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定量研究思路商务办公物业定位定量研究南宁未来写字楼的供应与需求关系案例研究：上海恒隆广场、卓越世纪中心、广州西塔定量依据定量方法推导公式:本项目写字楼需求面积=办公人数*人均办公面积-未来竞争项目面积就业人口回归分析&案例参考比较规模定量商务办公物业定位定量研究年份全市从业人员数（万人）写字楼人员占从业人员比例南宁每年纯写字楼人员数（万人）南宁每年新增长纯办公楼人数（万人）南宁青秀区每年新增长的纯写字楼需求（万㎡）2010年79.811.6%9.261.8911.572011年83.113.978%11.622.3630.682012年86.616.84%14.582.9638.48根据需求预测公式，预测2010-2012年南宁写字楼人数与需求面积为：就业人口回归分析根据公式：写字楼需求面积=办公人数Ｘ人均办公面积目前南宁写字楼总存量120万平方米，平均每人占写字楼面积13平方米，得出写字楼从业人员9.23万人，写字楼办公人员数占全市区从业人员数的11.6%。根据南宁第三产业的增长率情况，中我们考虑写字楼占从业人员比例以每年20.5%的增长率增长.商务办公物业定位定量研究公式未来三年（至2013年）南宁新增写字楼人数预测全市的从业人员数*写字楼人员所占比例—上一年写字楼人数7.21南宁青秀区新增写字楼需求面积（万㎡）南宁新增的写字楼人员数*13平方米/人80.73时间青秀区需求的写字楼规模（万㎡）同期竞争项目规模（万㎡）本项目剩余可开发的规模（万㎡）未来三年（至2012年）80.7334.4（皇巢世家8万、万象城18万、广西国际金融中心8.4万）4646万*38%（高端写字楼所占比例）=17.48万平米,因此本项目国际超5A甲级写字楼可开发最大量约为17万平米.南宁未来3年/5年写字楼需求预测表本案未来3年/5年写字楼可开发面积预测规模定量38%62%高端写字楼所占写字楼市场比例南宁高端写字楼总量(万)其他写字楼总量(万)商务办公物业定位定量研究名称办公面积商业面积公寓面积酒店面积总面积办公所占总面积比例上海恒隆广场16万㎡5.5万㎡4.49万㎡无25.9961.6%卓越世纪中心18万㎡3.5万㎡5万㎡7万㎡33.553.7%广州西塔18万㎡2.5万㎡5万㎡7万㎡32.555.4%规模定量案例分析本项目物业总体量为31万（减去4万地下车库），参考案例办公物业所占比例平均53%计算，则办公体量为16万至19万。本项目所取17万符合办公比例需求。市场需求：根据市场调查，南宁目前写字楼正处于发展阶段，有相当大比例的成长型企业需求商务公寓办公；目前写字楼的客户中也表现出较多的此类客户，如航洋国际B栋；南宁目前的商务公寓，较为畅销，产品打造可提升空间较大，市场风险分解：由于本项目写字楼体量也较大，为了分解市场风险，快速回笼资金，商务公寓可作为一种补充产品，分解市场风险。本项目的规划布局要求：本项目拟规划设计两栋楼，其中一栋为纯甲级写字楼，经过规划设计，其容量约为13-14万方，另外一栋为综合型物业，包括其中酒店、住宅公寓，为了平衡各项指标，商务公寓的体量约3-4万方，商务办公物业定位定量研究办公物业指标分解分解依据分解方向——SOHO商务公寓•国内的发展•南宁的发展•与写字楼产品的区别随着我国经济的发展，市场化的日益普及，专业化以及产业分工的细化，相信现在的SOHO趋势只是个开始，随着中国服务业的发展，SOHO可以出现于中国服务业中的任何一个角落，并且在很多城市中，逐渐发展、群聚演变成为一种经济模式。同时，由于SOHO一族自身的效率和从业人员的素质，SOHO一族也非常可能成为未来中国服务业的一个重要发展支柱。