政策叠加导致房地产市场继续调整可能性较大

报告要点1：在本轮房地产调控中，房地产市场的调控与宏观经济紧缩相叠加，开发商供给端的抑制与购房者需求端的抑制相叠加，市场化间接调控手段与行政化的直接干预相叠加，使得房地产市场正在发生变化。在传统的“金九银十”，房地产市场量价水平出现明显变化，特别是重点城市调整更加明显。温家宝总理11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示2，“中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受”。未来即使宏观调控发生预调微调，房地产政策调控也不会放松，房地产市场将进一步调整。正文：一、调控特点之一：房地产调控政策与宏观经济紧缩政策相叠加2010年以来，为遏制房价过快上涨，中央政府先后出台了多次调控政策。2010年1月出台“国十一条”，要求二套房首付不低于40%；4月的“国十条”提出贷款首付款比例不得低于30%，购买第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；9月“9.29新政”暂停第三套及以上住房贷款，对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；2011年1月“国八条”出台，二套房首付比例提高至60%以上，明确指出直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要实施限购；7月召开“国务院常务会议”，从严把握和执行房价控制目标，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。一轮紧似一轮的房地产政策调控，限购范围不断扩大，信贷要求愈加严格，严厉程度逐步增加。为抑制通货膨胀，货币政策持续收紧。2010年央行6次上调存准率，2011年上半年，央行每月上调一次存款准备金率，每次上调0.5个百分点，目前大型金融机构存准率达到21.5%的历史高点。2010年以来央行5次加息，每次0.25个百分点，当前一年期存款利率为3.5%。1报告撰写：刘水[e-mail]；师洋[e-mail]；荣晨[e-mail]2详见报告《2011年11月8日，温家宝总理首提下调房价，进一步彰显中央政府加强调控决心》。政策叠加导致房地产市场继续调整可能性较大中中国国房房地地产产政政策策专专题题研研究究22001111年年1111月月1166日日中中国国指指数数研研究究院院2中中国国房房地地产产政政策策专专题题研研究究图：2010年1月至今房地产市场的调控及货币政策0%1%2%3%4%5%6%7%0%5%10%15%20%25%2010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.122011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.10存准率(左)CPI（右）2010.10.20上调基准利率0.25个百分点2010.112010.12.26上调基准利率0.25个百分点2011.2.9上调基准利率0.25个百分点2011.4.6上调基准利率0.25个百分点2011.7.6上调基准利率0.25个百分点1月“国十一条”16%21.5%4月“国十条”1月“国八条”“9.29新政”2010.1121.5%数据来源：中国人民银行中国指数研究院整理目前的政策环境与2007-2008年类似，可能导致房地产市场进一步调整。本轮的货币政策紧缩与上一轮货币政策紧缩（2007-2008年上半年）相似。为抑制通货膨胀，2007年1月-2008年6月央行15次上调存准率，6次加息。上一轮的房地产政策调控与货币紧缩叠加，使得房地产市场出现调整。但值得注意的是，2008年9月后，随着世界金融危机的进一步深化，以雷曼兄弟倒闭为标志性节点，中央政府放松宏观调控，房地产市场在2009年迎来大幅反弹。未来货币政策是否放松是决定房地产市场走向的重要变量，但从中央相关部门近期表态来看，即使货币政策有微调，但房地产调控不会放松。图：2007-2008年存准率和基准利率变动情况数据来源：中国人民银行中国指数研究院整理去年房地产调控政策也相当严厉而调控效果有限，重要的原因之一就是货币政策紧缩不够。去年的限贷、限购措施，严厉程度均超过2007年，而去年货币供应量（M2）增长19.7%，相比2007年16.7%的增速较高，仍是在高位，货币供应的高速增长很大程度上减弱了调控政策的效力。因此，3中中国国房房地地产产政政策策专专题题研研究究去年尽管房地产调控政策很严厉，但是调控效果有限，去年全年商品房销售面积增加10.1%，销售均价上涨7.1%。二、调控特点之二：开发商供给端的抑制与购房者需求端的抑制相叠加供给端的开发商层面，抑制政策主要体现在对开发商融资的约束。2010年4月“国十条”与9月“9.29新政”明确指出对闲置土地、炒地等违法违规行为的企业，停止发放贷款、暂停批准上市及发放股票、债券等融资渠道；2010年11月银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求加强信托业务的合规检查。境外融资方面，也有相关政策出台，如去年12月商务部《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》，要求不得审批外资涉及房地产开发经营业务的投资性业务，今年7月银监会发布通知，要求境内银行暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保。由于以上政策的实行，国内融资如银行信贷、股票、发债、信托以及境外融资等房地产企业的诸多融资渠道均受到了严格的限制。表：2010年4月至今房地产融资政策变化时间文件政策内容2010.4“国十条”—对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。2010.9“9.29新政”—对有房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2010.11《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》—要求各信托公司和各银监局对房地产信托业务进行合规性风险检查。2010.12《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》—各地商务主管部门要会同当地有关部门加强对跨境投融资活动监控风险防范，抑制投机性投资。