政策救市与否与地产行业走势

简评本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。中国：房地产行业政策救市与否与地产行业走势分析员：白宏炜[e-mail]电话：(8610)650511662008年8月7日近期关于房地产行业政策松动的传闻较多，我们认为政策不应该也不能够救市。就此短评如下：正文:政府不应该救市¾房地产行业一直以来是最市场化的行业，没有准入限制，没有资格限制，而由于竞争激烈，开发商日子不好过，房价在过去许多年并没有大幅度上涨，但恰恰从04年开始，国家开始调控这个行业，土地信贷控制得很厉害，供给预期减少导致了房价的催升（图1）。目前房价出现调整是经济规律使然，而非政策调控，也就是说即使房地产政策放松，房价仍将下跌，同股市一样，政策逆着市场规律不会见效。¾如果政府不救市，目前市场的低迷必然导致新开工面积的下降以及房地产投资额的降低，也将导致二到三年后房地产市场供给的减少，从而短期内房价的调整和房地产市场的低迷就成为下一阶段行业健康发展的新的基石，这个过程中房地产企业优胜劣汰，房屋质量将进一步提升，购房者得到实惠。¾而关键是过去地价房价高涨最大的受益者是政府，尤其是各地方政府，所以地产行业很难按照市场规律进行调整，最近已经陆续有地方政府出台政策来保护这个行业，我们估计长则在明年上半年，短则在今年年底，这种迹象将更加明显。政策放松结果有两个：一方面土地和信贷的放松将增加供给，将是雪上加霜；另一方面按揭政策的放松将继续吹泡沫，理性的调整无法实现（图3）；所以我们认为政府不需要也不应该救市，也许救市就是害市。综上分析，如果政府不救市，尽管短期内情绪可能更悲观些，但我们可以乐观的看中长期；如果政府救市，短期可能乐观，但中长期会悲观。股票投资建议房地产公司与房地产行业景气度相关但优质的企业能够相对好的应对市场波动，经过前期较大的跌幅，地产公司股票价值已经出现，这个阶段是以一种苛刻的态度选择公司的阶段，选择那些可以胜出的优质公司，那么标准是什么？我们认为三类公司可以投资：1、便宜的：手中土地储备购于07年之前，最好06年之前，房价再跌他们都有钱赚，这些以区域公司为主，代表性公司如A股的华发股份、阳光股份，H股的首创置业、雅居乐；2、市场化的：拥有较好的产品管理能力的公司，可以持续经营，等待下一个繁荣期的到来，这些以龙头企业为主，主要以A股的金地集团和万科，H股的中国海外和绿城中国为代表；3、垄断的：拥有获取廉价土地资源和强融资能力的，这些公司以中央及地方国企为主，如A股的招商地产、保利地产和H股的华润置地。同样的，被淘汰的公司主要是那些管理很差、负债率很高、成本控制能力很弱、扩张很快的公司。如果不容易判断就去看它开发的项目，如果你喜欢、性价比又好，就是好公司，股票你可以去买。简评本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。商品房销售单价同比增长-2%1%4%7%10%13%16%19%199920002001200220032004200520062007三个暂停政策和土地垂直管理：全国暂停农用地转用审批；暂停新批的县改市和乡改镇的土地利用总体规划的修改；暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。并且即将实行土地垂直管理住房按揭利率上调：一是将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，下限利率水平为相应基准利率的0.9倍；二是个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。银监会《加强商业性房地产信贷管理》：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%建设部90/70%政策：套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。图1：政府调控政策对商品房价格的影响资料来源：Soufun数据库、中金公司研究部图2：万科利润率VS全国商品房价格同比变化资料来源：公司数据，Soufun数据库、中金公司研究部22%25%29%27%30%29%8%11%13%13%14%12%4%14%10%13%15%5%0%5%10%15%20%25%30%35%2003A2004A2005A2006A2007A1H080%5%10%15%20%25%毛利率净利润率房价涨幅简评本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。土地税收资金二手房营业税减少需求国土部四条打击囤地措施增加供给房地产开发贷款限制减少供给第二套购房首付款提高减少需求18亿亩耕地红线减少供给未来政策趋势？中小户形面积及土地双70%政策供给结构调整调控房地产再融资限制减少供给土地增值税供给结构调整二手房所得税减少需求土地税收资金二手房营业税减少需求国土部四条打击囤地措施增加供给房地产开发贷款限制减少供给第二套购房首付款提高减少需求18亿亩耕地红线减少供给未来政策趋势？