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第三章房地产市场及其运行规律•本章内容：房地产市场的运行环境、影响因素与参与者，房地产市场结构、房地产市场细分方式，反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的特性、功能，房地产市场周期循环，政府干预房地产市场的原则、手段和措施•重点问题：–房地产市场结构–房地产市场细分方式–反映和描述房地产市场状况的指标第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念•指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。二、房地产市场的运行环境1.概念：指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。2.分类：八大类房地产业的运行环境主要影响因素社会环境人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展形态等政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外资的态度经济环境城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境与房地产业有关的正式规则，包括现行法律法规与相关政策技术环境建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；信息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产业信息化的要求资源环境土地、能源等资源约束国际环境国际资本流动和经济的全球化表3-1房地产市场的运行环境及其影响因素其中：•影响房地产市场发展的基本因素是：社会因素、经济因素、政策因素社会因素包括：传统观念及消费心理、社会福利、人口数量和状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等经济因素包括：经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等政策因素包括：土地供给政策、城市发展政策、住房建设和住房消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产税收政策等金融业的发展信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善生产和工作方式的转变三、影响房地产市场转变的社会经济力量人文环境的变化自然环境的变化政治制度的变迁房地产市场土地所有者或当前土地使用者开发商政府及政府机构金融机构建筑承包商专业顾问，包括：建筑师工程师会计师造价工程师或经济师房地产估价师及房地产经纪人律师消费者或买家四、房地产市场的参与者消费者或买家一、房地产市场结构•包括：总量结构：分析开发和销售之间的数量结构关系，考察供求之间的总量差距。区域结构：分析不同地区间房地产市场发育情况的差异和特征。产品结构：考察不同物业类型之间的投资比例关系，分析产品结构布局的合理程度。供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，判别供给档次和需求水平之间是否错位。投资结构：分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。租买结构：指当前使用的房地产空间中，租住空间和购买自住空间的比例关系。二、房地产市场细分（一）按地域范围细分最常见是按城市划分还可按省或自治区所辖的地域划分（二）按房地产用途细分居住物业市场商业物业市场工业物业市场特殊物业市场土地市场（三）按增量存量细分•分为三级市场•按增量存量方式划分土地房屋一级市场——土地使用权出让市场二级市场——土地转让、新建商品房租售市场三级市场——存量房地产交易市场一级土地市场二级土地市场一级房屋市场（增量市场或一手房市场）二级房屋市场（存量市场或二手房市场）互动（四）按交易形式细分•土地的交易•新建成的房地产产品交易•存量房屋的交易土地买卖市场土地租赁市场土地抵押市场销售（含预售）市场租赁（含预租）市场抵押市场租赁市场转让市场抵押市场保险市场（五）按目标市场细分•按建造标准或价格水平•按目标市场的群体特征低档物业市场中低档物业市场中档物业市场中高档物业市场高档物业市场三、房地产市场指标•反映和描述房地产市场状况的指标，包括三种类型，即：供给指标需求指标市场交易指标指标名称涵义及计算公式新竣工量（NCt）报告期内（如第t年或半年、季度、月）内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计灭失量（δt）指房屋存量在报告期内由于各种原因（损毁、拆迁等）灭失掉的部分存量（St）指报告期内已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计报告期存量＝上期存量+报告期新竣工量－报告期灭失量空置量（VCt）指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分空置率（VRt）指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例VRt＝VCt/St可供租售量（HSRt）指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量+本期新竣工量房屋施工面积（BUCt）指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积房屋新开工面积（CSt）指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入本期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积平均建设周期（CPt）指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积竣工房屋价值（VBCt）指在报告期内竣工房屋本身的建造价值，包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备的购置和安装费用（一）供给指标指标名称涵义及计算公式国内生产总值（GDP）指按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果有三种表现形态：价值形态、收入形态和产品形态三种计算方法：生产法、收入法和支出法人口数指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括户籍人口、常住人口和现有人口城市家庭人口指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员就业人员数量指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量，反映一定时期内全部