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万科企业股份有限公司环境分析报告XXX2013、11、08外部环境分析外部环境分析万科企业股份有限公司环境报告分析行业竞争主要力量竞争反应总况环境监与预测万科企业股份有限公司外部环境分析壹贰叁在竞争对手中争取有利位置顾客的讨价还价能力新加入者的威胁替代品或服务的威胁供应商的讨价还价能力行业竞争主要力量万科企业股份有限公司外部环境分析壹行业竞争主要力量在竞争对手中争取有利位置下列几家企业构成了行业的主要竞争对手：绿地集团、中海地产、保利地产、恒大地产、万达集团、绿城中国、碧桂园等，如右表。企业销售金额（亿元）销售面积（万平方米）金额排名面积排名万科地产141811298.82绿地集团107821180.03保利地产10183898.94中海地产9354746.76恒大地产92351536.01万达集团9056738.77绿城中国5107260.018（1）绿地与保利借助高周转运营模式，两家企业今年均实现业绩突破，房企千亿军团中再添两名新成员。绿地集团金额榜上升至第二，面积榜位列第三，势头正猛，今年在一线城市拿下多个核心地块，增强重点城市竞争力。保利保持高速周转的同时，加强了一二线城市的投资力度。（2）恒大2012年全年销售额达到923亿元，体现出企业从规模扩张到求稳做强的改变。（3）中海的项目一向以高品质示人，加上合理的项目定价，紧贴客户心理预期的销售节奏把控。一几大房地产企业的销售情况壹在竞争对手中争取有利位置下列几家企业构成了行业的主要竞争对手：绿地集团、中海地产、保利地产、恒大地产、万达集团、绿城中国、碧桂园等，如右表。（4）从上市房企销售集中度来看，2012年全国TOP10企业市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点，TOP20企业相较去年，有2.77个百分点的上升，龙头企业从今年市场回暖行情中获益更大。一上榜企业销售金额集中度2012年2011年2010年TOP1012.46%10.43%10.13%TOP2017.31%14.54%14.24%行业竞争主要力量壹在竞争对手中争取有利位置下列几家企业构成了行业的主要竞争对手：绿地集团、中海地产、保利地产、恒大地产、万达集团、绿城中国、碧桂园等，如右表。（5）销售门槛全面提升，面对今年的常态性调控下，舍弃部分利润快速销售的企业在今年的大势中更占据主动性。2012年房地产企业销售进榜门槛31518078460233102TOP10TOP20TOP502011年2012年3001666341124982TOP10TOP20TOP502011年2012年行业竞争主要力量壹一新加入者的威胁（1）房地产需要大量的资金投入，对于资金雄厚的万科来说，新加入者的威胁小了很多。（2）万科的特色是专业的追求，万科最具特色的产品“情景洋房”已获得国家专利。（3）万科的资金雄厚，在证券市场上知名度很高，品牌名誉高，具有较好的融资能力。（4）目前房地产企业林立，对新加入者的壁垒比较多。行业竞争主要力量壹二供应商的讨价还价能力（1）房地产企业的供应商主要是出让土地使用权的政府部门、金融机构、建材供应商等。（2）房地产企业与土地供应商（政府）往往是一种不对称的关系。（3）由于土地是稀缺资源，这给批地增加了困难。（4）目前我国房地产融资渠道单一，主要是依赖商业银行贷款。（5）在建材方面，基于万科是行业的龙头老大的地位，企业规模大，盈利能力较强，所以具有一定的主动权。行业竞争主要力量壹三顾客的讨价还价能力（1）购房者的经济状况在很大程度上决定楼价。（2）购房者的心理预期也左右着楼价的变化。（3）国家政策对李家起到不小的作用。（4）不少炒房者囤积楼房，然后高价出卖等行为造成了楼价的波动。行业竞争主要力量壹四替代品或服务的威胁（1）经济适用房。国家明确规定经济适用房给及于经济收入低的家庭，故万科应该坚持目标市场为有经济实力的顾客这一战略。（2）廉价出租房。目前很多人选择租房，对房地产企业造成了困难。（3）在二三线城市由于政策的不完善和落实不到位，有不少人选择子建家园。