房地产市场周期及各影响因素实证研究

-1-房地产市场周期及各影响因素实证研究摘要:在进行相应理论铺垫的基础上，本文用合成指数法描述和分析了海南房地产建省以来的周期波动，并对影响海南省房地产业发展的因素进行了分析，紧接着运用SPSS软件对1990年至2008年数据进行线性回归验证这些因素所发挥的作用，得出结论认为：实际利率、全国和海南省国民生产总值以及工业化进程是影响我国房地市场的主要因素，其中实际利率是影响海南房地产总产值的直接因素。关键词:房地产;周期;因素;实证AnEmpiricalStudyontheMarketCycleofHainanRealEstateandtheInfluencingFactorsAuthor：LuoZhiwenTutor：LecturerHanYue(ShoolofEconomicsandManagement,HainanNormalUniversity，Haikou,571158)Abstract:Afterbuildingnecessaryrealestatecycletheoriesasfoundation,thisarticlesummarizedandanalyzedtherealestatemarketcyclesinthenear18yearsshownunderthesynthesisexponentialmethod.ThefollowingsessionhadseenLinearRegressionempiricalexaminationsapplyingdatafrom1990to2008totheSPSSsoftware,andtheconclusionfound:RealInterestRate,NationalGDP,HainanProvincialGDP,andtheIndustrialOutputValueweretheprimaryfactorswhichaffectedHainanrealestatemarketdevelopment,andRealInterestRatehasdirecteffectontheoutputvalueofrealestatesectorinHainan.Keywords:Hainan;Realestate;Cycle;Factors;Empirical我国真正意义的房地产业是在改革开放后发展起来的，特别是自1998年住房改革、启动自有商品房市场以来，房地产市场在国民经济中的支柱性作用日益-2-凸现。房地产市场尽管作为整体市场，但不同的地区由于地理环境、经济发展状况、政策倾斜度等方面的不同，其发展状况、存在的问题也各不相同。而当前对房地产市场的研究文献，大部分都是从全国角度出发进行研究的，对各个地区房地产房地产市场分析的也主要集中在上海、北京、深圳等经济较发达地区，对海南的房地产市场的研究很少。因此本文以海南省房地产市场为研究对象，通过分析周期波动和影响因素，增加对海南省房地产发展状况的了解，对正确评价其市场状况及推动海南房地产业健康可持续发展做出探索。其次，在实践上，为政府正确判断房地产经济形势，针对本地区特点做出科学的宏观经济决策提出建议，以促进特区经济社会健康稳步发展。一房地产市场周期研究的理论基础本部分主要介绍下文分析中需要运用的理论基础，包括房地产经济周期的概念、和基于蛛网模型分析的房地产经济周期存在的内在性。(一)房地产市场周期的概念房地产市场周期1，是指受到社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩的波动交替状态，它是房地产业发展规律的客观反映，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。尽管房地产经济波动在各周期的波动幅度、波动频率、持续时间等方面都存在明显区别,但是就其在连续运行过程中周期性出现的扩张与收缩重复出现、波峰与波谷相继交替的本质特征而言,各具特色的房地产波动则又是相同的,表现出相似的周期性涨落、重复性再现特点。