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抚顺房地产市场研究都扬Bunnyboss出品2013年3月22日主要内容：地理环境行政区划经济环境城市规划抚顺市概况抚顺市位于辽宁省东部。东与吉林省接壤，南与本溪市为邻，西与沈阳市交界，北与铁岭地区相连。面积一万一千二百六十七平方公里（11267万）。抚顺市地处辽宁东部的山地丘陵地带，地势东高西低。三面环山，浑河横贯其中。境内主要河流还有东洲河、海新河、古城子河、抚西河等。地理环境抚顺市概况四区三县两开一高新抚区顺城区望花区东洲区抚顺县新宾满族自治县清源满族自治县抚顺经济开发区抚顺胜利经济开发区抚顺高新技术开发区抚顺市下辖四区三县和三个省级开发区。四区为新抚区、望花区、东洲区、顺城区。三县包括：抚顺县、新宾满族自治县、清原满族自治县。三个省级开发区为抚顺经济开发区、抚顺高新技术开发区和抚顺胜利经济开发区。行政区划抚顺市概况序号新抚区顺城区望花区东洲区抚顺县抚顺县新宾满族自治县清原满族自治县面积（平方公里）36277112192214235042873921人口（万人）3049323740123034面积（平方公里）,新抚区,36面积（平方公里）,顺城区,277面积（平方公里）,望花区,112面积（平方公里）,东洲区,192人口（万人）,1,30人口（万人）,2,49人口（万人）,3,32人口（万人）,4,37抚顺市四城区面积及人口情况面积（平方公里）人口（万人）城市人口分布抚顺市城区顺城区面积最大、人口最多，新抚区人口密度最大，其次是望花区抚顺市概况新抚区顺城区望花区东洲区行政区新抚区行政区划站前街道、东公园街道、福民街道、新抚街道、榆林街道、永安台街道千金乡区域定位抚顺市中心城，城市发源地区域功能商务中心区区域产业第三产业主导，第二产业为辅区域规划一体两翼，旧城区改造区域布局中部商贸区、西部工业园区、东部专利技术产业园区、浑河南岸发展带区域概况抚顺市概况新抚区顺城区望花区东洲区行政区顺城区行政区划河东街道、长春街道、葛布街道、将军堡街道、新华街道、抚顺城街道、前甸镇、河北乡、会元乡区域定位抚顺市中心城，商务延展城区区域功能行政、金融、文化区区域产业第二产业（装配制造）、第三产业区域规划一体两翼，旧城区改造区域布局文化商贸区、房地产开发区、工业区、农业特产区、休闲度假区区域概况抚顺市概况新抚区顺城区望花区东洲区行政区望花区行政区划田屯街道、工农街道、建设街道、和平街道、光明街道、朴屯街道、演武街道、五老屯街道、古城子街道、新民街道、李石街道、塔峪镇区域定位抚顺传统工业区区域功能工业、科研区区域产业第二产业（油矿）、第三产业区域规划工业立区，三产活区，科技兴区区域布局区域概况抚顺市概况新抚区顺城区望花区东洲区行政区东洲区行政区划东洲街道、张甸街道、搭连街道、龙凤街道、新屯街道、万新街道、老虎台街道、平山街道、南花园街道、刘山街道、章党街道、千金乡、碾盘乡区域定位抚顺工业区区域功能工业区区域产业第二产业（化工、制造）区域规划增加与主城的交通连接区域布局区域概况抚顺市概况截止2010年拥有壮大顺城区起重设备产业集群、望花区再生纸产业集群和冶材产业集群、东洲区新材料和化工产业集群、新抚区商贸集群等。抚顺市现有抚顺市热电厂、辽宁发电厂、抚顺发电厂，总计年发电量100多亿千瓦时；中国石油抚顺石化分公司现有原油一次加工能力920万吨/年，拥有三大炼油厂、四大化工厂，以及两大钢厂。大型工厂从业人员是目前抚顺中高端房产的消费人群之一。2010年将加快建设辽宁(抚顺)先进装备制造业基地，打造抚顺西部产业集群。随着产业西进，居住需求随之西移。产业结构抚顺市概况1992年到2008年，国内生产总值由82.2亿元增长到662.4亿元，增长8倍之多GNPGDP增速人均GDP三产比例三产贡献经济情况抚顺市概况1998年经济增速触底后，开始在2000年曲折上升，在2008年达到了近10年的高峰GNPGDP增速人均GDP三产比例三产贡献经济情况抚顺市概况从1992年至今，人均GDP在稳步提升，2008年达到了年人均GDP30000元。