全国物业管理企业经理岗位培训班培训教材(1)

2019/8/312019/8/32全国物业管理企业经理岗位培训班培训教材物业管理综合概论2019/8/33一、物业—Property财产、拥有物—房地产、不动产。单位性房地产的称谓。已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。2019/8/34二、物业的分类居住。厂房（主要指标准厂房）、仓库、库场。办公。商业。交通运输。2019/8/35二、物业的分类（续一）邮政、通讯、广播、电视。宾馆、饮食、服务、旅游。文化、教育、科研。卫生。体育。2019/8/36l2019/8/37书本内容：物业管理企业受物业所有人委托、依据委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修缮和整治，并提供综合性的有偿服务。全国条例：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。三、物业管理概念2019/8/38四、现代物业管理的产生与发展19世纪60年代的英国。工业发展高涨，劳动力需求大。大量人口的涌入，房屋及设施满足不了需要。多人使用，环境条件差。拖欠租金，人为破坏。严重影响业主的经济收益。奥克维娅·希尔女士制定了住宅的管理办法。2019/8/3940年代大移民潮木屋时代50年代九龙石硖尾大火早期公屋60年代私人大厦初级物业管理70年代美孚新村综合物业管理80年代物业管理成为置业选择因素五、物业管理在香港的发展过程2019/8/310六、国内物业管理的发展过程1981年3月深圳市物业管理公司成立1991年深圳万科“天景花园”成立业主管理委员会1993年成立深圳市物业管理协会1994年颁布了我国第一部地方性物业管理法规——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》1994年深圳“莲花北村”首次物业管理招投标1994年4月，建设部颁布实施了我国有关物业管理的第一个部门规章《城市新建住宅小区管理办法》，《办法》明确要求在新建小区推行物业管理制度。1994年以来，广东、上海、重庆、深圳等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例。2019/8/311国内物业管理发展过程（续一）1995年，全国第一次物业管理工作座谈会在青岛召开。1996年12月3日深圳“鹿丹村”首次公开招投标1997年，全国第二次物业管理工作座谈会在大连召开。1999年，全国第三次物业管理工作座谈会在深圳召开，时任建设部部长俞正声、副部长宋春华出席，宋春华在会上作了《培育和规范物业管理市场，推动物业管理工作健康发展》的报告，会议规模大大超过了前两次会议。2000年10月，中国物业管理协会在北京正式成立，共有878家物业管理单位成为首批会员，选举产生了首届理事会，理事会恳请宋春华担任名誉会长。谢家瑾任首届会长，徐俊达任常务副会长兼秘书长。2019/8/312国内物业管理发展过程（续二）2002年3月，中央电视台《焦点访谈》栏目连续报道了上海某住宅小区物业管理工作人员将业主打成骨折的恶性事件。当年“3·15”消费者权益日，建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾，就物业管理方面存在的问题接受中央电视台《生活》栏目的记者专访。2003年6月8日，国务院正式公布《物业管理条例》。2003年7月14日，全国物业管理工作会议在北京召开。（学习、宣传、贯彻条例）2019/8/313七、《物业管理条例》2003年5月28日国务院第9次会议通过2003年6月8日颁布自2003年9月1日起施行2019/8/314八、物业管理的基本内容常规性的公共服务（基本、必须的）针对性服务（特定、有偿服务）委托性专项服务2019/8/315九、物业管理的目的和任务创造安居乐业的生产、生活环境A.服务行业—第三产业B.产品无形—服务C.产品质量不易量化物业的保值增值2019/8/316十、物业管理与传统房屋管理的区别比较项目传统房屋管理物业管理物业产权国有业主私有单位性质事业单位企业单位管理人员政府委派公开聘用管理手段行政法律、经济管理范围狭小广泛经费来源收租养房自筹费用状况严重不足收支平衡、稍有盈余。服务方式无偿有偿服务效果房损严重、寿命缩短。维护很好，保值增值。2019/8/317十一、物业管理的特征社会化：适应社会化大生产专业分工的需求，需要全社会的参与、监督。专业化：专门的组织机构、专业从业人员、专业的管理技术。企业化：物业管理机构依法成立和运作。经营性：物业管理实行有偿服务，在市场获取合理利润。2019/8/318十二、物业管理的基本环节策划阶段、前期准备阶段（前期准备）启动阶段（物业交付使用初期）日常运作阶段（正常运作期）2019/8/319策划阶段早期介入A.检讨设计方案（对日后管理不利因素作出改善建议）。B.参与有关承建商会议，检讨进度。C.协助列出遗漏工程供发展商跟进。2019/8/320策划阶段制定物业管理服务方案A.确定管理档次。B.确定服务标准。C.财务收支预算。选聘/组建物业管理机构2019/8/321前期准备阶段机构的设置/人员编制。人员选聘/培训。编制业主临时公约/守则。草拟工作细则。设立财务制度。物业租售的代理。2019/8/322前期阶段之重点管理（外部）配套设施：道路、商业、活动场所、垃圾处理等。能源：水、电、气。保安消防：车场、住宅、设备。人文环境：绿化布置/选种/高度/搭配、园林景观策划等。建筑材料：外墙、公共场所材料易维护和更换。科技运用：智能化、网络等。2019/8/323前期阶段之重点管理（室内）物业规格：电梯数目/速度、楼低高度、公共照明、洗手间数量等。用户单元：单元面积、管道、家电设备、阳台综合比例。内部空间：使用功能分区明显、细节空间。环保材料：涂料、门窗、管线。2019/8/324有关前期物业管理服务的法规内容第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。2019/8/325架构设立人员准备工程技术环境维护安全管理物业服务正常运作前期介入的步骤2019/8/326启动阶段物业的接管验收用户入住产权备案/档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立2019/8/327有关业主大会的法规内容第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。2019/8/328有关业主大会的法规内容（续一）业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。2019/8/329有关业主大会的法规内容（续二）第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。2019/8/330