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0项目建议书房地产开发有限公司2012年2月目录1第一章项目单位基本情况第二章项目建设的必要性和依据第三章项目建设规模和内容第四章项目选址和占地面积设想第五章项目总投资匡算、资金筹措设想第六章经济效益和社会效益估计第七章环境影响初步分析第八章能源和水资源消耗等初步分析第九章劳动、安全、卫生初步分析、消防初步分析第十章建设进度初步安排第十一章结论2第一章项目基本情况一、项目名称（以下简称“本项目”）二、项目类型本项目是以住宅为主、包括商铺及附属配套设施的房地产开发项目，项目建成后将极大响应钦州市皇马工业园区建设的需要，解决钦北及钦州广大住户的住房需求。三、建设地点四、建设单位基本情况单位名称：钦州市宏胤房地产开发有限公司注册地址：钦州市注册资金：2000万法定代表人：雷超林职务：总经理五、公司背景是2011年10月13日在钦州市注册成立一家以房地产开发经营经为主房地产开发公司。公司类型为有限责任公司（私营法人独资）。钦州市宏胤房地产开发有限公司是隶属于广西宏胤投资有限公司（广西宏胤投资集团）的全资子公司。公司前身为投资有限公司，成立于2004年，注册资本壹仟万元。2010年增资注册资本陆仟万元，成立公司，股东构成为。公司以房地产开发和经营为核心主业，目前拥有三家全资子公司——广西康华体育投资有限公司、广西钦州海伦房地产开发有限公司、钦州市宏胤房地产开发有限公司；及一家参股公司——广西晨兴投资发展有限公司。公司拥有员工50多名，其中获初、中、高级职称30余人，拥有监理工程师、一级建筑师、项目经理资质、房地产估价师、房产经纪人、土地估价师、土地登记代理人等资格证书人员达10余人。公司开发项目范围以南宁为中心，辐射至钦州、北海、柳州等城市。公司具备自身独特的经营管理模式，所经营的项目都是严格遵循市场规律。经过多年发展，不仅拥有较雄厚的经济实力，具备良好的政府和社会关系，同时与多家企业形成了良好的合作伙伴关系。公司经营范围：房地产投资；房地产开发经营叁级；房地产商品交易居间、代理；3房地产商品房信息咨询；建筑材料、装饰材料、家用电器等。六、开发业绩1.翠竹苑翠竹苑位于南宁市明秀路东，占地5660平方米，建筑面积约为2万平方米，是老城区的精致住宅。项目实践于2004年6月，于2006年3月全部交付使用。2.翠岭居翠岭居位于南宁市江南区石柱岭一路，占地2.2万平方米，建筑面积8万多平方米，是生活配套齐全的住宅项目。项目始建于2005年1月，于2009年8月全部交付使用。3.嘉华绿洲嘉华绿洲位于南宁市科园大道52-1号，用地面积约一万平方米，总建筑面积为8万平方米。项目始建于2007年7月，一期已于2009年9月交付，二期已于2011年6月全4部交付。4.莱茵湖畔莱茵湖畔位于南宁市民族大道170号，用地面积17万平方米，总建筑面积约为50万平方米。项目始建于2006年3月，计划于2012年全部交付。该项目是公司与广西人和投资有限公司合作开发的项目。5.海伦堡花苑海伦堡花苑位于钦州市北部湾大道北大道25号，小区总占地面积29538.7㎡，总建筑面积85648.11㎡，由5栋高层组成，分别是3栋18+1层和2栋33层精品住宅组成。5项目始建于2009年10月，整体将于2014年全部交付。6.海伦堡.东方（本项目）项目位于南北二级公路钦北区医院斜对面。总占地面积为66351，总建筑面积246928.9平米，以住宅和商铺为主。规划建设为2栋26层，2栋24层，10栋18层构成。计划2012年11月开工，2017年全部交房。第二章项目建设的必要性6一、项目的建设，符合钦州市城市发展总体规划，特别是钦北区发展整体规划，是钦北区发展和扩大的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。该项目的建设对实现城市发展战略，推进城市提质扩容是有帮助的。