房地产项目总计划管理

2011-04-171房地产项目计划管理房地产项目计划管理主讲：刘主讲：刘滨滨项目总经理系列课程之2011-04-172目录目录第一章计划管理综述第二章房地产开发计划的形成第三章房地产开发的多层级计划管理体系第四章房地产开发多层级计划分析第五章房地产开发计划的执行与控制第一章第一章计划管理综述计划管理综述第二章第二章房地产开发计划的形成房地产开发计划的形成第三章第三章房地产开发的多层级计划管理体系房地产开发的多层级计划管理体系第四章第四章房地产开发多层级计划分析房地产开发多层级计划分析第五章第五章房地产开发计划的执行与控制房地产开发计划的执行与控制2011-04-173第一章第一章计划管理综述计划管理综述第一节第一节计划与计划管理计划与计划管理第二节第二节项目计划管理的六个基本过程项目计划管理的六个基本过程第三节第三节房地产开发计划管理的意义房地产开发计划管理的意义2011-04-174第一节第一节计划与计划管理计划与计划管理计划的形成：计划的跟踪与监控：计划的调整：计划是管理的首要职能,要求围绕着企业的既定目标，对未来的活动进行预先的行动安排。计划管理计划管理————计划管理的计划管理的PDCAPDCA计划计划事前控制事中控制事后控制2011-04-175第二节第二节项目计划管理的六个基本过程项目计划管理的六个基本过程一．一．活动定义活动定义二．二．活动排序活动排序三．三．活动资源估算活动资源估算四．四．活动持续时间估算活动持续时间估算五．五．制定计划表制定计划表六．六．计划执行与控制计划执行与控制《《PMBOKPMBOK指南指南》》2011-04-176一．一．活动定义活动定义)确定为产生项目各种可交付成果而必须进行的具体计划活动。其基本依据是工作分解结构（WBS）。是将工作分解结构的最下层的可交付成果有计划的分解为更小、更易于管理的组成部分，即具体的计划活动计划活动，为估算、安排进度、执行，以及监控项目工作奠定基础。2011-04-177二．二．活动排序活动排序)识别与确定各计划活动之间的逻辑关系（依赖关系），来安排计划活动顺序。要充分考虑加入时间提前与滞后量的依赖关系，利用网络图的4种紧前关系，准确表达计划活动之间的逻辑关系。（FS）完成对开始（FF）完成对完成（SS）开始对开始（SF）开始对完成2011-04-178三．三．活动资源估算活动资源估算)估算完成各计划活动所需资源的种类与数量。资源（人员、设备或物资）的估算除经验数据与专家判断外，还要自下而上估算。将工作进一步分解，估算下层每个更具体的活动资源需要，以做到合理与科学。2011-04-179四．四．活动持续时间估算活动持续时间估算)估算完成各计划活动所需工时单位数。除专家判断、类比估算、参数估算外，三点估算是一个有效和合理的估算方法（最可能、乐观、悲观持续时间估算的平均值）。时间估算是逐步细化与完善的，取决于数据依据的详细程度与准确性。2011-04-1710五．五．制定计划表制定计划表)分析计划活动顺序、持续时间、资源要求，制定项目进度表。里程碑进度表（里程碑图）、概况性进度表（横道图）、表明逻辑关系的详细进度表（网络图）。2011-04-1711六．六．计划执行与控制计划执行与控制)控制项目进度表变更。判断项目进度的当前状态，查明进度是否已经改变，以合理的方式处置变更。2011-04-1712第三节第三节房地产开发计划管理的意义房地产开发计划管理的意义一．一．时间、质量、成本的协调时间、质量、成本的协调二．二．计划是项目沟通的基础和工具计划是项目沟通的基础和工具三．三．计划是执行力的检验仪计划是执行力的检验仪四．四．