工、采购任务的招投标，合同结构，项目管理机构设置、工作程序、制度及运行机制，项目管理组织协调，管理信息收集、加工处理和应用等的策划。5、项目控制策划项目控制是对项目实施系统及项目全过程的控制。项目控制的方向：项目目标；项目控制的方法：通过实际值与目标值的不断比较发现其中偏差，对偏差进行相应的调整，以最合理的目标过程达到项目目标；项目控制的基本原则是：目标控制具有健全的反馈机制的闭环控制；基本方法是：动态控制。房地产开发项目全程策划房地产项目全程策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。房地产开发项目全程策划流程图对项目的总体规划、建筑风格、景观规划等作出专业策划建议从项目的宏观、中观和微观层面对项目的投资环境进行分析初步市场情况调查确定可类比区域与可类比项目并进行深入调研初步提出总体策划思路分析项目潜在价值确定核心价值体系及总体策划思路项目目标客户群锁定及分析项目开发主题定位及形象定位对项目的经营方式、资金筹措和开发计划作出策划建议可类比项目营销策略分析确定项目营销策划总体思路及营销策略可类比项目物业管理分析并提出策划建议项目财务评价与综合评价房地产项目的可行性研究是在投资决策之前对拟定开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标，以最终确定项目是否可行的综合研究。可行性研究的概念•最初是美国30年代为开发田纳西河流域而采用的一种技术经济研究方法，因为它为其经济开发和资源综合利用起了重要作用，得以逐步推广、流行，发展到各个领域，充实完善，形成系统。•对开发项目的必要性、实施项目的外部条件，项目选址、规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、项目的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。•市场是前提，技术是手段，核心问题是经济效益分析。可行性研究概述可行性研究的作用投资决策的依据国家规定，凡是没有经过可行性研究的房地产开发项目，不能列入计划，不能批准设计任务书，不能进行设计。筹集资金的依据银行等金融机构都把可行性研究报告作为房地产开发项目申请贷款的先决条件，在对可行性研究报告作全面、细致的分析评价后，才能确定是否给予贷款。签订合同的依据项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯及交通等方面需要与有关部门协作，都需要根据可行研究报告进行协商。规划设计的依据在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、建筑设计方案构想、主要设备、单项工程结构形式、配套设施和公用辅助设计的种类、建设速度等都进行了分析和论证，确定了原则和推荐了建设方案。可行性研究的目的实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高经济、社会、环境效益。可行性研究的特点前期性、预测性、不确定性可行性研究指导文件《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济代理人方法与参数》要求各个投资主体、各种投资来源、各种筹资方式兴办的大中型和限额以上的房地产开发项目，原则上应按房地产开发项目经济评价方法和相应的参数进行财务评价和国民经济评价。可行性研究的依据国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；批准的项目建议书和同等效力的文件；国家批准的城市总体规划、详细规划和交通等市政基础设施规划；自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标；开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。可行性研究的专业机构和人员构成专业机构前期的投资机会分析和初步可行性分析，主要解决投资方向和把握机会，一般有1、2个房地产经济专家即可。而详细可行性研究是全面的经济技术研究，需要专门的机构或研究小组。一般应由专业的评估咨询机构完成，我国目前大多由各开发公司自己编制，然后报政府计划部门审查立项。人员构成注册房地产估价师1~2名造价工程师1名市场调查和分析人员1~2名经济分析家1名制作人员1~2名社会学、环境科学专家若干名其中：注册房地产估价师是专业执业队伍，既要熟悉房地产专业知识，又必须熟悉财务管理和工程技术方面的知识，是研究小组的核心，它的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析，并负责归纳其他人员所完成的工作，综合应用工程技术和财务管理的有关知识，对项目作出计算和总体评价，撰写可行性研究报告。项目可行性研究阶段机会研究机会研究是指在一地区或部门内，以市场调查和市场预测为基础，进行粗略和系统的估算，来选择最佳投资机会，提出项目。即项目建议书阶段。项目建议书：是房地产开发企业在项目投资前对项目轮廓设想，主要是从投资建设的必要性方面来分析，同时也对投资建设的可行性进行初步分析。内容一般包括：a、投资项目提出的必要性的依据；b、住宅类型、拟建规模和建设地点的初步设想；c、建设条件的初步分析，包括公共配套设施情况和交通情况等；d、投资估算和偿还贷款能力测算；e、项目的预测进度安排；f、经济效益、社会效益及生态效益的初步估计。初步可行性研究也称预可行性研究（大型投资项目需在正式可行性研究之前，先进行一轮初步的分析）主要解决的问题包括：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应建筑材料供应状况项目所在地区的社会经济情况项目地址及其周围环境项目规划设计方案项目进度项目销售收入与投资估算项目财务分析等详细可行性研究即通常所说的可行性研究，是项目投资可行性研究全过程中最重要的一个部分。是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤项目的评价和决策即房地产开发企业邀请有关技术专家、经济专家及承办投资贷款的银行，对项目的可行性研究报告进行预审，由投资贷款银行的咨询机构或计划决策部门委托没有隶属关系的工程咨询公司进行全面评估。评估人员应对项目的可行性研究报告和编制的计划任务全面、认真、仔细的审查、计算和核实，根据审核、评估的结果，编写项目评估报告，为投资项目最后决定进一步提供可靠的科学依据。可行性研究的质量针对不同的研究深度，其结果的质量要求也不同，国际上通用的为：投资机会研究：±30％初步可行性研究：±20％可行性研究：±10％可行性研究的时间与研究深度和建设规模有关一般小型项目1～2个月，甚至2~3个星期，中型项目8～9个月，大型项目1.5～2年或更长。从整个建设工程看，前期可行性研究占1/3，工程规划设计准备占1/3，施工建设占1/3。可行性研究的费用与规模、研究深度成正比，一般以占投资总额的比例计算。投资机会研究：0.2~1.0%初步可行性研究：0.25~1.5%可行性研究：大型项目0.2~1.0%；小型项目1.0~3.0%。可行性研究的程序步骤程序、步骤讨论可行性研究的范围，确定研究目标市场实地调查，收集情报和资料市场分析、预测技术研究：项目实施全过程所有环节的衔接处理，环保措施，项目工程施工工艺和物资投入等。效益研究：项目的资金筹措、成本开支、效益预测、投资风险、国民经济宏观考察、社会环境效益等。方案设计与选择：根据研究内容设计可供选择方案，或将各个方案的代表性组合，或集中优点重点修订设计最佳方案。制定实施计划：对选定方案，确定所有具体的技术指标范围，估算投资、成本支出及收益幅度等财务状况，说明成本、价格、进度等变化对项目效果影响及其应变能力。编制报告可行性研究的基本内容主要有三个方面的内容：一是项目的必要性；二是开发项目在受各种外部条件所制约时实施的可能性；三是项目的技术、经济分析。1、项目开发的必要性一是从社会需求考虑；二是从开发企业的角度考虑。2、项目的制约条件与开发建设的可能性外部制约条件有两个方面：一是软约束，主