五行业竞争主要力量壹万科地产中海地产绿地集团保利地产竞争反应总况万科企业股份有限公司外部环境分析恒大地产万达集团贰公司将继续坚持和城市同步发展的策略，聚焦主流市场，围绕“好房子，好服务，好邻居”的产品和服务理念，以“做对产品”，“买对土地”为重点，增强产品竞争力，提升运营效率，重视合作关系，实现稳健增长。万科地产过去和现在的目标竞争反应总况目前的战略对当前地位的满意程度可能的变动或战略改变继续推进住宅建设专业化；以住宅为主，商业地产为辅；继续扩张：业务布局及全国，重点发展二三线城市，城市圈聚焦。虽然万科位居行业首位，但绿地、保利、恒大几大房地产企业发展迅速，激励的市场竞争给万科带来前所未有的压力。拓展海外市场，探索海外新业务，为此将开展强将计划，通过内部培养与外部引进相结合的方式，大力引进、提拔能够带领公司在竞争中胜出的管理人才。贰到2015年，成为一家国内一流、国际知名、实力雄厚、管理科学，以市场为导向，以效率为中心，以先进文化为支撑，跨国界、跨行业经营，在经营理念、管理体系、资源整合、人才建设等方面国际化程度较高，具有世界级规模、运营管理水平、品牌影响力和可持续发展力的大型企业集团。绿地集团过去和现在的目标竞争反应总况目前的战略对当前地位的满意程度可能的变动或战略改变以房地产开发经营为核心主导产业，保证在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先的地位，同时开启海外投资。对当前在行业中的地位较满意，尤其对自己的综合能力有自信，销售额高。发展能源，金融等次支柱产业。打造金融全产业链，组建绿地金融投资控股集团。积极发展商业、酒店、建筑、汽车服务等产业。贰致力于将集团打造成为在主业领域具有行业领先地位、管控能力强、国际化程度高、公司治理优良、具有高度社会责任感、具备可持续发展能力、进入世界500强的大型跨国投资控股企业集团。保利地产过去和现在的目标竞争反应总况目前的战略对当前地位的满意程度可能的变动或战略改变以科学发展为主题，以转变发展方式为主线，密切关注政策和市场，努力提高集团管控能力，积极实施“走出去”战略，继续提升和充分发挥“保利”的品牌价值和优势。对自己以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发民爆器材生产及爆破服务为主业的“五业并举、多元发展”格局的目标尚不满意。加强企业上市与资本运作，推进产融结合。中海地产“打造百年长青基业，促进持续发展的长远发展”，坚持“诚信卓越”的经营理念，稳健发展，不断开拓，使公司成为“人才齐备、管理科学、服务勤恳、产品优质、效益领先”的大型房地产综合企业。以长三角、珠三角、环渤海三大中心地带，确保持续的高利润额；在平衡投资风险的同进保证了可持续发展，并将一线城市成熟的产品克隆至二线城市，尊重市场，使地产在二线城市获得了的地位和发展机遇。对成本控制非常满意。向二三线城市开展业务，进入酒店、建筑、汽车等服务行业。贰2020年，恒大矢志成为世界上行业内“规模最大、队伍最优、管理最好、文化最深、品牌最响”的“五个之最”国际顶级企业。恒大地产过去和现在的目标竞争反应总况目前的战略对当前地位的满意程度可能的变动或战略改变恒大将企业战略划分为三大发展阶段，以科学、前瞻、有效的发展模式，逐步形成了规模战略、品牌战略、管理战略、文化战略、人才战略、国际化战略等六大战略，成为企业核心竞争力，不断创造恒大跨越式发展奇迹，为提升人居价值、推动城市建设和社会可持续发展做突出贡献。连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。探新的营销模式，降低销售成本。到2015年成为世界一流企业，树立民族企业品牌，为中国企业争光。计划到2015年，企业资产4000亿元，收入2500亿元，纳税300亿元，净利润200亿元。减少买地速度，减少开工面积。对销售充满信心，已超额完成目标。重组组织结构，强化管理，提高企业效率。万达集团贰经济环境技术环境政治环境社会环境环境监测与预测万科企业股份有限公司外部环境分析叁（1）随着经济全球化，中国已成为世界第二大经济体，也是目前世界经济最活跃的地区，国家和地区经济的高速发展，必将带动房地产的发展。