SOHO商务公寓由于其商住两用性，与住宅价值较高SOHO在南宁还只是雏形，随着南宁服务业的快速发展，广告类、装饰类、咨询类公司、创意类公司会越来越多，所以适合这些公司发展的类写字楼产品将充分满足这部分客户的需求可居家，可办公，首先满足基本居住的需求对办公空间有个性化创意需要，一般是5米左右的超高层高，可以分割成两层，上层私密空间，下层办公空间24小时办公工作时间自由掌控，自由、弹性而新型的工作方式最大卖点：传统写字楼是地段，SOHO是一种创意，一种工作方式商务办公物业定位定量研究SOHO商务公寓的发展商务办公物业定位定量研究SOHO商务公寓目标客户定位中小规模创业型企业/成长型企业，如咨询、顾问公司、评估事务所、律师事务所、会计事务所、广告公司、设计工作室、装饰公司、贸易公司、房地产开发企业、文化公司等等投资兼自住的白领认可项目价值的投资客户直接客户间接客户需要把握的市场要点城市发展和产业发展产品的不足形成的升级空间城市行业产业发展趋势突出的优势交通的便利性相对优势的区位条件良好的可视性综合物业的相互支持南宁国际金融中心新型商务办公物业，采用现代艺术风格的建筑设计和规划，注重空间感、环境幽雅、简洁实用商务办公物业定位定量研究SOHO商务公寓产品定位方向市场特征项目优势商务公寓市场需求旺盛，出租率较高，单栋的商务公寓规模约2-4万方南宁市正处于城市发展中，中小企业办公需求大，写字楼办公客户中，仍有较多的中小企业办公客户SOHO/商住产品在南宁供应量十分有限，新产品上市将会引起较多的关注考虑本项目区位及综合体规模优势，预计本项目的销售水平将会好于市场平均水平考虑到这几点因素，预计商务公寓可开发3—4万商务办公物业定位定量研究SOHO商务公寓产品规模推定商务公寓价格定位项目名称位置相近30同质产品30竞争关系40总分权重风尚803020106028%云星钱隆天下SOHO2020105023%金领公馆2520105526%荣和中央公园1525105023%小计———215100%项目名称售价(精装)打分（设本项目为100分）调整价格（元/㎡）权重折算价格（元/㎡）风尚8015000751875028%5250云星钱隆天下SOHO13000701857123%4271金领公馆15000751875026%4875荣和中央公园12000651846123%4246合成售价————18642着重选取产品类似、地段相近等可比项目，与本项目进行相似度比较，然后权重打分。将各可比项目与本项目进行质素比较，综合考虑权重值，初步得出本项目核心均价为：18642元/㎡，此核心均价初步合成仅从项目质素出发，暂未考虑入市时机的影响。市场比较法(通过售价推导)商务办公物业定位定量研究商务公寓价格定位市场比较法(通过售价推导)商务办公物业定位定量研究据统计近三年来南宁商品房均价增幅为18.9%,由于当前住宅均价受地产新政影响,有下降趋势(但2008年商品房均价受国际金融危机影响也曾下降,两者有一定相似之处),因此这里假定商务公寓均价在未来两年内增幅放缓,按每年增幅12%~15%计算,则两年后商务公寓售价预测如下:两年后商务公寓价格下限=当前商务公寓核心均价×(1+12%)2=18642×(1+12%)2=23384(元/㎡)两年后商务公寓价格上限=当前商务公寓核心均价×(1+15%)2=18642×(1+15%)2=24654(元/㎡)考虑到本项目作为北部湾中心综合体对商务公寓产生的溢价效应(约3%的均价增幅),修正如下:两年后本项目商务公寓售价下限=23384×（1+3%）=24085(元/㎡)两年后本项目商务公寓售价上限=24654×（1+3%）=25390(元/㎡)由上可以得出:两年后本项目商务公寓售价为24000~25000元/㎡•写字楼：13-14万方•商务公寓：3-4万方商务办公类物业定量商务办公物业定位定量研究地王之策整体定位商业定位与定量酒店定位与定量公寓定位与定量写字楼定位与定量考察因素编号考察内容四星级酒店具体要求五星级酒店具体要求本项目条件能否满足四星酒店要求能否满足五星级酒店要求目标客户1高档酒店有较多的企业管理人员、国际技术工人等以上层次人员往来，举办会议的单位，旅游者等有较多的企