房地产评估-市场法

2019/8/31第四章市场法第一节市场法基本原理第二节搜集交易实例第三节选取可比实例第四节建立价格可比基础第五节交易情况修正第六节交易日期调整第七节房地产状况调整第八节求取比准价格第九节市场法总结和运用举例2019/8/32第一节市场法的基本原理一、市场法的概念是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些房地产的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。2019/8/33二、市场法的理论依据替代原则：在同一供给需求圈内，市场上相似的产品应该有相近的价格。大数法则。2019/8/34三、市场法适用的对象和条件适用的对象：是具有交易性的房地产。适用条件：是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。三方面的价格差异：1、实际交易情况与正常交易情况不同（情况修改）2、成交日期与估价时点不同（交易日期调整）3、可比实例与估价对象房地产不同（房地产状况调整）还可用于房地产市场租金及成本收益法、收益法、假设开发法中重新构建价格、房地产价格各项构成、收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发经营期等的求取。2019/8/35四、市场法的操作步骤（一）搜集交易实例（二）选取可比实例（三）对可比实例成交价格进行处理（四）求出比准价格2019/8/36第二节搜集交易实例一、搜集大量交易实例的必要性至少10个，其中3个是最基本的比较实例；已经发生的交易。二、搜集交易实例的途径1.查阅政府有关部门的房地产交易资料2.查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告和信息3.以购房者身份与租售房地产者洽谈，从中了解有关信息4.参加房地产交易展示会5.同行之间的交流6.其它途径三、搜集内容的完整性和真实性四、建立交易实例库2019/8/37第三节选取可比实例一、选取可比实例必要性用于参照比较的交易实例称为可比实例二、选取可比实例的质量要求1、处于同一个供求范围内2、用途相同3、规模相当4、建筑结构相同5、档次相同6、权利性质相同7、成交日期与估价时点接近8、交易类型相同9、应该是正常市场价格或者可修正为正常市场价。三、选取可比实例的数量要求3个以上，10个以下。2019/8/38第四节建立价格可比基础一、统一付款方式复利计息：利息生息In=P[（1+i）n—1]n个计息周期后的本利和：Fn=P(1+i)n求现值的公式：P=Fn/(1+i)n某房地产企业贷款100万，期限3年，年利率为10%，采用复利计息，3年后企业应还款额为F=100×（1+10%）3=133.1（万元）2019/8/39某宗房地产交易总价为30万元，其中首付20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗房地产在其成交日期一次付清的价格。630(120%3020%29.29(10.5%)万元2019/8/310某宗房地产的交易总价款是80万元，合同约定分期付款，成交日期首付40万，半年后支付20万，一年后再付20万，作以下几种假设，年利率为6%、半年利率为3%、季度利率为1.5%、月利率为0.5%，试计算将其付款方式统一到成交日期一次性付清价格分别为多少？2019/8/311假设年利率为6%，则在其成交日期一次性付清的价格为：假设半年利率为3%，则一次性付清的价格为假设季度利率为1.5%，则一次性付清的价格为：假设月利率为0.5%，则一次性付清的价格为：万元294.78%6120%6120405.0万元）（269.783%120%3120402万元）（257.78%5.1120%5.11204042万元）（248.78%5.1120%5.0120401262019/8/312五、统一面积单位1亩=666.67平米，1公顷=10000平米，1平米=10.764平方英尺，1平米=0.303坪2019/8/313第五节交易情况修正一、交易情况修正的含义如果交易情况是不正常的，修正为正常情况下的价格。2019/8/314二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素1.有利害关系人之间的交易2.急于出售或急于购买的交易3.不了解市场行情的交易4.特别动机或偏好的交易5.特殊交易方式的交易6.交易税费非正常负担的交易7.相邻房地产的合并交易8.受债权债务关系影响的交易2019/8/315三、交易情况修正的方法以正常的市场价格为基准。正常价格=实例价格×交易情况修正系数=实例价格×1/(1±s%）=实例价格×100/(100±s)例如：某可比实例成交价格为5000元/平米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，则进行交易情况修正的计算过程为：正常价格=5000×100/(1-5%)=5263元/平米2019/8/316有时得到的数据是买方付出的包含了交易税费在内的实际价格（买方付出），或者是卖方得到的不需要支付税费的净收入（卖方净得）。正常价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格正常价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格P1322019/8/317第六节交易日期调整一、含义：将可比实例的价格修正为在估价时点的价格。二、交易日期调整方法可比实例在成交日期有价格×（1±T%）＝可比实例在估价时点的价格2019/8/318（一）交易日期调整的价格指数法定基价格指数，以某年为基期。环比价格指数，以上年为基期。