这种有规律的产业波动便构成房地产经济周期,它反映了房地产经济波动的相似性和规律性,因此房地产经济周期也可以称为房地周期波动，即房地产周期则可以称为房地产经济从波峰到波谷的周期性波动。从世界市场经济发达的国家或地区的房地产业发展轨迹看,房地产业的经济周期波动可以分为：复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段(如图一所示)。1华伟.房地产经济学[M].上海：复旦大学出版社，2004，P352-3-图一、房地产市场周期的四个阶段(二)房地产市场存在内在周期—基于蛛网模型的分析由于房地产市场存在较长的周期而导致时滞，国内外有部分学者已经运用蛛网模型来描述和分析房地产市场周期，本文将尝试用蛛网模型来证明和描述房地产市场周期存在的内在性。蛛网模型（Cobwebmodel)是运用弹性原理描述和解释某些生产周期较长的商品在失去均衡时发生的不同波动情况的一种动态分析理论2。蛛网模型的基本假定是：商品的本期产量Qts决定于前一期的价格Pt-1，即供给函数为Qts=f(Pt-1)，商品本期的需求量Qtd决定于本期的价格Pt，即需求函数为Qtd=f(Pt)。上述假设条件可用以下三个联立的方程式来表示3：Qtd=α-β·PtQts=-δ+γ·Pt-1Qtd=Qts其中，α、β、δ和γ均为常数且均大于零。由于区别了经济变量的时间先后，因此，蛛网模型是一个动态模型。房地产业是作为一个生产周期较长的产业，其市场波动符合蛛网模型的三个假设。蛛网模型存在收敛型、发散型和封闭型，但是，不管是哪种，都表明房地产价格是存在波动的。而目前我国房地产市场由于供给曲线严格受到土地放量的影响，并且生产周期较长，同时，在住宅类刚性需求满足的情况下仍有投资需求和投机需求，价格变化较频繁（见图二），我们可以认为房地产市场是供给弹性小于需求弹性的，体现在蛛网模型中即为收敛模型，如图三2黎诣远.微观经济分析（2ndEdition）[M].北京：清华大学出版社，20033余斌，微观经济学课件（第五讲）[EB/OL].北京：北京大学政府管理学院，2004年9月23日-4-图二、1990-2008年海南商品房价格图三、房地产经济周期的蛛网模型图我们假定，在第一期由于某种外在原因的干扰，如宏观调控的土地控制，房地产的实际产量由均衡水平Qe减少为Q1。根据需求曲线，购房者（消费者）愿意支付P1的价格购买全部的产量Q1，于是，实际房价上升为P1。根据第一期的较高的房价水平P1，按照供给曲线，开发商（生产者）将第二期的产量增加为Q2。在第二期，开发商为了出售全部的房屋产量Q2，接受购房者所愿意支付的房价P2，于是，实际房价下降为P2。根据第二期的较低的房价水平P2，开发商将第三期的产量减少为Q3。在第三期，购房者愿意支付P3的价格购买全部的产量Q3，于是，实际房价又上升为P3。根据第三期的较高的价格水平P3，开发商又将第四期的产量增加为Q4。-5-如此循环下去，如前图所示，实际产量和实际价格的波动的幅度越来越小，最后恢复到均衡点E所代表的水平。因此，图中的均衡点E所代表的均衡状态是稳定的。也就是说，由于外在的原因，当价格和产量偏离均衡数值(Pe和Qe)后，经济体系中存在着自发的因素，能使价格和产量自动地恢复均衡状态。由以上分析，我们认为：1、由于供给的弱价格弹性，只要相关联的因素发生变化，房地产市场发生波动的可能性都是非常大的，这意味着房地产业存在着固然的周期波动，引致因素包括：政策调整，消费者（购房者）需求结构变化、心理预期变化等；2、房地产市场本身具有内在规律，其发展是稳定的，市场体系中存在“纠正因子”和“决定性因子”使其按照一定的轨迹运行，从经济理论分析我们预测“纠正因子”和“决定性因子”分别是工业化进程和实际利率，下文将加以实证验证。二建省以来海南房地产市场周期分析(一)关于模型、变量和数据的说明目前,国内判断房地产周期的模型还很不成熟,没有统一的方法,但总结起来主要有三种:单指标法,扩散指数法(DI)和合成指数法(CI)，三者各有优劣。