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企业所得税政策培训北京市地方税务局王素江房地产开发企业所得税政策•国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）•北京市国家税务局北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知（京国税发[2009]92号）一、收入的税务处理•（一）收入的范围：•开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。•（二）收入的确认•企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。•销售未完工开发产品取得的收入，可作为广告和业务宣传费、业务招待费的计算基数。•1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实•3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收•4、采取委托方式销售开发产品的，应按以（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。•（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；•如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认•（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确（三）视同销售收入的处理•企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。•可以作为广告和宣传费、业务招待费计算基数关于房地产开发企业将开发产品转为自用的处理问题•房地产开发企业将开发产品转为自用的，按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）有关规定和《通知》第二十四条的规定执行。•房地产开发企业在2008年1月1日前（不含），将开发产品转为自用的，凡已进行会计处理，计提折旧并在计算企业所得税时予以扣除的，按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）和《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）的有关规定执行。•企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。（四）企业销售未完工开发产品取得收入的税务处理•企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。•在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。企业销售未完工开发产品的计税毛利率的规定•1、自2008年1月1日起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入计算缴纳企业所得税时，经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率按3％确定。•2、自2009年1月1日（税款所属期）起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入计算缴纳企业所得税时，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的其他开发项目的计税毛利率由20％调整为15％。（五）租金收入的处理•企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。•按照《实施条例》第19条规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。二、成本、费用扣除的税务处理•成本、费用扣除的总体规定•企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。•企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。•（包括销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税）（一）维修费用的处理•企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。•企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。（二）会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施的税务处理•1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。2、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一（三）建造的邮电通讯、学校、医疗设施的税务处理•企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期（四）贷款担保的处理•企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。（五）销售费用的处理（含佣金或手续费）•企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。•企业委托境内机构销售开发产品的•财政部、国家税务总局《关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）第一条第二款“其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。”•企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。•企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。（六）利息支出的处理•1、企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。2、企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的•房地产开发企业发生的借款利息支出,应按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条和《财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）的有关规定执行。•从金融机构借款发生的利息支出，和向非金融企业借款不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额税前可以扣除。•从关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过2：1标准以及支付关联方的利息超过规定标准而发生的利息支出，超过部分不得扣除。•企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。（七）损失的处理•企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。•（包括前述担保损失）三、计税成本的核算计税成本与成本对象•计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。•成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。（一）确定计税成本对象的六个原则•（一）可否销售原则•（二）分类归集原则•（三）功能区分原则•（四）定价差异原则•（五）成本差异原则•（六）权益区分原则•成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。（二）计税成本支出内容•1、土地征用费及拆迁补偿费•2、前期工程费•3、建筑安装工程费•4、基础设施建设费•5、公共配套设施费•6、开发间接费当期各项支出成本预提、待摊费用期间费用直接成本完工成本对象已销开发产品未销开发产品固定资产间接成本共同成本在建成本对象未建成本对象（三）计税成本核算程序计量、确认准予扣除销售时扣除准予扣除（四）已销开发产品计税成本的确认•已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×（五）成本、费用的分配原则•企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。（六）共同成本和不能分清负担对象的间接成本的分配方法•（一）占地面积法•（二）建筑面积法•（三）直接成本法•（四）预算造价法（七）共同成本和不能分清负担对象的间接成本分配方法的特殊规定•1、土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。•2、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。3、借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。•4、其他成本项目的分配法