—商务部将会同住房城乡建设部、外汇局等有关部门对此类项目备案材料严格审查。—各地商务主管部门要严格按照外商投资设立投资性公司的各项规定开展审批工作，不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司。2011.07《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》—境内银行暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保。数据来源：中国指数研究院整理对于购房者，限购政策不断向广度和深度延伸。国务院出台“国十条”，提出地方政府可根据实际情况采取临时性限购措施。为巩固房地产市场调控效果，政府继续出台“9.29新政”，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市要在一定时间内限购。2011年，限购政策严厉程度持续升温，“国八条”明确要求“各直辖市、计划单列市、省会城市（即一般统称的35个大中城市）和房价4中中国国房房地地产产政政策策专专题题研研究究过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”，限购措施被提到新的高度。2010年7月，“国务院常务会议”指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，限购范围进一步扩大。图：2010年4月至今限购措施持续推出数据来源：中国指数研究院整理除限购政策外，限贷政策严厉程度也逐步增加。从“国十一条”到“国十条”，继而经历“9.29新政”到现在的“国八条”，首套房首付比例要求由90平米以上的不低于30%调整到不考虑面积都要30%及以上；二套房首付比例底限由40%上升到目前的60%，贷款利率提高为基准利率的1.1倍；对第三套及以上的房屋，由房价过高地区暂停发放贷款到完全暂停发放贷款。差别化信贷政策严厉程度逐步增加。表：2010年1月至今限贷政策变化时间文件政策内容首套房二套房三套及以上其他2010.1“国十一条”贷款首付款比例不得低于40％。2010.4“国十条”购买首套面积在90平方米以上，贷款首付款比例不得低于30%。贷款首付款比例不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，暂停发放住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.9“9.29新政”对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。各商业银行暂停发放居民家庭三套住房贷款。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。2010年4月“国十条”2010年9月“9.29新政”2011年1月“国八条”2011年7月“国务院常务会议”地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施实行限购房价过高，上涨过快、供应紧张的城市要限购各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要从严制定和执行住房限购措施已实施住房限购措施的城市要严格执行相关政策、房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施限购政策变化严厉程度加深5中中国国房房地地产产政政策策专专题题研研究究2011.1“国八条”首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。数据来源：中国指数研究院整理三、调控特点之三：市场化间接调控手段与行政化的直接干预相叠加针对近两年房价过高、上涨过快的市场形势，单单靠市场化手段对房地产市场进行调整收效甚微，市场过热的局面不能根本改变。因此，此轮调控政府采取行政直接干预与市场化手段间接调控相结合的方法全面调整房地产市场。从税收方面来看，2010年1月1日起，住房转让营业税免征年限由2年提高至5年；2011年1月27日，财政部又发通知，将购买不足5年（含5年）的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收，进一步打击炒房行为。同时，上海、重庆1月起开始实施房产税改革试点，标志着中国房产税改革进入了实际操作阶段。从货币信贷方面看，去年以来央行12次上调存准率、5次加息，货币政策持续收紧；首套房首付款比例由20%上调至30%，二套房首付款比例由40%上调至60%，三套房暂停贷款，差别化信贷愈加严厉。表：近两年税收调整住房转让营业税房产税改革试点（2011.1.27）类型年限2009.12.222011.1.27城市征收对象税率普通住宅购买不足5年差额全额上海▲新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房▲非本市居民家庭在本市新购的住房▲适用税率暂定为0.6%。▲应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。购买超过5年（含5年）免征免征非普通住宅购买不足5年全额全额重庆▲独栋商品住宅（包括新购和存量）▲新购高档住房（交易单价达到主城区新建商品住房均价2倍及以上）▲“三无”个人新购的第二套及以上普通住房（无户籍、无企业、无工作）▲独栋商品住宅和高档住房交易单价在上两年主城区新建住房均价3倍以下的税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。▲“三无”个人新购第二套及以上的普通住房税率为0.5%。购买超过5年（含5年）差额差额资料来源：中国指数研究院整理6中中国国房房地地产产政政策策专专题题研研究究从行政手段来看，主要是限购和限价政策。去年9月，中央政府要求房价过高、上涨过快的城市要实行限购；今年初“国八条”将限购范围扩大、限购条件更严，明确要求35个大中城市要限购；7月份“国务院常务会议”，要求房价上涨过快的二三线城市也要限购。“国八条”还要求各地根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。房价控制目标的合理确定有利于控制房价不合理上涨，但是各地年初制定的目标多数根据GDP水平制定房价上涨上限，且上限较高，对实际房价的控制作用不够严厉。四、调控效果逐渐显现：“金九银十”量价齐跌，市场进一步调整可能性加大