劳动力资源的利用情况就业分布指按产业或职业分类的就业人员分布状况城镇登记失业率指城镇登记失业人员与城镇单位就业人员、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比城市家庭可支配收入指居民家庭可以用来自由支配的收入城市家庭总支出指除借贷支出以外的全部家庭支出房屋空间使用数量指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量商品零售价格指数指反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数城市居民消费价格指数指反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数（二）需求指标指标名称涵义及计算公式销售量（HSt）指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可分类分别统计出租量（HRt）指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按房屋类型和新建房屋分别统计吸纳量（AVt）指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数，分类分别统计AVt＝HSt+HRt吸纳率（ARt）指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百分数表示，分类分别计算ARt＝AVt/HSRt吸纳周期（APt）指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，单位为年、季度或月，分类分别计算APt＝HSRt/AVt预售面积指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积房地产价格指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。中国现有房地产价格统计，是基于各类物业平均价格的统计。房地产租金指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。中国现有房地产租金统计，是基于各类物业平均租金的统计。房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数（三）市场交易指标第三节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性（一）市场供给的垄断性•在垄断的房地产市场中，开发企业倾向于使用减少供给从而获得垄断价格的手段来对消费者进行价格歧视，总体上将造成社会福利的损失。（二）市场需求的广泛性和多样性（三）市场交易的复杂性（四）市场价格与位置密切相关√开发商品的不可移动性，使房地产价格与所处的地理位置关系极大。√人口的增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，使房地产价格总体呈向上波动趋势。√现实价格要考虑交易主体个别因素的影响。（五）存在广泛的经济外部性•经济外部性：是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。（六）市场信息的不对称性•信息不对称性：是指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的，通常产品的卖方对自己生产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有很少的信息。二、房地产市场的功能（一）配置存量房地产资源和利益（二）显示房地产市场需求变化价格P1PSD1DMM1销售住宅数量O租金出租住宅数量L1LOSDD1RR1图3-1销售和出租住宅需求变化示意图（三）指导供给以适应需求的变化引起房地产市场供给变化的原因：建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化（四）指导政府制定科学的土地供给计划（五）引导需求适应供给条件的变化第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与房地产资本市场•房地产商品具有的消费品和投资品双重特征决定了房地产市场存在空间市场和资本市场两个层面。（一）房地产空间市场房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。（二）房地产资产市场房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，目的是获取投资收益。房地产资产市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源是新建的建筑物。（三）房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态房地产空间市场和资产市场紧密联系空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。空间市场上的供给又是由资产市场决定的。房地产市场存在一种均衡状态，在该状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和灭失量相等，房地产资产存量保持不变。但均衡状态非常短暂，大部分时间市场处于不均衡状态，呈现向均衡状态回复，围绕均衡状态上下波动的趋势。二、房地产市场的周期循环（一）房地产周期循环的定义•房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。（二）房地产周期循环的原因•原因供需因素的影响市场信息不充分导致供需调整存在时滞生产者与消费者心理因素的影响政策因素的影响政治冲击制度因素的影响生产时间落差、季节性调整、总体经济形势（三）传统房地产周期理论的主要内容•主要内容：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期。在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异很微小。•房地产市场的一个运行周期包括的阶段：扩张缓慢萧条调节复苏再次扩张（四）分析房地产周期运动的新观念•现代房地产周期研究认为：经济扩张和创造就业不再是线性关系就业机会增加与空间需求不再同比增长经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加•在不确定、不连续且正处于转变的经济环境中，必须强调对未来可能变化的全盘了解，而不仅是利用过去做预测。（五）房地产市场的自然周期下降长期平均空置率水平上升ABCDE供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下滑，空置率有下降趋势需求增长加快，空置率下降，租金增长率稳定或小步上升需求继续上涨，供给紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降需求继续上升，