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本期目录第一篇市场背景 ............................................................................................................................ 3 一、 宏观政策.........................................................3 二、 开发商动态.......................................................3 三、 区域政策及规划...................................................6 第二篇房地产市场分析................................................................................................................. 7 一、 土地市场分析.....................................................7 1、2011年2月土地供应情况——整体地块供应环比小幅下降，新增以中小幅地块为主.........72、2011年2月土地成交情况——工业用地成交为主，浑南新区为土地成交主要区域............83、成交住宅用地分析——住宅用地均以拍卖方式成交，平均溢价率为8.77%...................8二、 商品房市场分析..................................................10 1、2011年2月沈阳商品房成交情况—住宅拉动整体成交量环比回升，商业、办公成交走低.....102、2011年2月沈阳商品房成交价格走势——住宅成交价格微涨，商业、写字楼小幅回落.......103、2011年2月沈阳住宅供应情况——商品住宅放量环比上月大幅缩水，房企推盘趋于谨慎.....114、2011年2月沈阳住宅供求情况——成交量环比明显增长，商品住宅市场供不应求...........115、2011年2月沈阳住宅成交情况——量价齐升，成交均价环比微涨.........................126、2011年2月住宅成交面积区间分析—小面积投资型产品成交下滑，大面积户型成交火热.....127、2011年2月住宅面积区间供需走势—整体市场供不应求，高端产品成交大幅增长...........13三、 2011年2月新开盘住宅项目列表...................................13 四、 2011年2月销售排行榜...........................................14 第三篇区域市场分析 .................................................................................................................. 15 一、 区域市场总体分析................................................15 1、各区县市场商品住宅供应分析——本月铁西新区、东陵区及于洪区为供应主力..............152、各区县市场商品住宅成交分析—大部分区域成交环比上升，皇姑、铁西、于洪成交走低......153、各区县市场商品住宅成交价格分析——整体成交均价环比微涨，沈北环比降幅最大..........16二、 热点区域分析....................................................16 1、东陵区——区域市场供不应求，成交均价明显回落............................162、沈北新区——供应及成交均大幅增长，整体市场供不应求，成交均价回落........19新景祥房地产市场月报—沈阳月报（2011年2月） 第一篇市场背景一、宏观政策1、央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。新景祥观点：人民币基准利率的继续上调，主要是为了调控通货膨胀，控制物价上涨速度，另一方面就是调控房地产市场，加息不仅提高了开发商的融资成本，也提高了购房者的购房的成本，虽然0.25的上调幅度较为温和但连续加息的预期愈加明显，未来对房地产市场的影响力度会不断增强。2、公积金贷款利率上调5年以上上调0.2个百分点从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。新景祥观点：公积金贷款利率随着人民币贷款基准利率的上调，也随之提高，其目的基本相同，旨在控制房价的过快增长。3、央行重启差别存款准备金率紧缩措施或将接踵而至春节后，央行对部分中小商业银行实施了差别存款准备金率。这些银行主要是城市商业银行，因为它们受信贷额度影响较小，放贷冲动强烈。这也是央行今年宣布实施差别存款准备金动态调整后采取的又一实质性举措。新景祥观点：央行重启差别存款准备金率主要因为此前，央行两次实施差别存款准备金率针对的都是放贷量较大的四大行和大型股份制银行，城市商业银行并没有受到调控，成为了信贷调控下的一个漏口。此次重启差别准备金率对银行可起到较大的威慑作用，对信贷高度再度冲高也可起到一定的抑制作用。4、央行年内再上调准备金率0.5个百分点中国人民银行18日宣布，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。