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房地产金融市场融资渠道在金融市场中，融资，远不止表面意思上的“聚集资金”那般单纯，它更是一种资源配置的过程，而有效的融资渠道，无疑是房地产商在当前银根紧缩的情况下最关心的事。2005年将成为房地产商融资模式实现创新的开局之年。目前，除银行贷款外，还有信托、基金等多种渠道供选择。而究竟选择哪种融资方式，从来就没有标准答案和绝对的优劣之分，关键是当下的房地产商适合哪种融资方式及其规则。今年4月份，央行提高了存款准备金率0.5个百分点。仅一周后，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。这是继以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”和《商业银行房地产贷款风险管理指引》出台以来，国家对房地产行业进行宏观调控的又一记“重拳”。统计显示，房地产作为资金密集型产业，70%以上的资金来自银行贷款。如今，常规的银行融资渠道门槛骤然提高，使得高度依赖银行贷款的房地产开发商资金普遍吃紧。面对“银根”紧缩，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。①融资瓶颈从何而来没有资金就没有房地产。银行贷款仍是房地产融资的重要渠道，而银行放贷的谨慎态度，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈一个不争的事实：没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金。因此，房地产开发企业最关心的问题便是融资。通常情况下，开发商无法在项目开发初期便在合理范围内取得银行的贷款承诺，为一年一次的筹款行为颇费周折；与此同时，银行对贷款的控管措施也难以到位，对销售回款的控制仅限于纸上规章。由于近年来投资过热，开发商因银行筹款比例过高，自酬资金到位情况较差，房地产行业被列入信贷高风险行业。银行在贷款期限、贷款额度、担保方式等方面的规定限制繁多，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈，同时也阻碍了银行放贷业务的开拓。一位不愿意透露姓名的房地产开发商告诉记者，眼下银行的房地产信贷总量正在减少，并且银行的评定标准也越来越严格。为了防范风险，银行越来越注重房地产企业的稳健发展，即使是知名企业，倘若开发项目过多、涉及的行业过杂，也不易获得银行贷款。银行贷款，仍是房地产融资的重要渠道。这种谨慎的态度，引发了人们对资金短缺的担忧。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜在接受记者采访时表示，房地产开发商到底短缺多少资金，现在还是个未知数。据悉，从“121号文件”至今年央行再次提高准备金率，房地产投资规模一直没有下降，从投资增速数据看，整个房地产市场并没有出现银行收紧信贷后资金短缺的现象。她认为，银行紧缩对房地产开发商来说，影响肯定是有的，但并没有业内所说的那么大。开发商除了外源融资，还可依靠内源融资。银行提高存款比例后，对开发商内源融资能力的要求更高，这有利于中国房地产行业的发展。此外，汪利娜还表示，目前各商业银行的贷款增幅虽然有所下降，但绝对额仍是增长的。好的房地产项目马上就能售出并实现资金回笼，资质好的地产商也没有出现资金短缺的问题。②房地产信托跑步前进因常规的银行融资方式受限，房地产信托成为开发商们的新宠。“信托+银行”模式成为中国当前房地产企业的主流融资模式。由于常规的银行融资方式受限，房地产开发商不得不寻求新的融资途径。在经过一段时间的试探之后，房地产信托开始在全国范围内释放出巨大的能量，发行量高速增长，成为开发商们的新宠。据北京成业行房地产经纪有限公司投资顾问事业部发布的2004年全国房地产投资信托市场分析，2004年全年全国房地产信托发行额为111.74亿元，与2003年的发行额相比，翻了将近一倍。近日来，房地产信托项目受到了市场的热烈追捧。今年3月，由北京国际信托投资公司推出的“住邦2000商务中心二期信托计划”规模不超过5000万元，发售仅半天时间便销售一空，甚至有客户专程从上海、青岛、天津赶来认购；联华国际信托投资公司继3月刚刚推出“联信·宝利”中国优质房地产投资信托计划后，4月6日又宣布推出“联信·宝利”2号优先受益权产品，发行总额度预计为8000万元，其中面向社会公开发售的优先受益权产品占80%；5月9日，中远地产的凯晨广场信托计划也由中国对外经济贸易信托投资有限公司发行，发行总额达到6亿元。“我相信，信托将成为中国房地产金融创新的主流范式”，金融信托专家孙飞用十分肯定的口吻告诉记者。“尽管商业银行‘大哥大’的地位不会在短期内改变，但信托必定会成为开发商寻求银行外融资渠道时的第一落点。”他如是说。据介绍，商业银行要实现房地产金融创新是非常难操作的，而信托，除了具有独特的制度优势外，还可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权模式等来进行金融创新。孙飞分析：“比如说优先购买权信托模式，地产商的房子也卖了，融资也做了，可谓一箭双雕。信托公司发行地产项目优先购买权计划，实际上既解决了融资需求，也帮助地产商解决了卖房的困惑，地产商到期也不用还钱了。当然，这一切要建立在房地产企业和其项目都足够优秀，抵押条件能够让投资者放心的前提下。”他同时表示，信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产融离功能与权益重构功能，使它当仁不让地成为最佳融资方式之一。再与银行贷款充分结合起来，就形成了一种新的组合融资模式，即“信托+银行”。他强调：“事实上，这种模式正是中国当前房地产企业的主流融资模式。”对此，汪利娜也表示，信托成为地产商的融资渠道也许是比较适应我国国情的。因为在中国短期内融资渠道单一、银行融资不畅的情况下，肯定要开发一些新的融资渠道。