计划是项目开发知识集成计划是项目开发知识集成2011-04-1713第六节第六节标杆企业计划编制流程与模板标杆企业计划编制流程与模板第二章第二章房地产开发计划的形成房地产开发计划的形成第一节第一节项目目标与工作分解项目目标与工作分解第二节第二节计划与任务之间的逻辑关系计划与任务之间的逻辑关系第三节第三节计划编制的责任部门与编制时间计划编制的责任部门与编制时间第四节第四节计划编制的依据计划编制的依据第五节第五节计划的评审、决策与下达计划的评审、决策与下达2011-04-1714第一节第一节项目目标与工作分解项目目标与工作分解))项目工作分解结构是项目团队为项目工作分解结构是项目团队为实现项目目标实现项目目标并并创造必要的创造必要的可交付成果可交付成果而执行的工作分解之后得到而执行的工作分解之后得到的一种的一种层次结构层次结构。每下降一个层次意味着对项目工。每下降一个层次意味着对项目工作作更详尽的更详尽的说明。说明。2011-04-1715编制房地产开发工作分解结构编制房地产开发工作分解结构1.1.论证阶段工作分解论证阶段工作分解2.2.策划阶段工作分解策划阶段工作分解3.3.设计阶段工作分解设计阶段工作分解4.4.施工阶段工作分解施工阶段工作分解5.5.营销阶段工作分解营销阶段工作分解6.6.入伙及维修阶段工作分解入伙及维修阶段工作分解第一节第一节项目目标与工作分解项目目标与工作分解2011-04-17161.1.论证阶段工作分解论证阶段工作分解①论证阶段的主要工作和合理的顺序②论证阶段的工作成果③论证阶段工作分解结构2011-04-17172.2.策划阶段工作分解策划阶段工作分解①策划阶段的主要工作和合理顺序②策划阶段的工作成果③策划阶段工作分解结构2011-04-17183.3.设计阶段工作分解设计阶段工作分解①设计阶段的主要工作和合理顺序②设计阶段的工作成果③设计阶段工作分解结构2011-04-17194.4.施工阶段工作分解施工阶段工作分解①施工阶段的主要工作和合理顺序②施工阶段的工作成果③施工阶段工作分解结构2011-04-17205.5.营销阶段工作分解营销阶段工作分解①营销阶段的主要工作和合理顺序②营销阶段的工作成果③营销阶段工作分解结构2011-04-17216.6.入伙及维修阶段工作分解入伙及维修阶段工作分解①入伙阶段的主要工作和合理顺序②入伙阶段的工作成果③入伙阶段工作分解结构2011-04-1722第二节第二节计划与任务之间的逻辑关系计划与任务之间的逻辑关系建立如下的逻辑关系是计划成功的关键铝合金门窗工程招标计划实际计划计划完成计划开始计划完成计划开始计划完成计划开始进场（开工）时间签约时间招标时间出图时间考察时间招标方式分项计划名称2011-04-1723第三节第三节计划编制的责任部门与编制时间计划编制的责任部门与编制时间反反复复多个来回的磨合自上而下提出节点要求自下而上编制计划满足节点要求计划编制的一般过程：计划编制的一般过程：公司经营目标分解2011-04-1724组织：组织：如运营部、总经办等编制：编制：主导与配合编写；审核与评估部门决策：决策：管理层或委员会发布：发布：下达计划第三节第三节计划编制的责任部门与编制时间计划编制的责任部门与编制时间计划编制的责任部门：计划编制的责任部门：2011-04-1725计划的编制时间：计划的编制时间：时间性计划：时间性计划：结合具体时间区间，内容较为丰富，对象为公司、部门等，如月度工作计划，此类计划按时间要求定期编制，每月1日；项目性计划：项目性计划：项目开发的相关计划，一般是围绕项目的某一专业工作计划，针对整个项目全开发过程，如施工计划、采购计划，在具备条件时编制，且随条件变化而不断调整；综合性计划：综合性计划：涉及多个部门的专题计划，如资金计划，有时间区间要求，定期编制，具备什么样条件编到什么深度第三节第三节计划编制的责任部门与编制时间计划编制的责任部门与编制时间2011-04-1726计划编制的依据：计划编制的依据：第四节第四节计划编制的依据计划编制的依据)重视经验数据的积累，特别是自身公司的经验数据，因各公司操作均不相同)向标竿企业看齐，形成标准)形成标准模板2011-04-1727计划的评审：计划的评审：第五节第五节计划的评审、决策与下达计划的评审、决策与下达计划的审批：