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1（****专用）项目建议书（模板）2•本项目建议书编制的主要依据：–城市基础研究成果（《城市基础研究报告》）–地块信息搜集与分析结果（《宗地自然条件表》、《宗地社会条件表》）–产品设计中心对拓展部门的输入（初步设计方案/建议）–根据需要进行的初步市调结果–地块初筛结论编制依据3一．项目概况介绍二．区域市场分析三．项目定位建议四．设计初步方案（非必需）五．投资收益说明六．投资建议目录4一．项目概况介绍二．区域市场分析三．项目定位建议四．设计初步方案（非必需）五．投资收益说明六．投资建议目录51.1项目基本情况（文字说明）–用精准的文字描述项目地块的基本情况，让阅读者对项目地块全景形成生动认识，包括但不限于：地块区位位置、土地属性、面积大小、四至情况、地形地貌等。–可引用（但不应局限于）《宗地自然条件表》和《宗地社会条件表》中采集到的数据、图表，应注意，相关信息、数据均需经过仔细核查。–本部分对项目基本情况的介绍可延展形成多页ppt，如后。–各分项介绍部分，可根据需要放置GIS示意图、比例地图、照片等，并用准确易分辨的线条、符号等标识出项目地块及周边的重要地标。–下述1.2-1.5部分可根据需要和便利程度合并，相关图层合并后以清晰易分辨为原则。61.2项目区位（城区中的位置）用文字表述出项目地块相对于城市的区位，辅助图片理解点明地块周边重要商业区、商圈等关键地标要素的位置及相距距离可引用《宗地社会条件表》中相关内容和附图此处插入项目区位示意图（在城区的位置）71.3项目区位（周边环境和配套）项目周边配套情况说明为便于查看和分析，可与【1.2项目区位（城区中的位置）】共用一张底图可引用《宗地社会条件表》中相关内容和附图此处插入项目区位示意图（周边配套）81.3项目区位（周边环境和配套）–本页可使用实地拍摄的照片，补充说明前一页对项目周边配套情况的描述–对每一重要配套设施，都应尽量形成直观的照片，示例如下：3、项目北侧大石路4、项目东侧渝中枢纽长江二路此处引用前页ppt的区位示意图91.4项目区位（项目四至）–本部分通过示意图，标示项目边界和四至情况，列明东南西北各方位的重要道路、建筑物等–底图应尽量使用近期卫星影像，以加强直观印象（可通过GoogleEarth截图）–可引用《宗地自然条件表》相关内容和附图，以保证资料来源的一致性此处插入项目区位示意图（项目四至）101.5项目区位（交通状况）–本部分通过示意图，标示项目周边交通状况–对项目周边高速公路、国道、省道、特殊通道等，应尽可能详细标注–对项目周边地铁、轻轨、公交等线路通行情况，应尽可能详细标注并形成准确文字说明–可引用《宗地社会条件表》中的交通分析图，或基于其进行优化–考虑到本部分内容含量，可展开至1-3页ppt论述此处插入项目区位示意图（交通状况）111.6项目用地（照片展示）–本部分以实景照片的形式，展示项目地块现状，使阅读者形成直观认识–各方位均应形成照片，对地块中的特殊地形地貌、水系沟渠、待拆迁建筑等，应重点拍摄并标注–在照片区下方，可用文字列明地块的关键属性参数（引用《宗地自然条件表》中相关文字）此处插入项目地块实景照片121.7项目规划条件总用地面积限高规划容积率可建设地上最大建筑面积…………–项目规划设计条件131.8地块其他条件–地块竞买报名截止时间为____年____月____日–土地综合价金的支付1、对挂牌起始价金的说明2、对保证金支付数额和流程的说明3、土地付款时间及比例要求–对地块上现有建筑物、设施权属方的说明–其他重要条件的补充说明–特别地，对拟通过非招拍挂方式获取的地块（转让、合作开发、并购等），应说明如下要素1、地块现持有方2、地块持有方对获取地块的各类门槛性要求3、地块获取中的显性风险条件4、其他重要条件的补充说明141.9竞争对手情况–列出和本公司在意向地块获取上的可能竞争对手–本部分内容应结合公司对本城市（区域）主要竞争对手的持续跟踪与研究成果展开论述–对其中首次出现的，或公司不太熟悉的竞争对手，应用1-2页ppt进行概要说明–对地块获取时的可能竞争态势进行说明，并列出公司应关注的重要事项和风险点15一．项目概况介绍二．区域市场分析三．项目定位建议四．设计初步方案（非必需）五．投资收益说明六．