单指标法,如梁桂(1996)4就曾用商品房销售面积研究我国的不动产经济周期,但是房地产周期是整个房地产经济体系的波动周期,单一指标很难准确全面地反映真实情况。扩散指数法是目前用得最多的一种方法,它能比较准确的判断景气周期的转折点,曹振良,谭刚等人均用它来研究过全国或地方的房地产经济周期,只不过所选指标不同,但它不能准确的反映波动的幅度。合成指数法可以克服前两者的不足,能较好的反映转折点和波动幅度,但它的指标选择和权重的确定较难合成指数法具体又可采用层次分析法(AHP)或主成分分析法来解决权重的问题,或干脆用简单算术平均法。根据西方经济学原理，市场均衡和周期取决于供给和需求的变动，考虑到数据的可得性，笔者在供给、需求、价格这三个反映房地产景气最重要的方面选择了房屋施工面积增长率、房屋竣工面积增长率、房地产投资增长率、房屋销售面积增长率和商品房价格年上涨率五项指标进行分析,根据国内外有关房地4梁桂.中国不动产经济波动与周期的实证研究[J].经济研究,1996,7:31-37-6-产指标相对重要程度的经验研究，将按以下公式来确定各房地产景气指标的权重:房地产合成增长率指数=房屋施工面积增长率x0.1+房屋竣工面积增长率x0.1+商品房价格年上涨率x0.1+房地产投资增长率x0.2+房屋销售面积增长x0.5。分析所使用数据来自《中国统计年鉴》、《海南统计年鉴》、《新中国五十年统计资料汇编》、《中国固定资产投资统计年鉴》、中宏数据库(mcdb)，其中商品房价格由作者根据以上数据计算所得，2007年的房屋销售额因未能查到相关数据用前1-11月总额代替。(二)海南房地产市场是全国市场的一部分图四、海南房地产合成增长率指数与海南GDP年增长率5图五、中国房地产合成增长率指数与GDP增长率6由图四我们可以看出海南房地产市场的波动周期和其发展历史是相吻合的，其中发展的顶峰为1992年。对比图四可以发现，海南房地产市场周期与全国周期也是基本同步的，这说明了海南房地产市场是全国房地产市场整体中的一部分，其具有全国属性，即不管是开发还是消费，都不是仅仅有岛内人士完成5资料来源：《中国统计年鉴》、《海南统计年鉴》、《新中国五十年统计资料汇编》、中宏数据库(mcdb)，其中1998年以前数据取自《新中国五十年统计资料汇编》6资料来源：孙雅静，张庆君.我国房地产周期波动与经济周期的实证分析[J]《吉林工商学院学报》,2008，24（4）单位：%-7-的。(三)海南房地产市场显示出中长期周期美国经济学家库兹涅茨（SimonKuxnets）通过对1840-1914年美国某些商品生产与价格变动长期趋势的研究发现，存在着15年的中长期的周期循环，即“库兹涅茨周期”。由于该周期与建筑业扩、收缩的关系密切，西方经济学界也把库兹涅茨周期成为建筑周期。在建筑业中住房建筑是其重要组成部分，住房建筑的波动期一般说是较长的从图三我们可以看到1998年房改以来，海南房地产的合成增长率是正的，尽管此指标出现波动，但一直没有降到零一下，这意味着在过去的十年里，海南房地产一直是增长的，目前仍然处于周期的复苏阶段，即下图的B阶段。7图六、房地产市场周期示意图三海南房地产市场周期影响因素分析下面分析的指标主要是从资产收益角度，房地产所在地自身所处区域发展角度分析，这些指标更能体现出房地产市场周期波动的规律。7图中A、B、C、D、E分别表示：低谷消化期、扩张期、均衡期、衰退期和低谷消化期，即为一个完整周期-8-(一)实际利率是影响房地产市场的直接因素房地产业是资金密集型产业，不管是开发商还是购房者，都需要进行资金融通，同时，房产作为一种可以保值增值的资产，其消费不仅是一种生活品，也是一种投资品，下文我们将用其资产属性来分析房地产市场周期的产生。如果将房地产看作是一种纯资产，那么，投资者投资时就会考虑其与其他资产的收益对比，应此会对其现值进行分析，我们从贴现原理来剖析其中的机理。由于货币使用的机会成本，即便是购房者采用个人积蓄置业，也是有利率收益损失的，为了简化分析，我们假设购房者是通过借贷资金