业高层管理人员、会议举办单位、高收入的旅游人士位于琅东CBD,紧临东盟商务区，配套齐全，成熟便利会展、旅游等对高档酒店的需求√√位置2地段项目周边有一定的商务氛围，交通枢纽或者大量的高收入居住人群等可产生酒店需求环境，项目及周边商务办公绝对密集，有极其浓厚的商务氛围；或处在风景旅游胜地内琅东办公物业、酒店物业市场需求旺盛，周边国家政府机关及高档写字楼众多，存在大量高收入人群√√3道路交通道路辐射周边区域，道路较通畅道路辐射全市，道路通畅靠近两大城市交通主干道,轻轨一号线与二号线交汇处，交通便捷√√4交通设施有方便的公共交通设施出租车运输，可到达全市主要的经济、政治区有极为方便的交通设施，可随时方便到达全市主要经济、政治区公交设施尚不够便利√√5自然环境周边有较好的自然环境周边有良好的自然环境项目紧邻民歌湖，有非常好的自然景观√√酒店物业定位定量研究酒店定位思考——类型筛选考察因素编号考察内容四星级酒店具体要求五星级酒店具体要求本项目条件能否满足四星酒店要求能否满足五星级酒店要求配套6内部配套内部具有适度的配套内部要有充足的配套本项目用地比较紧张，配套主要考虑在建筑内部解决√√7外部配套周边有一定的休闲娱乐配套周边有充足的休闲、娱乐、购物等配套，且档次高、内部环境优良周边配套成熟√√产品特征8产品特征高端豪华未来可实现√√管理9管理公司有较好酒店管理经验的国内、国际知名酒店管理公司有极其专业的国际、国内知名酒店管理公司，主要为国际知名酒店管理公司，并得到其普遍认可未来可实现√√酒店物业定位定量研究从酒店要求的条件来看，四星级酒店和五星级酒店本项目都能实现，但本项目出于对地标形象与整体物业价值提升的考虑，建议开发五星级酒店。酒店定位思考——类型筛选市场需求商家意向匹配经济效益（资金回收速度）对项目的价值提升五星级酒店主题酒店五星级酒店的匹配度强五星级酒店的匹配度中主题酒店的匹配度强主题酒店的匹配度较强同样，本项目还存在对是否开发主题酒店有疑问，由于主题酒店目前市场基本属于空白，同时主题酒店对规模的资金的要求较小，有一定的优势，德思勤对主题酒店和五星级酒店进行评估，酒店物业定位定量研究根据相关因素评判，五星级酒店对本项目的地标价值拉动力更强，在现金流合理的状况下，建议尽量引入五星级酒店。酒店定位思考——类型筛选五星级酒店整体定位五星级顶级环景酒店本项目致力于打造东南亚闻名的高品质五星级酒店，位于超高层建筑的最顶端，俯览南宁市全貌环景——环绕民歌湖广场、南湖、青秀山、邕江顶级——设计、建筑、装修、品牌、服务顶级酒店物业定位定量研究酒店物业定位定量研究盈利能力开发模式盈利方式盈利期限与本项目发展战略（星级、目标）匹配度分析研判将酒店房间的产权销售给投资者，引入酒店管理公司统一管理经营，利润由投资者、经营者和开发商分享销售及经营短期与长期盈利此种模式能获得销售、经营的利润，盈利能力最大，但酒店经营本身有风险，且五星级酒店管理公司与开发商之间通常是以前期咨询和管理输出的方式合作，产权式的五星级酒店案例很少，难以实现开发商独立投资开发，引入品牌酒店管理公司经营盈利，或者有可能整体打包卖给基金，销售盈利经营或销售长期盈利或短期盈利酒店开业前期都有一个静淡期，期间开发商需要承担经营损失和风险，后期与基金公司收购也存在不定因素。不符合发展商对本项目的开发战略前期与酒店管理集团达成协议，按照要求订制式开发销售短期盈利盈利能力相对较小，但开发风险小，盈利快，符合发展商对本项目的期望整体规划，将酒店用地独立规划，出让土地出让土地短期盈利开发风险小，但仅能获得土地的升值，盈利能力较小通常酒店开发有四种模式（如下表）：五星级酒店开发模式建议本项目五星级酒店采用前期与酒店管理集团达成协议，按照要求订制式开发大小酒店物业定位定量研究五星级酒店价格预估指标加权比例红林大酒店万豪酒店沃顿国际大酒店桂景大酒店南宁饭店本项目地点距离商务区/办公地点15%8987610距离购物中心/休闲配套5%81088109交通方便程度15%991