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为新城中心镶一颗明珠信达银泰松江国际生态商务区15-2号地块物业发展建议沟通报告这是一个品牌竞争的时代欢迎亮出你的大牌大鳄必争之地必将华丽蜕变上海宁波嘉兴舟山台州昆山1、信达地产城市布局战略理解——立足上海是信达地产的发展根本是实现行业领先目标的品牌基础企业的视角太仓南京合肥长三角其他城市长春沈阳青岛海南海口成都新疆乌鲁木齐信达郡庭银桥大厦银泰花园长阳新苑玉兰苑西上海阳光花园2、上海信达盈泰品牌布局上海其他城市南京长阳花苑太仓银泰花园嘉善银泰花园昆山银泰花园舟山碧海莲缘成都银泰花园长春春天花园……企业的视角战略理解——坚持稳健的开发策略，保证资金安全同时以持续品牌建设实现行业领先目标上海信达银泰置业有限公司，是经建设银行总行和上海市体改办批准，于1993年1月在上海市工商主管部门登记设立的。2002年8月1日经财政主管部门批准，信达银泰公司作为资本金实体划转给中国信达资产管理公司。2003年9月经上海市体改主管部门批准，公司进行了股权工商变更。现隶属于上市公司信达地产股份有限公司。秉承“建筑传递梦想”的企业愿景，以“诚信专业高效创新”的态度，推动企业发展，争做房地产开发行业领先者。信达地产股份有限公司是中国信达旗下的房地产开发上市公司，由信达投资有限公司控股。中国信达资产管理公司是经国务院批准，由财政部独家发起成立；12年，引入全国社会保障基金理事会、UBSAG、中信资本金融控股有限公司和StandardCharteredFinancialHoldings四家战略投资者以中高端市场切入是树立/提升品牌形象，同时又能保证安全去化的最有效手段！已开发中高端项目——信达郡庭，首置/再改客户为主，中高端产品形象。总建面：35959㎡体量规模小，市场影响力有一定不足容积率：1.2多层+小高层+叠加+大平层，围合街区型排布价格：多层51㎡一房/69-73㎡二房/89㎡三房，小高层89㎡三房/120㎡三房/159-165㎡四房，价格：17000元/㎡信达郡庭松江国际生态商务区15-2号地块用地面积：50871㎡总建面：127177㎡容积率：2.5建筑密度：≤25%成交价：8.93亿元楼板价：约7022元/㎡地价成本较高成本，对最终产品的价格/价值实现要求较高，且需注意去化风险的控制！企业的视角项目战略目标——价格/价值实现要求，以及品牌战略和风险控制追求，亟需以中高端市场角度切入松江地块城市的视角松江新城作为上海最新启动开发的新城，各项商业生活配套完善成熟，人文教育资源优越商业生活配套：•商业购物：万达广场、开元地中海、世纪联华开元店、松江新城完善商业配套•商务设施：区政府、各类市政机构、开元地中海等•休闲配套：松江中央公园、广富林遗址公园、上海辰山植物园、图书馆、青少年活动中心等教育配套：•高校：东华大学、华东政法大学、上海视觉艺术学院、上海外国语大学、上海对外贸易学院等•中小学：华实高中、华东师大松江实验中学•松江区绿洲艺术幼儿园等医疗配套：•上海市第一医院南院、阳光康复中心等行政区域开元地中海商圈新城中心商圈三湘四季花城商业街松江新城早期导入的大量居住人口，存在明显的品质更换和改善升级的置业需求城市的视角三湘四季花城御上海保利西子湾周边项目开盘时间交付时间保利西子湾07年09年-10年交付御上海07年09年三湘四季花城05年06年-09年莱顿小城（怡林花园一期）04年小一期06、小二期07年中山文化苑一期06年一期09年星辰园04年06年松云水苑04年05年安琪花苑——05年……本案地块13年，本案入市时，周边社区房龄基本都在7年以上保利西子湾、御上海、三湘四季花城等次新房房龄基本在4年以上，且供应以50-70平米一房、80-110平米二房为主，业主有明显更换升级需求城市的视角280万方国际生态商务规划，万达广场已先期启动，将为区域导入中高端商务居住人群，区域价值快速提升松江新城国际生态商务区，总用地面积4.14平方公里，开发建设各类商务办公、商业金融、文化娱乐等公共设施160万平方米，住宅120万平方米，规划容纳4.5万人的居住生活空间。依托新城优越的文化、交通、生态和第二产业资源，国际生态商务区以“生态与低碳”为关键词，融文化娱乐、产业服务、生活居住于一体，发展成为以“生态商务”为主导功能，融文化娱乐、商业服务、生活居住等功能于一体的复合型综合城区。松江万达广场：万达集团在沪的第五个项目，规划有有办公/类住宅（4栋19层）、商业步行街、百货、娱乐、酒店等综合商业设施，为城市大型综合体；占地9.3万方，总建31.67万方，容积率2.5目前商铺已启动预约，首轮预约面对万达内部客户！类住宅产品预计明年推出，50-60平米SOHO为主（带1500元/平米装修）！管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com项目占位策略企业品牌发展战略品牌蜕变及突破需要，应以中高端产品切入，可有效兼顾开发风险和品牌形象逐步提升项目开发策略信达郡庭市场影响力不足，需新的项目承担企业品牌升级的需要；同时地块成本压力需要高价值产品保证回报区域/市场基础配套完善/人文教育氛围好周边存在大量改善升级客户国际生态商务区及万达广场开发将导入中高端置业客本项目占位基于三点出发：1.