二、项目的建设，完善了皇马工业园区的整体规划，加强了皇马工业园区的总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域地位的提升。同时该项目建设，有助于增加财政收，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。三、项目的建设，将促进钦北区城市化的进程，，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进钦州市经济的发展。同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。第三章项目建设规模和内容第一节项目整体建设内容一、建设规模和主要经济技术指标经过综合考虑市场需求、规划条件、项目投资等因素，本项目的规划总建筑面积246928.9平米，计入容积率面积为212325.9平米其中地上建筑面积62800平方米，包括住宅和商铺和物管用房等，地下建筑面积为34603平米包括停车场、杂物房及配套用房。主要经济技术指标如下：主要经济技术指标单位（平米）总用地面积66351.837平米总建筑面积246928.90平米计入容积率面积212325.90平米其中住宅面积200100.90平米商业面积11800平米物管用房425平米地下室面积34603平米建筑占地面积16587.96平米建筑密度25.00%容积率3.2住宅户数1992户7居住人口69723.5人/户绿地率30%停车位1195个地上停车位286个地下停车位909个二、规划原则本项目将延续海伦堡产品系列，打造以西班牙地中海式建筑风格为主题的建筑，集餐钦、购物、娱乐、休闲为一体的西班牙风情浓郁的大型高尚人文社区。三、建筑面积和设施项目开发建设方委托深圳都市设计院对项目制订了初步规划方案，土地使用状况如下：项目规划各功能区占地、建筑面积单位：平方米内容占地面积所占比重（%）建筑面积所占比重（%）人均占地面积（平方米/人）1、住宅200100.9812、商铺----118004.83、地下车位----3400313.84、物管用房等附属设施----10250.4合计66351.8100246928.9100．0四、使用功能配置和分区项目包括2栋26层，2栋24层，10栋18层的建筑，及1栋2层的商业街，小区内底层为架空，沿街为一至二层商铺，小区内包括大型园林、物管用房、湖景、溪流、游泳池、运动设施等配套。1、住宅本项目拟建共14栋高层塔式结构住宅，以两房和三房为主。建筑周围布置绿地和环形道路，形成安静优美的居住环境，总建筑面积200100.9平方米。（具体情况见规划总平图）2、商铺本项目北面、西面、南面沿街均设有商铺，另南面有小型商业街，设计在1至2层，商业8面积为11800平米。3、地下停车场小区规划设计为“阳光车库”，即部分露天、多个采光井，辅以绿化修饰。做到“阳光”、清新怡人，漂亮的停车场，响应政府节能、“以人为本”的原则。本工程地下室为连体地下室，计划建设为大型车库，地下室规划建设面积约34603平米；车位约按1：0.6车位比进行设计，地上车位280个，地下车位910个。地下车库为一层，共三个出入口，位于南面主出入口及东面两个出入口。加之小区内道路较多，完全可以满足停车需求。4、物管用房本项目将遵循钦州市政府关于房地产开发与物业管理相对独立运作的规定，通过公开招标形式聘请管理规范、有一定实力的专业化高水平物业管理公司负责建成后小区的物业管理。物业管理将按照国家有关规定，本着独立核算、自负盈亏的原则，由物业管理公司自主经营。小区物业管理用房统一设于8#楼一层，建筑面积425平方米。5、附属基础设施小区基础设于地下一层，面积约600平米，主要为配电房、水泵房、风机房、消防水池等。6、道路本项目道路方便住户为原则、兼顾消防、园林等因素。以小区环道为主路，加上多条辅路，初步设想为沥青道路。7、园林本项目园林由绿地、湖景、溪流、游泳池、生态停车位、底层架空园林等构成。绿地面积约19905平米。综合园林休闲、运动、观赏等功能。第二节一期建设内容1.建设范围详见附图（规划总平和本项目效果图）。