房地产行业看好主要城市房地产市场周报（728-83）

请务必阅读正文之后的免责条款部分1/9房地产市场周报2008年8月5日房地产分析师：李少明万丽[e-mail]行业基本资料上市公司家数109总市值（亿元）6597占A股总市值比例3.1%平均市盈率13（08E）股价表现（%）1M36M行业指数-0.1-34-49上证综指-2.1-24-39-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%J-07S-07N-07J-08M-08M-08上证综指房地产相关报告《08年销量可望与07年持平，行业洗牌加速---全国房地产市场上半年及6月报告》2008/7/31《08年下半年投资策略-行业加速洗牌，一线蓝筹强者恒强》2008/7《08年5月全国市场稳定，一二线城市趋好》2008年7月2日房地产行业看好主要城市房地产市场周报（7.28-8.3）本报告跟踪分析最近一周主要城市住宅成交情况、供应情况以及价格走势。覆盖的城市包括：北京、上海、深圳、天津、广州、南京、苏州、杭州、长沙、武汉和重庆。投资要点：„北京住宅成交量环比放大，但与六月平均水平相比，仍处于低位；住宅成交均价有所下降；„上海住宅成交量环比下降，成交均价仍保持平稳，住宅可售量稳中有增。„深圳住宅成交量在南山、盐田几个城区新盘带动下呈稳步上涨态势，本周住宅成交量增长幅度较大，关内三区住宅成交均价下降幅度较大。„其他变化幅度较大的城市：„天津：本周天津住宅成交套数下降7.4%，住宅成交面积下降4.8%，但住宅成交均价却大幅上涨12.8%，除远郊五区县外，其他区域成交价格均上涨，滨海四区环比上涨12.2%。„南京：住宅成交套数环比下降40.3%，住宅成交面积环比下降38.6%。由于受季节性因素影响，以及楼市持续低迷的影响，南京住宅成交量自春节以来又创新低。„本周重庆商品房成交套数环比增长75.6%，商品房成交面积环比增长57.6%，住宅成交均价环比上升17.6%。造成价量大幅度增长的原因在于：重庆新版商品房买卖合同从8月1日起正式启用，开发企业为避免新合同带来的相关风险，在8月1日前加速商品房成交登记备案，导致本周成交量达到高峰。风险提示：信贷紧缩政策实际执行趋紧造成房地产开发资金紧张局势更为严峻；行业调整时间延长、调整幅度超过预期等因素带来的风险。阅读提示：1.房地产周价格和周成交量波动幅度大，短期的数据只作参考，更应关注发展趋势；2.周成交量受周开盘量的多寡影响，周成交均价受周成交楼盘品质档次、地段优劣影响而波动；3.周数据仅供参考，在阅读《周报》时建议参考我们的《月度》报告。4.报告中的数据来源中国指数研究院，其成交面积与国家统计局的销售面积统计口径不一，中指院的统计口径是已签约面积，国家统计局的统计口径是已签约已交付的面积。房地产市场周报请务必阅读正文之后的免责条款部分2/9主要城市住宅（或商品房）成交情况表1：主要城市最新一周住宅成交情况上周最新一周（7.28-8.3）环比增幅北京住宅期房成交套数8731,12629.0%住宅期房成交面积（万平）10.4812.9023.1%成交均价见图见图上海住宅成交套数2,6952,355-12.6%住宅成交面积（万平）28.4524.86-12.6%住宅成交均价见图见图深圳商品住宅成交套数64981826.0%住宅成交面积（万平）5.817.3025.6%住宅成交均价13,87914,1421.9%天津商品住宅成交套数772715-7.4%商品住宅成交面积（万平）8.217.82-4.8%商品住宅成交均价6,5677,41012.8%南京商品住宅成交套数919549-40.3%商品住宅成交面积（万平）106-38.6%住宅成交均价NANA苏州住宅销售套数637580-8.9%住宅销售面积（万平）8.816.46-26.7%住宅成交均价5,3947,27634.9%杭州商品房成交套数46651410.3%商品房成交面积（万平）5.856.226.4%住宅成交均价13,32714,3968.0%武汉商品房成交套数1,2611,053-16.5%商品房成交面积（万平）13.7911.7-15.2%住宅成交均价5,0655,2233.1%重庆商品房成交套数2,6544,66175.6%商品房成交面积（万平）26.7542.1657.6%住宅成交均价3,6124,24917.6%资料来源：soufun、中投证券研究所房地产市场周报请务必阅读正文之后的免责条款部分3/9„北京北京市场7月份住宅成交量与6月相比下降幅度较大，除了市场上的观望情绪外，奥运会转移了消费者的注意力也是原因之一。本周住宅期房成交套数环比上周增长29%，住宅期房销售面积环比增长23.1%，但相比六月份，成交量仍处于低位。内城区住宅均价波动幅度较大，外城区住宅均价相对平稳。近郊和远郊区成交均价比较稳定。本周内城区住宅成交均价为19225元/平，环比下降27.11%，外城区住宅成交均价为15613元/平，环比增加2.66%，近郊区和远郊区成交均价分别环比下降3.35%和3.43%。远郊区已连续四周出现下降。北京住宅可售量保持平稳，本周环比增加1.23%。可售住宅套数与平均每周住宅期房成交套数之比目前为61左右。资料来源：soufun、中投证券研究所资料来源：soufun、中投证券研究所资料来源：soufun、中投证券研究所图1：北京住宅成交量-5001,0001,5002,0002,5003.10-3.164.7-4.135.5-5.116.2-6.86.30-7.67.28-8.3-51015202530住宅期房成交套数(左轴)住宅期房成交面积（万平）图2：北京住宅成交均价-10,00020,00030,00040,0003.10-3.164.21-4.276.2-6.87.14-7.20元/平内城区外城区近郊区远郊区图3：北京住宅可售量-204060801001203.10-3.164.21-4.276.2-6.87.14-7.20可售住宅套数/平均每周住宅期房成交套数可售住宅套数/周住宅期房成交套数房地产市场周报请务必阅读正文之后的免责条款部分4/9„上海上海进入7月份，住宅成交量与六月相比处于低位。