GNPGDP增速人均GDP三产比例三产贡献经济情况抚顺市概况抚顺市产业结构从1992年至2008年以第二产业为主，第三产业为辅GNPGDP增速人均GDP三产比例三产贡献经济情况抚顺市概况由于先天矿产资源的开采过度，对第二产业起到决定性作用的资源面临枯竭，自2000年起，工业对GDP的贡献逐年下降，城市对二产的依赖也在降低。GNPGDP增速人均GDP三产比例三产贡献经济情况抚顺市概况抚顺城市规划规划重点规划目标城镇体系存在困难城镇化目标城镇规模和等级规模结构职能结构空间结构城市性质与规模发展时序城市规划抚顺市概况抚顺市城市性质：“辽宁中部城市群的副中心城市，全国重要的石化工业和现代制造业基地之一,融工业遗产展示、生态旅游为一体的北方山水宜居城市。”主要体现在以下职能：生态环境修复、人居环境优良、人文旅游发达。关于城市规模：近期到2010年人口规模149万人，人均建设用地控制在100平方米以内；中期到2015年人口规模159万人，人均建设用地控制在100平方米以内；远期到2020年人口规模170万人，人均建设用地控制在105平方米以内。重要的能源、原材料工业基地，是以石化工业为主导的现代工业城市性质规模规划重点规划目标城市规划抚顺市概况总体规划的重点：一是积极实施辽宁中部城市群构建背景下的“沈抚同城化”战略；二是矿产资源枯竭条件下的“做强资源深加工业和城市转型”战略；三是城市发展竞争条件下的“城市文化（形象）提升”战略；四是基于改善人居环境目标导向下的“宜居抚顺”建设战略；五是自下而上的产业有机发展（培植民营经济等产业多元化）战略。性质规模规划重点规划目标城市规划抚顺市概况城市发展的总体目标是：要把抚顺市建设成为全国重要的高加工度石化基地、以装备制造业为重点的新型工业化城市；完成老工业基地调整改造，实现城市转型；通过经济、社会、文化和生态各方面的综合努力，抚顺市将成为辽宁省重要的、以浑河文明（满文化）为主要特色的、并具有山水特点的历史文化旅游名城；东北经济区内现代化的特大型城市、辽中南地区重要的增长核和经济次中心，在整个东北老工业基地振兴以及辽中南城市群的发展中起到综合性示范作用，成为国内贯彻落实科学发展观和构建和谐社会的典型示范城市。规划期末2020年GDP总量为2200亿元左右，人均GDP达到1万美元以上。登记失业率控制在5%以内。性质规模规划重点规划目标城市规划抚顺市概况城市化进程中的建设困难：目前城乡二元结构突出，三县总面积占市域总面积的93.7%，但人口仅占全市的37.3%，经济总量仅占26.7%，人口密度仅为市区的十分之一，人口和经济资源高度集中于抚顺市区。建设用地少，市域“八山、一水一分田”，可供利用建设用地较为局促，且主要集中于西部市区周边，以山地为主，小城镇只能沿着河谷、交通线分布，城镇发展断层显著。小城镇发展滞后，县域经济不发达。鉴于抚顺市东部拥有大面积的山地及森林资源，林业用地面积1253.51万亩，占全市国土面积的77.3%，森林覆盖率达64%的实际，我们确定了城镇发展战略和城镇化目标。规模结构职能结构空间结构空间时序战略目标建设困难城市规划抚顺市概况城镇发展战略和城镇化目标：一是强化中心城市与市域经济联系，加强中心城市、重点镇和一般建制镇之间的统筹和城乡联系，构筑全方位对外开放格局。二是结合产业转型和第三产业发展，促进人口与产业同步聚集，强化社会保障，淡化户籍含义，引导和促进人口由乡村向城镇迁移。三是2010年市域常住人口为240万人左右，2020年为250万人左右。2010年城镇化水平为70%，2020年城镇化水平为75%左右。规模结构职能结构空间结构空间时序战略目标建设困难城市规划抚顺市概况城镇等级规模结构为：一级中心城市100万以上：抚顺中心城区；二级城镇5—12万人：包括县城:清原镇、新宾镇、石文镇等；三级城镇2—5万人：县域中心镇:永陵镇、南杂木镇、草市镇、红透山镇等四个县域中心镇；四级城镇2万以下：哈达镇、救兵镇、塔峪镇等一般建制镇。