汪利娜同时提出，从长远的发展来看，简单地靠发信托凭证这种短期融资，解决部分融资是可以的，但对长期的、大规模的项目还是非常有限的。而对于开发商来说，信托的作用似乎只不过是多了一种融资渠道而已。伟业资产管理有限公司总经理张晓晋在接受记者采访时表示，“自由资金+信托+银行”的组合式，在现阶段还比较适合，特别是对于国内的一些中小开发商，虽然最主要的渠道还是银行，但作为前期辅助的渠道可以选择信托。房地产信托，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。③房地产基金难挑大梁在中国目前还没有产业基金法的情况下，房产基金不会在短期内对发展商起到支持作用。房地产投资基金缺位于市场，还需要一定的力度催生海外及国内房地产投资基金早日“破壳”今年年初，北京国际信托投资公司推出的国内首只房地产基金赴新加坡上市；著名国际投资机构美林集团、摩根士丹利等国际资本纷纷向中国房地产市场抛出了绣球；新加坡的嘉德置地在短短的几个月时间内买地购楼数宗；5月底以上海、广东等地数十家中小开发商为主力的“融资之旅”将远赴德国，与德国30余家基金组织洽谈融资事项……海外资本在中国房地产业中的比重开始大幅上升，房地产投资基金也迅速浮出水面。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为，由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。例如，被誉为我国首只准房地产信托投资基金的是福建联华信托推出的“联信·宝利”项目。由于不事先指定用途并且打算以“公募”的方式征集，该基金被看作国内第一个与国际流行的“房地产信托基金”接轨的房地产信托产品。该方案与传统的信托产品不同的是，传统产品往往是有固定的房产投资项目，然后募集资金，最后成立信托项目；而这个新型准房地产信托投资基金，则是由信托公司先设定投资计划募集资金，然后再指定项目，最后成立信托项目。张晓晋告诉记者，真正意义上的房地产基金是可以发展的，最大的资金支持对开发商来说应该是房地产基金这一形式。他认为，基金并不针对哪个开发商的融资，而是解决整个房地产大盘的资金需求，怎么从资本市场获得资金，建立“资金池”。房地产基金模式现在运行有效的应当属REITS（不动产投资信托基金）。REITS是欧美成熟的产品，中国目前还处于探索阶段，但毫无疑问，REITS未来的发展前景十分看好。据悉，REITS实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。这种购买相应地给开发商提供了融资渠道。在中国目前还没有产业基金法的情况下，房产基金也不会在短期内对发展商起到支持作用。房地产投资基金缺位于市场，还需要一定的力度催生海外及国内房地产投资基金早日“破壳”，房地产基金还是难挑大梁。一位开发商告诉记者，目前，不少外来的地产基金虽然在中国获利，但如何退出，是困扰基金在中国投资的重大问题。外国基金可以自由进来，但撤出中国很难。所以基金获利了只能在国内流通。房地产基金途径从上市和非上市的区分可以分为公开和私募，所谓公开是去股市上发行股票或者到交易所发行债务。私募有各种方式，其中一个就是与股东合作开发，另外一个方法是股本的投资和债务的投资。从国际基金来讲，两种都有。有一种是股本基金进来，还有一种是债务基金。作为股本这种形式，有一种叫投资基金，还有一种叫风险基金，多半是参与地产的开发。以债务的形式进来的机构很多，大部分是国际银行。④上市融资遥不可及一个中小开发商走进资本市场几乎不太可能，因为业绩、净资产状况如果不好，上市是无法实现的表面上看，房地产开发商寻求信贷之外的直接融资出路还有另一种选择———上市。有数据显示，2002年以来，全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。然而，记者在采访一些房地产开发商的过程中，发现发行股票及上市过程长、手续复杂、成本较高、对企业资质的要求更为严格等现实情况使上市融资之路对大多数房地产开发商来说遥不可及。张晓晋表示，一个中小开发商走进资本市场几乎不太可能，因为业绩、净资产状况如果不好，上市是无法实现的。目前大的开发商实际上都有上市公司的背景，它们通过收购一些上市公司进行间接的资本运作，而不是IPO（首次公开募股）。⑤多元融资将成大势2005年将是房地产业融资模式发生重大变化的一年，多元化融资将成为今后房地产业融资的重要趋势两个不同研究机构近期发布的报告都显示，2005年及今后，房地产业的融资将趋向多元化。中国社会科学院公布的《2005房地产蓝皮书》预测：2005年将是房地产业融资模式发生重大变化的一年，多元化融资将成为今后房地产业融资的重要趋势。中国房地产TOP10研究组公布的《2005中国房地产百强企业研究报告》也表明：房地产资金来源发生重大变化，呈现多样化的趋势，并且直接投融资将成为主流。中国社科院《2005房地产蓝皮书》副主编尚教蔚认为，在“银根”紧缩的情况下，房地产业要寻求多元化融资，开拓新的融资渠道，不仅可以减少对银行的依赖，而且多元化融资将成为今后房地产业融资的重要趋势。2005年，除了进一步完善信托模式，应该有其他直接融资方式出台，要出台相应的政策法规，为房地产企业直接融资创造环境。因此，2005年将是房地产业融资模式发生重大变化的一年。中国房地产TOP10研究组公布的《2005中国房地产百强企业研究报告》中则分析：2004年，中国房地产受宏观调控的影响，房地产资金来源发生了重大变化，非贷款类资金来源增长迅速，房地产百强企业在遭到供给和需求两方面政策收紧的环境下，房地产资金渠道正在从高度依赖银行转向直接投融资。中国指数研究院研发中心总监汪勇透露，在公布的房地产百强企业中，有35家是上市或者控股上市公司，另外还有多家百强企业也正在谋求上市。除此之外，国外房地产基金也开始大举进入中国房地产市场。总的来说，房地产企业多种融资渠道逐步打开，呈现多样化的趋势。他估计，未来直接投融资将成为主流。同时，