2.主要经济指标9一期工程主要经济指标二期主要经济指标单位（平米）用地面积23381平米总建筑面积88243平米其中住宅面积64243平米商业面积1000平米地下室23000平米商铺户数95户住宅户数680户居住人口23803.5人/户绿地率30%3.建设内容二期建设为5#、6#、9#、10#、14#共5栋18层高层住宅楼。其中5#、6#、9#、10#楼为纯住宅楼，底层架空，2-18层为住宅；14#楼为商住楼，底层裙楼为商业和架空，2-18层为住宅；总建筑面积约为9万平米。同期建设包括溪流、园林、道路、物管用房、设备用房、局部地下室、车位等相关配套。住宅二期计划建设约64243平米。规划设计为每栋均含两个单元，按两梯四户进行设计，户型为两房和三房，两房面积为70-80平米，三房面积为100-140平米不等。住宅均严格按《住宅设计规范》进行设计，日照、采光、通风等均能满足规范要求。塔楼层高为3米；底层架空，架空层高4.8米。住宅户型及面积等指标详见附图。商业二期规划建设面积约1000平米，共14间。为7#、11#、12#、13#楼裙楼部分，均位于底层，独栋商业一栋。开间4-5米，进深9-15米，单间面积40-60平米。底层层高为6米，二层层高为4米。商业均设独立水表及电表进行计量。商业平面详见首层平面图。地下室本期建设为一期工程5#、6#、9#、10#、14#楼地下部分，约为23000平米，车位59110个。本期将建好南面主出入口及东面出入口一个，地下室部分区域将达到使用功能。其它功能主要考虑为设备用房（包括配电房、水泵房、风机房、消防水池、物业配套用房等）、杂物房、电单车位等。解决一期住户的用电、用水及消防要求。地下室规划设计层高为4.5m，扣除管道后必须满足2.3米的净高要求，车道满足2.4米的净高要求。物管用房本期建设的住宅楼每栋底层均设物管用房一个，充分考虑到业主的物管需求和安全防范要求。客户服务中心计划设于11#楼底层。第四章项目选址分析一、项目选址的影响因素（一）市场因素1.市场供求分析随着北部湾经济圈的进一步开放开发和临海工业建设的不断深入，近来钦州房地产市场发展极为迅猛，钦州突出的区位、港口等优势，使钦州具备了良好的发展环境。随着泛北部湾经济建设的推进和钦州市“大工业、大港口、大旅游”建设的不断加快，钦州市房地产开发建设规模不断扩大，完成投资额增长速度不断攀升，商品房销售市场看好。2.市场情况受二三线城市限购的影响，钦州半年多以来的市场价格有点松动，但幅度不大，每平米大概降100百元左右，多以打折，送装修、家电等形式出现。但受“北部湾经济区”利好因素影响，钦州经济近年来发展很快，房地产市场升值空间很大。且钦州未有限购要求，吸引了部分投资需求，总体来说，价格不高，市场接受度较高。所以市场表现仍不错。（二）社会因素1.钦州房地产市场情况分析1)房地产投资情况（1）从高速跳跃到稳步攀升11（2）固定资产投资迅猛，房地产投资还有上升空间从房地产投资与固定资产投资对比来看，钦州房地产投资的快速增长是有基础的，因为近几年固定资产的投资更加迅猛，达到50%的增长率，远远高于房地产投资，钦州房地产投资近几年占固定资产投资的比例其实只有10-12%的份额，还有很大的发展空间。2011年1-8月，房地产投资占固定资产投资比例有所增加，统计数据也表明：基本建设、房地产投资是固定资产投资中不可或缺的重要组成部分通过前几年固定资产快速增长的积累，城市建设、基础设施的兴建有了一定成果，如今钦州新行政中心区、钦州港兴建得如火如荼，旧城改造提速，滨海新城启动，大片原来荒芜的土地都要开发建设，房地产开发环境愈发成熟，投资自然开始升温。预计未来几年房地产投资仍会保持比较快速的增长，投资比例应该占到固定资产的15-20%左右，迎来一个大开发时期。2)土地供应情况——供地情况显示房地产市场发生转变122010年存量地少、新增地多；2011年恰好相反，存量地多、新增地少，说明房地产政策对2010年已经产生重大影响，许多新增地块未能出让，已变为存量地2011年供地总量减