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第四章房地产管理法律制度《中华人民共和国城市房地产管理法》（第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号公布）一、房地产管理法的基本概念（P37）•1.房地产•——是指房产和地产的统称。自然属性；社会属性：房地产业；第一节房地产管理概述一、房地产管理法的基本概念（P37）•2.房地产管理法•广义：指调整在房地产开发、经营、管理和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律规范的总称•狭义：《中华人民共和国城市房地产管理法》简称《城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）第一节房地产管理概述与房地产关系为调整对象的法律法规：•《宪法》《民法》《经济法》中有关调整房地产的条款•《城市规划法》•《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋产权产籍管理办法》•《城市房地产开发经营管理条例》•《土地管理法》《土地管理法实施条例》•《房地产开发企业资质管理规定》•《商品房销售管理办法》等第一节概述一、房地产管理法的基本概念（P38）•3.房地产管理法立法的目的•（1）加强对房地产业的管理•（2）维护房地产市场秩序•（3）保障房地产权利人的合法权益、促进房地产业健康发展第一节房地产管理概述二、房地产管理法的基本原则（P38-39）•1.节约用地保护耕地原则•2.国有土地有偿、有限期使用原则•3.国家扶持发展居民住宅的原则•4.保护房地产权利人的合法权益和房地产权利人必须守法原则第一节房地产管理概述三、房地产管理体制（P39）•大多数地方人民政府实行房、地分管体制，设立建设委员会、建设厅（或房地产管理局、处）和土地管理局.•但改革先行一步的广州、北京、上海、汕头等城市已经建立由一个部门统一管理的房地合一的管理体制。第一节房地产管理概述一、土地使用权出让（P39）•土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第二节房地产开发用地一、土地使用权出让（P39-40）•1.土地使用权出让的特征•（1）土地使用权出让方是国家•（2）土地使用权出让方是有期限的•（3）土地使用权出让方是有偿的•（4）土地使用者享有权利的范围不含地下之物第二节房地产开发用地一、土地使用权出让（P40）•2.土地使用权出让的方式•招标出让——•出让人发布招标公告或投标邀请书，邀请特定或者不特定的单位或个人在规定的期限以内参加土地使用权书面投标，由招标方根据招投标结果择优确定土地使用者的方式。第二节房地产开发用地一、土地使用权出让（P40）•2.土地使用权出让的方式——招标出让第二节房地产开发用地•招标出让的程序–招标–投标–定标–签约–履约一、土地使用权出让（P40）•2.土地使用权出让的方式——拍卖出让指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。第二节房地产开发用地一、土地使用权出让（P40）•2.土地使用权出让的方式——拍卖出让第二节房地产开发用地•程序–发布公告–应征–公开拍卖一、土地使用权出让（P40）•2.土地使用权出让的方式——挂牌出让第二节房地产开发用地一、土地使用权出让（P40）•2.土地使用权出让的方式——挂牌出让出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至时的出价结果确定土地使用者的方式。第二节房地产开发用地一、土地使用权出让（P40）•2.土地使用权出让的方式——协议出让出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商，最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。《城市房地产管理法》第12条第二节房地产开发用地一、土地使用权出让（P40）•3.土地使用权出让的最高年限3.1国家许可土地使用者可以使用国有土地的期限国家法律规定的最高年限合同具体约定的实际出让年限3.2土地使用权出让最高年限居住用地70年工业用地50年教育科技、文化、卫生、体育50年商业、旅游娱乐用地40年综合或其他用地50年3.3土地使用权出让期满可以申请续期第二节房地产开发用地一、土地使用权出让（P41）•4.土地使用权出让合同土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。种类宗地出让合同成片开发土地出让合同划拨土地使用权补办出让合同第二节房地产开发用地一、土地使用权出让（P41）•5.土地使用权出让合同的变更和解除变更：改变原合同的内容（如土地用途）解除：土地使用权的效力归于消灭（6种）第二节房地产开发用地一、土地使用权出让•6.土地使用权终止和续期（P41）•国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。土地使用权因土地灭失而终止。第二节房地产开发用地一、土地使用权出让•6.土地使用权终止和续期（P41）•土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。第二节房地产开发用地一、土地使用权出让•6.土地使用权终止和续期（P41）•土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。