投资建议目录162.1区域内社区特征以示意图的形式标注出项目周边社区/生活小区的分布，建立直观印象根据需要，对重要社区进行文字说明此处插入项目周边社区/生活小区分布示意图172.2区域市场现状、特征与趋势–对项目所在区域内的住宅项目供给情况进行分析–特别说明可供开发用地的分布情况–本部分相关信息、数据可基于拓展前期的城市基础研究得来（《城市基础研究报告》）182.3区域产品、价格特征与趋势–对项目所在区域内的住宅项目/楼盘分布进行大致描述–关注现有住宅项目/楼盘的主流户型特征、面积大小、开盘价格、现价格等信息–可基于调查与推算得出区域内现阶段住宅项目/楼盘平均售价水平，作为后续可研的参考–本部分相关信息、数据可基于拓展前期的城市基础研究得来（《城市基础研究报告》）192.4区域内重点/典型楼盘分析–对2.3部分列出的，本项目地块周边的重点楼盘进行详细分析–对每一楼盘形成如下详细信息表和附图/照片–特别的，对未来可能的竞争楼盘应重点说明–当项目地块规模较小或需要快速给出项目建议时，本部分可酌情省略，相关内容留待可研时完成项目/楼盘名称项目总占地面积项目总建筑面积项目容积率项目物业形态项目建筑密度项目总户数项目绿化率区域内楼盘信息采集表：202.4区域内重点/典型楼盘分析–（接上页）附楼盘效果图、规划总评图、实景照片等，并可做必要文字说明–对区域内每个典型项目/楼盘的分析介绍以1-3个ppt页面为宜212.5区域土地市场分析–对区域内流入土地一级市场的地块信息进行分析–对近期内摘牌/转让地块进行跟踪、分析，关注楼面地价、竞拍竞争态势等信息–本部分相关信息、数据可基于拓展前期的城市基础研究得来（《城市基础研究报告》）222.6项目地块总体价值–从市场分析的角度，可对本项目地块的市场价值做简单展望–（注：本部分非必需）23一．项目概况介绍二．区域市场分析三．项目定位建议四．设计初步方案（非必需）五．投资收益说明六．投资建议目录243.1项目定位建议–本部分从拓展部门的角度，对本项目的未来定位提出建议–对提出的定位建议应给出详细解释和分析，可从如下方面展开：1）此定位建议基于哪些因素考虑形成：政府容积率要求？地形利用价值？本区域市场分析和区域内目标客户群研究？区域/地块要素与公司某种产品系列的契合程度？2）此种产品定位是否契合本区域的整体发展规划3）当设定此种产品定位后，本项目和周边楼盘/竞争项目相比有何优劣势4）当设定此种产品定位后，本项目可能的辐射范围如何5）当设定此种产品定位后，本项目在区域内可否吸引到足够的目标客户群6）当设定此种产品定位后，本项目可行的定价方案如何6）其他–本部分可展开至4-6页，可以必要的示意图辅助说明–需注意的是，拓展部门（投资发展部/城市公司开发部）不是专门的市场/客户/产品研究部门，故此处的项目定位建议并不要求特别专业与深入的分析与数据佐证；目的只是在于：拓展部门作为前期拓展阶段对项目地块情况最为熟悉的部门，有必要从本部门的视角，对项目地块的潜在价值点进行初步探究和揭示，协助公司领导对项目价值进行判断，并为可研阶段相关部门的跟进研究提供参考；同时，也可逐步锻炼拓展部门前期地块研究的专业能力25一．项目概况介绍二．区域市场分析三．项目定位建议四．设计初步方案（非必需）五．投资收益说明六．投资建议目录264.1设计初步方案–拓展部门将项目地块必要信息提供给设计部门，并向设计部门征求产品设计初步方案，形成本部分–需注意的是，项目建议书阶段的设计初步方案并不要求形成详细、有据的设计技术指标分析表，设计部门只需根据公司的产品标准化研究成果和过往项目设计经验，给出“本地块适合建什么类型的产品，初步强排后总建筑面积大致是多少”等的建议，以作为拓展部门自行进行投资收益测算的依据–对于地块规模较小或需要快速出具项目建议的地块，拓展部门亦可根据经验和本部门对产品定位的把握自行给出产品的初步设计思路和一些重要的规划指标（如总建筑面积、不同产品类型的配比等），但这需要较高的人员能力要求–概言之，本部分的深度可根据实际情况灵活掌握规划指标用地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）合计住宅多层住宅高层住宅公建经营性非经营性27一．项目概况介绍二．区域市场分析三．项目定位建议四．设计初步方案（非必需）五．投资收益说明六．投资建议目录285.1投资收益说明–本部分根据前述分析，形成下表：成本预测序号项目总金额（万元）单价（元/平方米）1土地获得价款2工程造价（单方造价*可售总建筑面积）3其他总计投资收益预测序号项目总金额/万元单价/元/㎡备注1销售收入2直接成本3销售税金及附加4管理费用5总投资6毛利率%7税前利润8税后利润9销售净利率10总投资回报率11内部收益率12启动资金13最大资金占用295.2投资风险分析–对本项目地块获取过程中的可能投资风险进行梳理、说明–特别列明需要在后续可研阶段进行重点关注的事项30一．项目概况介绍二．区域市场分析三．项目定位建议四．设计初步方案（非必需）五．投资收益说明六．投资建议目录316.1投资建议–本部分向公司提出明确的投资建议