新景祥观点：这是央行继1月14日宣布上调准备金率后，今年第二次上调准备金率。此次存款准备金率的上调，主要是受流动性压力与通胀压力的直接影响，是对流动性进行管理，控制通胀的一种手段。本次上调大约可冻结商业银行资金逾3500亿元。 二、开发商动态1、恒大地产16.6亿成功收购深圳建设71%的股权1月15日，深圳市建设(集团)有限公司71%的股权，在深圳联合产权交易所正式拍卖。恒大地产集团以16.6亿元竞得该部分出让股权。此次深圳建设集团拍卖的71%的股权，包 括了深圳市建设(集团)有限公司工会委员会和深圳市建设家园服务有限公司工会委员会分别所有的深圳市建设(集团)有限公司51%和20%的股权，股权起拍价约为11亿元。新景祥观点：此次恒大成功收购深圳建设71%的股权，借此拉开了进军深圳的序幕。依靠二三线策略取得不错的销售业绩之后，恒大终于将扩张的脚步迈向了一线城市。从1月到2月底不足2个月的时间里，恒大先后进入了深圳、北京和上海三个一线城市，加上其大本营广州，恒大悄然之间完成四个一线城市的布局。2、四大房企排行榜出炉保利扩张昀快万科效率昀高1月7日，2010年中国房地产企业项目销售金额与销售面积排行榜中，万科成了昀大赢家，荣膺“双料”冠军之余，也创下新的历史记录。保利地产获2010年度房企销售面积亚军、销售金额第四名；金地集团排名居中，均位列“两榜”第13名；招商地产排名则昀为靠后，分列上述“两榜”的第18名、第26名。公开资料显示，2010年万保金招共计实现销售金额2109亿元，签约总面积为1905万㎡。四大房企中，保利规模扩张速度昀快，而万科的运行效率昀高。截至2010年3季度，保利地产总资产较年初增长了52.27%，而万科的存货占流动资产比率昀低，为68.59%，这与万科一直强调的高周转、快速开发的模式相符。新景祥观点：史上政策最为严厉的2010年，四大房企依然保持着较高的增速，创造着骄人的业绩，万科也依然以绝对的优势领跑房地产市场，保持着高效的运转及开发模式。2010年的业绩也为四大房企打下了牢固的基础，也显示了房地产开发企业对抗风险的能力逐步提升。3、万科1月销售突破200亿同比增长221%万科2月9日公布今年首月销售业绩，数据显示，当月万科实现销售额201亿元，销售面积165.4万平方米，分别同比增长220.8%及216.1%，再度刷新月度销售历史记录。新景祥观点：1月房地产市场继续着2010年的余热，CPI的一波波上涨，流动性热钱的继续涌入，房价继续上涨的民众心理预期，等诸多因素依然助推着房地产市场的发展增速，将销售量与房价继续推向高位。快速升温的市场也导致本月国家加大对地方政府执行调控新政的压力。4、十房企囤4.3亿平方米人均30平够1400万人居住数据显示，截至2010年12月31日，全国土地储备排名前十位的房地产开发企业囤地总面积超过4.3亿平米。恒大、绿地和碧桂园分别以9600万平米、4692万平米、4632万平米，排名榜单前三位。而前十大“地主”的土地储备总计有4.32亿平米，以人均30平米计算，足够1400万人居住。新景祥观点：随着一轮严厉的房地产政策的不断出台，房地产市场上涨的势头预计将有所缓和，在一系列地调控政策中，国家也同时加大了对已出让土地入市的监管，力求加快土 地开发速度，以增加供应，平抑房价，预计未来土地政策仍将从严，而各大开发企业拿地的速度将放缓。5、内地房企争相发债标普称面临再融资风险由标准普尔发布的一份报告称,仅自2011年1月以来,内地房企便已从境外债券市场融资超过30亿美元,与去年全年的80亿美元相比,已近四成比例。不过,标普亦对这种融资“热度”提出质疑,称内地房企大举发行债券所带来的效应更侧重为负面影响。究其原因,在今年市场前景难以预测的前提下,房地产的销售和利润率一旦削弱幅度超过预期,这些开发商将很有可能面临“重大的”再融资风险。新景祥观点：多次加息、上调存款准备金率，同时加大在土地开发、商品房销售各环节对开发商的管控，国家对房地产市场的政策调控已达到历史最高位，由此也造成了不少开发企业资金链持续紧张，在2011年度的市场环境下，依靠境外债券市场融资，企业的风险加大，今年将成为不少房企生死存亡的关键年。6、万科：1.39亿拿下深圳旅游项目地块万科旗下深圳市浪骑游艇会有限公司以底价1.39亿元竞得南澳街道桔钓沙片区（编号G17301-0024）宗地。资料显示，该地块用地面积41487.44平方米，建筑面积22380平方米。新景祥观点：与十年前专注于住宅开发的开发相比，今日的万科正开始谋求战略转型。旅游地产和养老住宅是万科新业务中比较重要的两个发展方向，此次万科购地，或许意味着万科将在未来加速扩张旅游地产。7、万达投资百亿启动成都第五个万达广场2月25日，成都金牛万达广场项目奠基，标志着项目全面启动。该项目地块于去年11月24日，由成都金牛万达广场投资有限公司以8亿底价竞得。这也是继锦华路万达广场、成都花园、河滨印象、万达索菲特大饭店之后，万达集团在成都投资的第五个项目。成都金牛万达广场项目位于金牛区东至火车北站东一路，西至人民北路，南至一环路，北至肖家村三巷地块。出让面积129094.75平方米，容积率≤7，其中住宅建筑面积不得大于34万平方米，高层主体建筑密度≤22%。新景祥观点：作为中国商业地产无可争议的龙头老大，万达集团已经进入了一个高速发展的时期，而且拥有着在成都前四个项目的成功基础，第五个万达广场的启动，证实了万达品牌在商业地产中的龙头老大位置，同时也说明商业地产在调控加紧的背景有较强发展优势。8、绿地60亿参与连云港旧城改造继近年来在全国各地投资开发多个旧城改造和保障房项目后,14日绿地集团与江苏省连云港市政府就猴嘴片区旧城改造和基础设施建设项目在南京签署合作协议,投资60亿元打造城市基础设施、保障房及大型现代服务业综合体和旅游文化产业集聚区。新景祥观点：在新的房地产市场形势下，不少开发企业纷纷寻求新的发展模式，其中