中小户形面积及土地双70%政策供给结构调整调控房地产再融资限制减少供给土地增值税供给结构调整二手房所得税减少需求信贷和土地政策的放松二套房和按揭贷款政策的放松需求短期回升，将继续推升泡沫政策放松将增加供给图3：后续政策演变资料来源：中金公司研究部简评本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。公司名称代码当前评级当前股价(元)目标价(元)上涨空间总市值(十亿元)CAGR资产负债率(%)净负债率(%)总储备(百万平米)权益储备(百万平米)08-8-508-8-507A08E09E07-09E07A08E09E07A08E09E08E09E08E09E07A07A2007-122007-12A股侧重开发:万科Ａ000002推荐7.9n.a.n.a.86.70.440.590.7430%18.013.510.71.91.71.58.910.1-11%-21%66%23%33.527.0金地集团600383推荐7.8n.a.n.a.13.10.580.801.0435%13.59.77.51.51.41.416.117.5-51%-56%64%65%11.29.7招商地产000024推荐14.3n.a.n.a.16.20.911.231.6635%15.711.68.62.31.81.524.327.1-41%-47%64%66%9.47.5华发股份600325推荐12.0n.a.n.a.9.80.440.961.1561%27.012.610.55.01.81.517.718.7-32%-36%75%62%5.84.5金融街000402推荐8.0n.a.n.a.19.70.290.370.4422%27.021.318.14.21.41.310.712.4-26%-36%65%51%5.24.3栖霞建设600533审慎推荐7.8n.a.n.a.4.10.650.830.9923%11.99.47.92.51.91.511.212.5-30%-38%68%102%3.83.2保利地产600048审慎推荐14.5n.a.n.a.35.60.611.081.3951%23.913.410.43.02.42.021.123.2-31%-37%69%59%20.214.8中华企业600675审慎推荐7.6n.a.n.a.8.30.560.670.7717%13.611.49.92.82.21.810.311.5-26%-34%65%74%2.21.8阳光股份000608中性6.5n.a.n.a.3.50.340.430.5222%18.815.012.52.01.81.510.211.0-37%-41%63%25%1.51.2亿城股份000616中性5.3n.a.n.a.3.20.490.580.6616%10.89.28.11.41.21.08.49.3-37%-43%57%12%1.21.1平均值31%18.012.710.42.71.81.5-32%-39%66%54%中间值27%16.812.110.22.41.81.5-32%-37%65%60%开发和持有:浦东金桥600639审慎推荐12.0n.a.n.a.8.50.250.260.3214%48.947.037.63.53.23.015.517.0-22%-29%41%40%2.22.1陆家嘴600663中性15.7n.a.n.a.25.50.400.430.5113%38.836.530.63.63.22.918.720.9-16%-25%35%-45%2.62.3中国国贸600007中性10.8n.a.n.a.10.80.290.310.4627%37.534.223.32.72.52.312.713.2-15%-18%44%57%0.50.5平均值18%41.739.230.52.82.11.9-18%-24%40%17%中间值14%38.836.530.62.71.91.5-16%-25%41%40%B股(HK$)(HK$)(HK$bn)(HK$)(HK$)(HK$)(HK$)(HK$)万科B200002推荐8.913.855%103.20.470.700.9341%19.012.79.62.01.61.310.612.6-16%-29%66%23%33.527.0招商局B200024推荐10.233.9233%19.20.971.472.0846%10.56.94.91.51.10.928.933.9-65%-70%64%66%9.47.5金桥B900911推荐6.614.8126%10.20.260.300.4024%25.221.616.51.81.51.318.421.2-64%-69%41%40%2.22.1陆家B900932中性9.918.385%30.30.430.510.6422%23.019.315.42.11.71.522.226.1-56%-62%35%-45%2.62.3平均值33%19.415.111.61.81.51.2-50%-58%52%21%中间值32%21.016.012.51.91.51.3-60%-66%52%32%H股(HK$)(HK$)(HK$bn)(HK$)(HK$)(HK$)(HK$)(HK$)中国海外688推荐12.818.141%100.00.500