本周住宅成交面积和住宅成交套数均下降12.6%。住宅市场低迷，奥运会转移消费者的关注对象也对楼市产生了影响。上海住宅内环以内和内外环间住宅成交均价保持平稳增长；外环以外成交均价相对稳定。本周，内环以内成交均价环比微降0.29%，内外环间成交均价环比微涨0.16%，外环以外成交均价环比微涨0.15%。上海住宅可售量在7月呈上升趋势，本周住宅可售套数为周平均住宅成交套数的14.4倍，为本周住宅成交套数的20倍。资料来源：soufun、中投证券研究所资料来源：soufun、中投证券研究所资料来源：soufun、中投证券研究所图4：上海住宅成交量01020304050602.18-2.243.24-3.304.28-5.46.2-6.87.7-7.13-1,0002,0003,0004,0005,0006,000住宅成交面积（万平）（左）住宅总成交套数图5：上海住宅成交均价-5,00010,00015,00020,00025,00030,00035,0002.18-2.243.24-3.304.28-5.46.2-6.87.7-7.13元/平内环以内内外环间外环以外图6：上海住宅可售量-5101520252.18-2.243.24-3.304.28-5.46.2-6.87.7-7.13住宅可售套数/周住宅成交套数住宅可售套数/周平均住宅成交套数房地产市场周报请务必阅读正文之后的免责条款部分5/9„深圳本周深圳住宅成交套数环比上涨26%，住宅成交面面积环比增长25.6%，住宅成交均价为14142元/平，环比微升1.9%。7月各周，深圳住宅成交量在南山、盐田几个城区新盘带动下呈稳步上涨态势。本周关内四区除福田外，其它三个区住宅成交均价均有不同幅度下跌。盐田6月份别墅集中开盘入市，成交均价大幅飙升，进入7月，低价小户型普通住宅成交占比上升，成交均价下跌幅度较大。本周盐田成交均价环比下跌17%。受新盘入市价格拉低影响，南山区成交均价下降14%。其他区域：罗湖下降2%，福田上涨8.2%，宝安上涨4.92%，龙岗上涨2.28%。新开楼盘在6月底跌至低谷后，7月新开楼盘持续增加，本周新开盘住宅项目有4个，提供1977套/18.08万平新房源。资料来源：soufun、中投证券研究所资料来源：soufun、中投证券研究所资料来源：soufun、中投证券研究所图7：深圳住宅成交情况-2004006008001,0001,2001,4001,6003.10-3.164.21-4.276.2-6.87.14-7.20-5,00010,00015,00020,000成交套数成交价格（元/平米）图8：深圳各区域住宅成交均价-10,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0003.10-3.164.21-4.276.2-6.87.14-7.20元/平宝安福田龙岗罗湖南山盐田图9：深圳新开楼盘入市情况-5001,0001,5002,0002,5003,0003,5003.10-3.164.14-4.205.19-5.256.23-6.297.28-8.3成交套数新开楼盘入市（套）房地产市场周报请务必阅读正文之后的免责条款部分6/9„天津本周天津住宅成交套数下降7.4%，住宅成交面积下降4.8%，但住宅成交均价却大幅上涨12.8%，除远郊五区县外，其他区域成交价格均上涨，滨海四区环比上涨12.2%。„广州广州住宅成交套数环比增长12.4%，住宅成交面积环比增长14.2%。„南京本周住宅成交套数环比下降40.3%，住宅成交面积环比下降38.6%。由于受季节性因素影响，以及楼市持续低迷的影响，南京住宅成交量自春节以来又创新低。随着成交量的持续低迷，开发商也延迟了开盘时间，近期供应量也将相应减少。资料来源：soufun、中投证券研究所资料来源：soufun、中投证券研究所资料来源：soufun、中投证券研究所图10：天津住宅成交情况02468101214163.3-3.94.7-4.135.12-5.186.16-6.227.21-7.27-2,0004,0006,0008,00010,000商品住宅成交面积（万平）（左）成交均价（元）图11：广州住宅成交量01002003004005006007006.9-6.156.30-7.67.21-7.270.01.02.03.04.05.06.07.0商品住宅成交套数商品住宅成交面积（万平）图12：南京住宅成交量-2004006008001,0001,2001,4001,6002.25-3.24.14-4.206.2-6.87.21-7.27-40,00080,000120,000160,000200,000商品住宅成交套数(左)商品住宅成交面积（平米）房地产市场周报请务必阅读正文之后的免责条款部分7/9„苏州本周苏州住宅销售套数环比下降8.9%，住宅销售面积环比下降26.7%，住宅成交均价为7276元/平，环比大幅上涨34.9%。7月31日住宅成交均价达到9000元，其它各日变动幅度不大。„杭州本周杭州市场价量齐升，商品房成交套数增长10.3%，商品房成交面积增长6.4%，住宅成交均价上升8%。余杭区的逸居城和江干区的玉兰公寓（绿城品牌效应）热卖是形成本周价量齐升局面的主要原因。„长沙本周长沙商品住宅成交面积环比下降2.49%，商品住宅成交均价为3678元/平，环比下降5.29%。资料来源：soufun、中投证券研究所资料来源：soufun、中投证券研究所资料来源：soufun、中投证券研究所图13：苏州住宅成交量-20,00040,00060,00080,000100,000120,000140,0005.19-5.256.9-6.156.30-7.67.21-7.27-1,0002,0003,0004,