企业发展战略要求，项目需具备中高端形象，逐步实现品牌升华2.中高端占位可创造更大溢价3.多年区域建设和品牌开发商开发，片区客户资源优越，置换需求及万达广场开发推动改善客户进场本项目将占位区域中高端梯队，吸纳新城改善型客群核心问题界定从外部发展趋势和内部竞争扫描两个纬度对项目进行分析……市场强手如林，众多强势品牌贴身肉搏，信达银泰如何从竞争中突围？高地价背景下，如何打造产品以实现快速去化？外部发展趋势•西区公寓热点成熟板块，配套完善，距离市中心较近，但开发近尾声，未来新增可售公寓房源不多九亭泗泾佘山洞泾•前期大力建设新城阶段，以常规型的普通公寓产品为主，各项目产品及价格差异性小，可售余量不多；随着品牌开发商的相继进驻，板块开发逐步高端化，但目前仍以刚需产品为主，高品质项目较少•除菲诗艾伦、米兰诺贵都外，其他在售项目多为低品质，满足区域性需求为主，未来主力供应项目主要为三水四季城2-5期•公寓开发较少；未来开发以动迁房为主松江新城松江大学城洞泾佘山泗泾九亭松江新城西区外环以外重点公寓板块：九亭、泗泾、松江新城公寓市场项目分布主要在售楼盘分布主要将售楼盘分布本案新虹桥首府中大九里德摩卡小城贝尚湾绿庭尚城象屿都城同润菲诗艾伦誉品谷水湾山水四季城3-5期龙湖佘山公馆怡林花园二期东鼎名人府邸万科金色华亭同济城市雅筑米兰诺贵都辰弘佳苑外部发展趋势供应结构来看，11年、12年九亭板块主力供应项目为贝尚湾、象屿都城及绿庭尚城三个项目，主力供应户型集中在80-90㎡的二房、90-110㎡的“2+1”房和小三房、110-130㎡的三房产品；12年成交结构来看，目前九亭板块主力成交户型集中在90-110㎡户型，主力成交项目为象屿都城的”2+1“房；次主力需求面积段为80-90㎡的常规二房和110-130㎡的三房产品；价格水平来看，目前九亭板块整体成交均价为17388元/㎡，其中标杆项目贝尚湾成交均价为23950元/㎡；整体价格水平较去年有所下滑。九亭90-110㎡的“2+1”房/小三房及110-130㎡的三房需求旺盛，供求比高于其他面积产品板块均价在17388元/㎡九亭板块市场需求特征外部发展趋势面积段2011年2012年至今供应套数供应面积成交套数成交面积成交供应比成交均价供应套数供应面积成交套数成交面积成交供应比成交均价60-70724663.44775152.741.0719438946261.26271819.720.292109370-802143.42251932.6112.5017919————171295.83——1501980-9051545514.1250644760.30.981966021818977.4512310831.40.562060590-110272440.53837762.073.071802032229247.4632329402.81.0016008110-13014017061.4710613070.70.761820211012671.814416827.91.3116565130-150527008.72445918.320.8519246243328.68557558.462.2920593150-170————162570.07——19115243956.88274347.291.1315781170-200————1198.03——20169————4773.28——15590200以上————61448.73——19630————4860.4——16754合计80876831.786482813.61.071917779274443.572473717.10.9117388项目名称容积率总建面（万方）物业类型主力户型面积（㎡）装修情况（元/㎡）12年成交价格已推量（万方）已推可售量+未推量（万方）可售量合计（万方）贝尚湾二期1.4318.7小高层公寓、别墅、商业1R：652R：87-903R：1393500239506.741523.3象屿都城0.9929.5小高层公寓、别墅“2+1”R：903R：110-130150016066全部推出0.2中大九里德0.923小高层公寓、别墅2R：903R：125-135毛坯19851公寓全部推出2绿庭尚城1.9948.6小高层、高层公寓“2+1”R：88-90“3+1”R：110-130200017636全部推出2新虹桥首府0.88.3小高层公寓、别墅大平层：250-260毛坯147363.991.1摩卡小城1.318小高层公寓2R：90-1003R：130毛坯——11.583目前九亭板块公寓开发已接近尾声，未来主力供应项目为贝尚湾，其他项目未来可售量有限；目前九亭公寓可售量为23.3万方，参考九亭板块年均去化量，预计1-1.5年即可全部去化完毕，且后续基本无供应；加上未来主力供应项目贝尚湾价格水平高，供应匮乏+价格挤压下，未来九亭板块需求将显著外溢。九亭板块公寓开发已接近尾声，目前可售量仅23万，1-1.5年内即可去化完毕，后续无供应差异竞争/溢价追求推动，装修趋势明显，客户反馈良好九亭板块未来竞争外部发展趋势主要在售公寓项目供应结构来看，11年、12年泗泾板块主力供应项目为同润菲诗艾伦和米兰诺贵都，主力供应户型基本为90㎡左右的二房和“2+1”房；成交结构来看，泗泾板块目前主力成交户型基本为90㎡左右的二房/“2+1”