计划的审批：计划的下达：计划的下达：2011-04-1728根据总施工进度计划编制招标采购计划根据总施工进度计划编制图纸交付计划根据总施工进度计划编制样板确认计划根据总施工进度计划编制甲分包、甲供材进场计划设计部设计部项目部合约部项目发展计划施工图纸编制总施工进度计划总施工进度计划评审确定总施工进度计划抄送相关部门将总进度计划下发监理部作为施工总控计划项目部根据总施工进度计划审核施工单位上报计划，将审核意见下发施工单位施工单位上报施工总计划通过例会、专题会等对计划的实施情况进行监控实施施工计划计划调整计划完成情况后评估对计划延后情况提出预警报告《施工进度计划编制流程》第六节第六节标杆企业计划编制流程与模板标杆企业计划编制流程与模板案例精选2011-04-1729第三章第三章房地产开发的多层级计划管理体系房地产开发的多层级计划管理体系第一节第一节房地产项目的多级计划系统房地产项目的多级计划系统第二节第二节房地产企业运营的多级计划系统房地产企业运营的多级计划系统第三节第三节房地产开发的总体计划框架房地产开发的总体计划框架2011-04-1730计划级别计划内容一级计划二级计划三级计划即项目发展计划，确定项目全部工作计划安即项目发展计划，确定项目全部工作计划安排；排；即项目开发过程中分阶段、分项业务工作计即项目开发过程中分阶段、分项业务工作计划，确定各项业务全部工作计划安排；划，确定各项业务全部工作计划安排；即各单项工作计划，确定项目各个具体单项工即各单项工作计划，确定项目各个具体单项工作的全部工作计划安排，细化到从准备工作开作的全部工作计划安排，细化到从准备工作开始，到工作完成结束。始，到工作完成结束。第一节第一节房地产项目的多级计划系统房地产项目的多级计划系统2011-04-1731计划级别计划内容公司经营计划业务部门计划月计划指公司的年度经营计划，是公司战略的具体化指公司的年度经营计划，是公司战略的具体化和表现形式，是公司预算编制的基础；和表现形式，是公司预算编制的基础；根据公司年度经营计划制定的业务部门工作计根据公司年度经营计划制定的业务部门工作计划；划；业务部门制定的每月工作计划；业务部门制定的每月工作计划；第二节第二节房地产企业运营的多级计划系统房地产企业运营的多级计划系统2011-04-1732项目计划一级计划（项目发展计划）二级计划（项目各阶段和各分项业务计划）三级计划（项目单项工作计划）运营计划公司经营计划部门业务计划月计划第三节第三节房地产开发的总体计划框架房地产开发的总体计划框架2011-04-1733级别分类一级计划二级计划三级计划项目开发公司运营项目发展计划项目策划定位计划报建计划设计计划出图计划施工计划样板确认计划项目分包队伍进场计划项目甲供材料进场计划营销计划成本计划采购计划资金计划入伙计划客服计划销售回款计划营销配合工程计划认筹计划开盘计划销售计划广告推广计划专项业务计划样板房开放计划工程款和费用支付计划公司经营计划业务部门工作计划财务计划人力资源计划企业文化发展计划部门月计划第三节第三节房地产开发的总体计划框架房地产开发的总体计划框架2011-04-1734第四章第四章房地产开发多层级计划分析房地产开发多层级计划分析第一节第一节项目发展计划项目发展计划第二节第二节项目设计计划的内容分析与编制项目设计计划的内容分析与编制第三节第三节项目报建计划内容分析与编制项目报建计划内容分析与编制第四节第四节项目施工计划内容分析与编制项目施工计划内容分析与编制第五节第五节项目采购计划的内容分析与编制项目采购计划的内容分析与编制第六节第六节项目营销推广计划的内容分析与编制项目营销推广计划的内容分析与编制第七节第七节项目售楼处与样板间实施计划的内容分析与编制项目售楼处与样板间实施计划的内容分析与编制2011-04-1735第一节第一节项目发展计划项目发展计划一、项目发展计划的内容分析与编制一、项目发展计划的内容分析与编制1.公司总部控制的关键节点2.区域公司控制的关键节点3