规模结构职能结构空间结构空间时序战略目标建设困难城市规划抚顺市概况职能结构规划为八大职能类型：综合型、工矿型、旅游型、工业型、商贸型、交通型、农贸加工或城郊型职能。规模结构职能结构空间结构空间时序战略目标建设困难城市规划抚顺市概况城镇空间结构：规划形成人字型的空间结构，通过区域城镇发展轴带动县域经济的发展和繁荣，加快资源优势转换步伐，促进城乡建设协调、可持续发展。规模结构职能结构空间结构空间时序战略目标建设困难城市规划抚顺市概况突出西部规模结构职能结构空间结构空间时序战略目标建设困难提升北部打造中部优化东部治理南部城市规划整体市场情况住宅市场情况商业市场情况整体总结抚顺市房地产情况发展重点土地成交销售概况发展历程2009至今2006—20082001——2006年城市布局不尽合理，缺乏市政整体规划。老城改造缺乏成效。沈抚同城化战略实施开发区建设成果显著，商业土地放量剧增，通过商业大盘对老城区进行改造商业井喷，建设抚顺中西部开发区放量剧增，吸引大型外域开发商和本土实力企业进驻新城，抚顺迎来大盘时代。顺城区等老城区市政道路、街区改造持续进行，高湾等地配套建设进行。老城区大规模改造，新城建设初见端倪城市环境差，居住水平和舒适度低。2000年以前整体市场情况抚顺市房地产情况地区新抚区东洲区望花区顺城区开发区抚顺县新宾县清原县销售面积（万平方米）9.6613.2228.3564.3870.150.5312.8113.20地区新抚区东洲区望花区顺城区开发区抚顺县新宾县清原县商品房销售（百分比）4.556.2313.3530.3233.040.256.046.22•销售面积情况2010年全市商品房销售面积212.31万平方米，同比增长34.91%，其中住宅销售面积197.6万平方米；商品房销售额77.54亿元，同比增长56.16%，其中住宅销售额69.01亿元；非住宅销售面积14.7万平方米，销售额8.53亿元。（全市各区域商品房销售面积对比情况及所占百分比见表1和表2）表1：2010年抚顺市各县区商品房销售面积对比表2：2010年抚顺市各区县商品房销售面积百分比根据表1和表2可以看出开发区和顺城区的销售面积之和占我市销售面积的63.36%，开发区销售面积超过顺城区，预示着随着沈抚同城化进程地推进，西部地区房地产销售步伐加快。发展重点土地成交销售概况发展历程整体市场情况抚顺市房地产情况发展重点土地成交销售概况发展历程城市向西，融入大沈阳，抚顺发展重心西移，沈抚新城逐渐成为抚顺经济活力中心；坚持工业强市，切实转变经济增长方式，提高经济运行质量，全力实施资源型城市向资源深加工型城市转变战略，创建新的产业基地和新的经济增长区；同时，抚顺市市委等相关企事业单位整体搬迁抚顺西部，实现政治经济文化中心西移；积极发展房地产行业，大力发展房地产行业投资，兴建大型设施完备的商业综合体，完善医疗、学校、银行、农贸市场等生活配套设施；从而实现推动抚顺人口向西流动，促成沈抚同城，新经济产业带，倚靠浑河母亲河的宜居生活圈抚顺西部为重点发展区域整体市场情况抚顺市房地产情况发展重点土地成交销售概况发展历程成交面积（公顷）,2008年,873成交面积（公顷）,2009年,1733成交面积（公顷）,2010年,1328成交面积（公顷）,2011年,2289成交面积（公顷）,2012年,16602008年-2012年抚顺市土地成交情况2008年2009年2010年2011年2012年整体市场情况2008年起5年时间，抚顺市土地共成交7882公顷，整体供应在2011年后达到高峰抚顺市房地产情况发展重点土地成交销售概况发展历程商品住房用地,2008年,167商品住房用地,2009年,298商品住房用地,2010年,422商品住房用地,2011年,670商品住房用地,2012年,266商服用地,2008年,9商服用地,2009年,12商服用地,2010年,