（2）据《国际金融报》记者统计，截至7月24日，已经公布的22个省份的GDP增速均值为9.95%，远高于全国GDP7.6%的增速水平。政府报告多次指出，中国经济会适当放缓，但仍会以较高的速度发展。这可以给房地产市场提供稳定的经济支持。（3）股市和房市是一个互动的联合体，随着这几年的中国经济的高速增长，股市的发展早已脱离了正常的轨迹。随着今年中国股市的反弹加之政府大力打压房市，从房地产行业撤下的热钱迅速流入股市。同时，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的影响了房地产业的发展。经济环境环境监测与预测叁一（1)土地储备能力是房地产各企业公认的核心能力,随着“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策的实行,土地供应更加公开化透明化,对土地资源的争夺越来越白热化。最近出台的一系列土地政策表明了政府严格土地供应,限制开发规模的决心。据新华社电11月4日至6日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强在黑龙江同江、抚远、哈尔滨等地考察。考察中，李克强说，农村改革又到了新的阶段，要积极探索股份合作等多种方式的适度规模经营，配套推进土地管理制度改革。对房地产的发展必将产生影响。(2)由于我国房地产企业融资渠道少,主要还是依赖于贷款。大部分房地产投资中,贷款份额能占到50%甚至80%以上。2011年以来在中央银行和银监会指导下,商业银行通过提高贷款利率,贷款程序,来稳定金融秩序,防范金融风险,抑制房地产市场的投资过热和过多投机性行为。个人住房消费贷款新增额呈现减少趋势。政治环境环境监测与预测叁二(1)随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。(2)随着观念的改变，我过家庭结构发生着显著的变化，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住，家庭购房需求加大。(3)预计2050年前后将达到70%左右，因此房地产业将会持续30-40年的繁荣。而且，随着我国的经济发展迅速，旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移。每年约有1200万人从乡村转移到城市。而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展。社会环境环境监测与预测叁三（1）010年2月，搜房网发起“中国购房者低碳状况调查”，两日内近三万网友参与投票，其中，70.5%的网友表示会选择购买低碳住宅，有92.5%的网友表示会选择多使用绿色建材。不同阶层的消费者都对绿色住宅显示了强烈的兴趣和旺盛的需求，这为房地产行业加快升级转型、寻求新的增长引擎提供了巨大动力。低碳住宅的要求，不论来自购房者还是企业的社会责任感，都将成为房地产业未来的行业标准，实际推动起我国房地产技术更新换代、绿化升级的趋势。环保节能技术在未来房地产行业发展中将占据重要的战略地位，成为决定建筑品质的核心因素。而对低碳理念的领悟与实践将成为我国房地产行业新的发展契机，带动房地产领域上升至更宽广的盈利空间和国际标准的竞争。(2)随着我国工业化的推进，科技与技术必将得到长足发展，同时也会推动房产技术的提高。技术环境环境监测与预测叁四市场营销能力万科企业股份有限公司外部环境分析叁企业文化SWOT矩阵分析产品地位财务分析壹贰肆伍盈利能力运营能力偿债能力财务分析万科企业股份有限公司外部环境分析壹盈利能力财务分析一壹年度201120102009同行业2011毛利率66.06%21.95%4.36%19.83%0.888.494.8201.5568.63%23.45%4.86%17.79%0.6612.454.0202.0441.62%17.76%4.90%14.26%0.4822.523.403.1737.20%21.18%4.02%18.52%1.109.095.931.68营业利润率资产净利润率净资产收益率每股收益市盈率每股净资产市净率毛利率三年来明显的上涨，