房地产项目成本控制研究

第1页房地产项目成本控制研究摘要中国加入WTO以后，经济快速发展，这为房地产开发企业提供了良好的发展机遇，但房地产开发企业同时也面临着更多挑战。随着国内房地产市场竞争日趋激烈，房地产开发企业为维持自身的生存与发展，就必须努力做好房地产开发项目的成本管理工作，成本控制工作就成为房地产企业经营管理工作的重中之重。本文研究分析了房地产项目成本控制的相关理论，以及影响成本控制的因素，接下来分析了现如今房地产企业在房地产项目的成本控制中存在的问题，如：忽略成本计划；只注重项目某一阶段的成本控制；忽略售后服务。然后就这些问题提出了相应的解决方法及控制措施，如：重视成本计划；对项目的全过程进行成本控制，包括前期的土地开发、规划设计的成本控制，中期施工现场的成本控制，以及后期营销和售后的成本控制。最后结合实际案例来进行论证，使理论与实际能够相结合，从而促使房地产开发企业不断降低成本，减少消耗，提升其市场竞争力。关键词：房地产，房地产项目，成本，控制THESTUDYOFCOSTCONTROLINREALESTATEPROJECTClass:Accounting0804Name:NiuKai第2页Instructor:QinXiaoMengAbstractAfterChinajoinsWTO,theChineseeconomydevelopsrapidly,notonlyithasprovidedagooddevelopmentopportunityforthepropertyenterprises,butalsomorechallengesforthem.Withdomesticrealestatemarketcompetitionbecomesincreasinglyfierce,realestatedevelopmententerpriseinordertomaintaintheirownsurvivalanddevelopment,wemustworkhardtorealestatedevelopmentprojectcostmanagement,costcontrolworkwillbecomerealestateenterprisemanagementpriority.Thispaperanalyzedthetheoryoftherealestateprojectcostcontrol,andtheimpactofthecostcontroloffactors,andthenanalyzedtherealestateenterpriseinrealestatenowcontrolthecostoftheproject,theproblemsinsuchas:regardlessofcostplan;Focusononephaseoftheprojectcostcontrol;Ignoreafter-salesservice.Andthenontheseproblems,advancessomecorrespondingsolvingmethodsandcontrolmeasures,suchas:attentiontocostplan;Tothewholeprocessoftheprojectcostcontrol,includingprophaselanddevelopment,planninganddesignofcostcontrol,themiddleoftheconstructionsitecostcontrol,andlatermarketingandafter-salecostcontrol.Thelastoftheargumenttoactualcase,combiningtheorywithpracticecan,soastomakerealestatedevelopmententerprisestoreducethecost,reducethecost,andimprovetheirmarketcompetitiveness.KeyWords:Realestate,realestateproject,cost,control目录1绪论.............................................................41.1研究背景...................................................41.2研究的目的和意义...........................................61.3研究的总体思路主要内容.....................................7第3页1.3.1总体思路.............................................71.3.2主要内容.............................................72房地产企业成本控制概述...........................................82.1房地产概述.................................................82.1.1房地产含义...........................................82.1.2房地产开发的概念及其特征.............................92.2成本控制概述...............................................92.3房地产项目成本控制概述....................................102.3.1房地产项目成本的概念及构成..........................102.3.2房地产项目成本控制的影响因素........................113我国房地产项目成本控制过程中存在的问题..........................123.1忽略了成本控制计划的重要性................................123.2只注重项目某一阶段的成本控制..............................133.2.1不注重决策阶段的成本控制............................143.2.2开发商不重视项目设计阶段的成本控制..................153.2.3招标投标没有真正起到成本控制的作用..................153.3忽略售后服务阶段的重要性..................................164房地产开发项目成本控制措施......................................164.1认真做好项目开发的成本控制计划............................164.2对开发项目全过程进行成本控制..............................184.2.1前期阶段............................................184.2.2项目施工建设阶段....................................214.2.3市场营销阶段........................................274.3做好售后服务..............................................295案例分析........................................................295.1JTLW项目概况.............................................305.2JTLW项目投资概算.........................................305.3JTLW项目前期开发阶段的成本控制...........................315.4JTLW项目施工建设阶段的成本控制...........................325.4.1采购、招投标成本控制措施............................32第4页5.4.2施工阶段的成本控制..................................335.5JTLW项目市场营销阶段的成本控制...........................335.6JTLW项目成本管理控制成果.................................336结论............................................................35参考文献......................................................36致谢......................................错误!未定义书签。1绪论1.1研究背景自从改革开放以来，我国已经经过30年的发展，时至现在，所取得的成就举世瞩目。在众多推动中国经济发展的元素中，房地产行业无疑扮演着举足轻重的角色。90年代以前，我国一直是以计划经济为主导的社会，房地产开发全第5页部由国家进行投资。自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认以及1992年我国政府宣布实行市场经济体制之后，标志着我国房地产商品化的开始，才真正形成我国的房地产业及房地产市场。从那时到目前，我国房地产大体经历了三个阶段：1990至1996年为第一个阶段，当时的城市住宅建设由国家财政做出安排。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。那时的住房主要是解决居住问题，基本上没有其他的要求。这个阶段总的来说是卖方市场，因而对房地产企业的要求不高；第二个阶段是从1996年到2000年，随着1998年取消福利分房以后，房地产市场的购房主体发生了变化，集团购买基本退出市场，而个人消费成为主体，普通居民有了选房的自由，对居住品质逐步提高。同时，除国有、集体所有的房地产公司外，大量的中外合资、合作、独资、私营的房地产企业也参与到房地产的开发销售。由于房地产市场购房主体需求的多样化和开发主体的多元化，房地产业的竞争越来越激烈。要想在竞争中取胜，对房地产企业的要求也越来越高。第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，进入到大规模的市场化开发阶段。居住者不仅要求优秀的户型设计，而且希望达到与周围的自然环境、认为环境和社会环境的和谐统一，实现“人居合一”的理想境界，它要求企业更有实力，资源要更加充分整合。随着中国城市化的高速发展，房地产市场商机无限，房地产开发利润丰厚，年年的福布斯排行榜上都挤满了房地产商的身影，暴利吸引了各路资金一拥而入，很多都是只关注暴利，不考虑成本的。然而，当一个行业所吸纳的资金和资本到了无以复加的程度，势必影响到整个社会经济发展的全局，弄不好会引起国家经济的整体性动荡。许多开发企业虽然意识到了成本管理的重要性，但是却把开发项目的成本管理仅当成是单项成本的控制工作。如：建安成本、土地成本、规划设计费、配套设施费等的控制，在管理上通常的做法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面成本看似控制住了，但是，项目在选址、规划、设计、定位包装过程中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断的暴露出来，开发成本变成了开口成本，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生。第6页目前，房地产开发势头日益强劲，不少房地产商不重视项目的成本控制问题，或者是想控制成本却没有行之有效的办法和措施。企业进行成本控制的目的不是进行简单的施工成本控制，更不仅仅为了把某个阶段的费用节约