第二节房地产开发用地二、土地使用权划拨•县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为第二节房地产开发用地二、土地使用权划拨（P_42）•土地使用权划拨的特征土地使用权的划拨具有行政性，是一种具体的行政行为土地使用权划拨是一种无偿行为划拨土地使用权无使用期限的限制划拨土地使用权一般具有不可交易性第二节房地产开发用地二、土地使用权划拨（P_42）•土地使用权划拨的范围国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地法律、行政法规规定的其他用地第二节房地产开发用地二、土地使用权划拨（P_42）•土地使用权划拨的范围国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地法律、行政法规规定的其他用地第二节房地产开发用地二、土地使用权划拨（P_42）•划拨土地转让规定•以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，•或者不办理土地出让手续，直接办理划拨土地使用权划转手续。在后一种情况下，土地局只负责办理土地使用权划转，不收取土地出让金，但应该告知当事人向财政部门上缴土地收益第二节房地产开发用地二、土地使用权划拨（P_42）第二节房地产开发用地划拨土地使用权和出让土地使用权的区别划拨土地使用权出让土地使用权取得方式行政方式合同方式支付对价否无偿取得支付出让金存续期限长期或者无期限有期限可交易否一般不可转让出租、抵押可以转让出租、抵押三、土地使用权转让•土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让属于二级市场。第二节房地产开发用地概念——P42•实质——房地产开发是以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。•定义——在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。第三节房地产开发新城区土地开发、旧城改造如住宅、标准厂房、办公用房等。特点（增）•房地产开发是在国有土地上进行的–作为房地产开发用地的土地，必须是国有土地，–集体土地不能成为房地产开发用地•房地产开发的内容是进行基础设施（土地开发）和房屋建设（房屋开发）•房地产开发是一项十分复杂的经济活动——⑴房地产开发是多部门协作活动，综合性强⑵投资大、风险大⑶开发周期较长⑷政策性强第三节房地产开发一、房地产开发的原则——P43⑴严格执行城市规划的原则⑵坚持经济效益、文化效益、环境效益相统一的原则⑶必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设第三节房地产开发二、房地产开发的相关规定——P43⑴以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地——20%以下的土地闲置费；⑵城市新建住宅小区的竣工综合验收的条件。第三节房地产开发项目的选址和前期策划工程报建可行性研究与可研报告房地产营销工程施工物业管理工作勘察设计、规划审批等房地产开发程序项目的选址和前期策划可行性研究与可研报告勘察设计、规划审批等项目的选址和前期策划可行性研究与可研报告工程报建勘察设计、规划审批等项目的选址和前期策划可行性研究与可研报告工程施工工程报建勘察设计、规划审批等项目的选址和前期策划可行性研究与可研报告房地产营销工程施工工程报建勘察设计、规划审批等项目的选址和前期策划可行性研究与可研报告物业管理工作房地产营销工程施工工程报建勘察设计、规划审批等项目的选址和前期策划可行性研究与可研报告三、房地产开发企业•房地产开发企业依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人企业房地产开发企业分为：专营企业、兼营企业和项目公司；•房地产开发企业的法律特征–是具有法人资格的经济实体–是以营利为目的的经营性企业–经营范围限于房地产开发和经营第三节房地产开发三、房地产开发企业•房地产开发企业的设立条件（1）有自己的名称和组织机构（2）有固定的经营场所（3）有符合国务院规定的注册资本（4）满足房地产开发资质等级要求的条件（5）法律、法规规定的其他条件房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。第三节房地产开发三、房地产开发企业•房地产开发企业的设立程序先按《公司法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，到工商管理部门领取营业执照。在领取营业执照30日内，到房地产开发主管部门备案。主管部门在收到备案申请后30日内，向企业核发《暂定资质证书》，有效期1年第三节房地产开发三、房地产开发企业•房地产开发企业的资质管理《房地产开发企业资质管理规定》房地产开发企业的资质分为一、二、三、四等级。资质等级的划分和企业的注册资本、从事房产开发的时间、近期工作业绩和专业管理人员的数量有关。第三节房地产开发房地产开发企业的资质等级条件资质等级注册资本（万元）从事房产开发经营时间近3年房屋建筑面积累计竣工（万平方）连续几年建筑工程质量合格达到100％上年房屋建筑施工面积（万平方）专业管理人员其中中级以上职称管理人员持有资格证书的专业会计人员一级≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二级≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三级≥800≥2≥52≥10≥5≥2四级≥100≥1≥5≥2资质等级注册资本（万元）从事房产开发经营时间近3年房屋建筑面积累计竣工（万平方）连续几年建筑工程质量合格达到100％上年房屋建筑施工面积（万平方）专业管理人员其中中级以上职称管理人员持有资格证书的专业会计人员一级≥6000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二级≥4000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三级≥1000≥2≥52≥10≥5≥2青岛市房地产开发企业的资质等级条件四、外商投资开发经营成片土地制度《外商投资开发经营成片土地暂