P135（二）交易日期调整的价格变动率法逐期递增或递减的，可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数＝可比实例在估价时点的价格平均上升或下降的，可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率×期数）＝可比实例在估价时点的价格P1352019/8/319某宗房地产在2005年6月的价格为2000元/平米，某地区某类房地产2005年4月至10月的价格指数分别为：99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。试计算该宗房地产2005年10月的价格。2000×1.05×1.092×1.125×1.181=3046.8（元/平米）2019/8/320第七节房地产状况调整一、房地产状况调整的含义如果比可实例房地产与估价对象房地产本身之间有差异，调整为在估价对象房地产状况下的价格。2019/8/321二、房地产状况调整的内容（一）区位状况调整的内容位置、交通、环境、配套设施等影响房地产价格的因素。（二）权益状况调整的内容土地使用年限、规划限制条件等。（三）实物状况调整的内容土地：面积大小、形状、地形、地势、地质、基础设施完备度和土地平整等。建筑物：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等。2019/8/322三、房地产状况调整的思路和方法（一）房地产状况调整的思路如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例价格作减价调整；反之，则应作增价调整。（二）房地产状况调整方法百分率法和差额法1、直接比较调整2、间接比较调整，修正到标准化。2019/8/323四、房地产估价状况调整应注意的问题1是成交价格所对应的房地产状况。2是不同的影响因素影响权重不同，注意调整不同因素的占有比重。2019/8/324第八节求取比准价格一、求取与某个可比实例对应的比准价格的方法1、百分率法下的调整系数连乘估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×日期调整系数×房地产状况调整系数2、百分率法下的调整系数累加估价对象价格=可比实例价格×（1＋交易情况修正系数×日期调整系数×房地产状况调整系数）3、差额法下的公式估价对象价格=可比实例价格±交易情况修正数额±日期调整数额±房地产状况调整数额）2019/8/325二、最后综合1.简单算术平均：V=2.加权算术平均：V=3.中位数：把一组数据从高到低排列，个数为奇数个时，选择位于中间位置的数字；偶数个时选择位于中间位置的两个数据，求其平均数。4.众数：一组数据中出现频率最高的数据5.其他方法：以一个为主，其他作参考去掉最高最低数据，再求平均数3VVVCABCBACCBBAAffffVfVfV2019/8/326第四节市场比较法应用举例2019/8/327需要评估某房地产于2004年3月1日的价格，在采用市场比较法的估价中，所选取的某一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1500美元/平米。经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在2003年间平均每月递增1.2%，2004年以来平均每月比上月递减0.2%；人民币与美元的市场汇率2003年5月1日为1美元=8.29元人民币，2004年3月1日为1美元=8.25元人民币，求2004年3月1日以美元表示的价格。平米美元/1651.525.8%2.01%2.1129.81500282019/8/328练习题采用市场比较法评估某房地产于2004年5月1日的价格，经过市场资料搜集及相关调查分析，从众多交易实例中选取了A、B、C三宗作为可比实例，归纳综合资料如下项目可比实例A可比实例B可比实例C建筑面积101.1m2120.3平米968.8平方英尺成交价格48.5万600美元/平米48.6万人民币成交日期2003年10月1日2003年8月1日2004年3月1日交易情况—5%0%2%区域因素2%0%2%个别因素-2%2%2%2019/8/329A为分期付款，于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款1年后付清。年利率以5%计；B为一次性付款，C为抵押贷款，首付30%，15年期，利率为5.05%。另据市场调查分析获知，该类房地产以人民币为基准的市场价格2003年逐月上涨1.5%，2004年逐月上涨0.8%。美元与人民币的汇率2003年10月1日为1：8.28，2003年8月1日为1：8.30；2004年5月1日为1：8.26。在表中交易情况为正值表示可比实例的成交价格高于正常价格，负值表示低于正常价格；区域因素与个别因素为正值表示可比实例的因素比估价对象好；负值表示比估价对象差。利用上述资料，评估该房地产2004年5月1日的价格。2019/8/3301.首先建立价格可比基础，即将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价：实例A价格=实例B价格=600×8.3=4980元/平米实例C价格486000/968.8/0.09290304=5399.73元/平米平米元/34.46741.101%51185000%51150001500005.02019/8/3312.计算比准价格比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况修正系数平米元/87.5313981001021008.01%5.119510034.4674V43A平米元/5430.021021001001008.01%5.111001004980.00V45B平米元/5170.071021001021008.0110210078.5399V2C2019/8/3323.用简单算术平均数作为市场比较法的估价结果平米元/64.5304303.517002.543087.53133VVVCAB