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2006年6月中国南京房地产项目成本控制房地产项目成本控制房地产项目成本控制房地产项目成本控制精细化管理研讨会精细化管理研讨会精细化管理研讨会精细化管理研讨会[2006[2006[2006[2006年年年年6666月月月月4444日日日日南京南京南京南京]]]]内容要点内容要点内容要点内容要点•房地产项目成本管理理念与工作房地产项目成本管理理念与工作房地产项目成本管理理念与工作房地产项目成本管理理念与工作要点要点要点要点•目标成本的制定目标成本的制定目标成本的制定目标成本的制定、、、、支解与落实支解与落实支解与落实支解与落实•工程量清单招标管理工程量清单招标管理工程量清单招标管理工程量清单招标管理•成本管理数据库的建立成本管理数据库的建立成本管理数据库的建立成本管理数据库的建立房地产项目成本管理的基本内容房地产项目成本管理的基本内容房地产项目成本管理的基本内容房地产项目成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本合理确定成本与有效控制成本合理确定成本与有效控制成本合理确定成本与有效控制成本不同角色的管理特征不同角色的管理特征不同角色的管理特征不同角色的管理特征：：：：1.施工企业的确定与控制施工企业的确定与控制施工企业的确定与控制施工企业的确定与控制2.造价咨询公司的确定与控制造价咨询公司的确定与控制造价咨询公司的确定与控制造价咨询公司的确定与控制3.房地产开发企业的确定与控制房地产开发企业的确定与控制房地产开发企业的确定与控制房地产开发企业的确定与控制目的不同目的不同目的不同目的不同，，，，导致对象导致对象导致对象导致对象、、、、方法方法方法方法、、、、过程等各方面的差异过程等各方面的差异过程等各方面的差异过程等各方面的差异成本管理的目的成本管理的目的成本管理的目的成本管理的目的1，，，，房地产公司是企业房地产公司是企业房地产公司是企业房地产公司是企业，，，，利润利润利润利润是企业用永恒目是企业用永恒目是企业用永恒目是企业用永恒目标标标标2，，，，利润与成本的关系利润与成本的关系利润与成本的关系利润与成本的关系收入一定的情况下，成本越低，利润越大3，，，，成本管理的目标是保证成本的支出获得最成本管理的目标是保证成本的支出获得最成本管理的目标是保证成本的支出获得最成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益有效的收益有效的收益有效的收益--提升价值提升价值提升价值提升价值成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平和造成的浪费4，，，，成本管理的目的与企业的目标是一致的成本管理的目的与企业的目标是一致的成本管理的目的与企业的目标是一致的成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构机构机构机构/团队的目标团队的目标团队的目标团队的目标提升价值的五种途径提升价值的五种途径提升价值的五种途径提升价值的五种途径价值工程的基本公式价值工程的基本公式价值工程的基本公式价值工程的基本公式：：：：V=F/CV-value,性价比F-function,产品、功能/性能、服务、收益C-cost,费用/成本•C下降，F上升•C不变，F上升•C下降，F不变•C小幅上升，F大幅上升•C大幅下降，F小幅下降--具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关--价值的评估：有显性的有隐性的，有眼前的有长远的，有定量的有定性的，需要综合平衡与决策:59471284:.:59471284成本管理的出发点成本管理的出发点成本管理的出发点成本管理的出发点两大基本内容两大基本内容两大基本内容两大基本内容------------确定确定确定确定与与与与控制控制控制控制1，，，，合理确定合理确定合理确定合理确定—确定是控制的前提和基础确定是控制的前提和基础确定是控制的前提和基础确定是控制的前提和基础，，，，根据根据根据根据市市市市场定价原则场定价原则场定价原则场定价原则，，，，没有准确只有合理没有准确只有合理没有准确只有合理没有准确只有合理；；；；成本的决定因素成本的决定因素成本的决定因素成本的决定因素：：：：外部外部外部外部--市场市场市场市场；；；；内部内部内部内部--产品定位产品定位产品定位产品定位；；；；（（（（经济学理论上经济学理论上经济学理论上经济学理论上：：：：供求关系供求关系供求关系供求关系，，，，价值价值价值价值））））成本的影响因素成本的影响因素成本的影响因素成本的影响因素:诸多经营诸多经营诸多经营诸多经营、、、、技术技术技术技术、、、、管理方面管理方面管理方面管理方面;（（（（如如如如，，，，资金资金资金资金、、、、进度进度进度进度、、、、管理协调管理协调管理协调管理协调））））成本确定的方法成本确定的方法成本确定的方法成本确定的方法:决不是靠定额算出来的决不是靠定额算出来的决不是靠定额算出来的决不是靠定额算出来的；；；；靠对靠对靠对靠对市场和产品的把握市场和产品的把握市场和产品的把握市场和产品的把握，，，，市场包括销售市场和原材料市场市场包括销售市场和原材料市场市场包括销售市场和原材料市场市场包括销售市场和原材料市场成本确定的过程成本确定的过程成本确定的过程成本确定的过程:行业特点决定成本的特点行业特点决定成本的特点行业特点决定成本的特点行业特点决定成本的特点：：：：单件单件单件单件性性性性、、、、复杂性复杂性复杂性复杂性、、、、多次性多次性多次性多次性；；；；从虚到实从虚到实从虚到实从虚到实；；；；成本实现关键环节成本实现关键环节成本实现关键环节成本实现关键环节：：：：招标招标招标招标（（（（发包发包发包发包），），），），使产品与市使产品与市使产品与市使产品与市场结合场结合场结合场结合（（（（体现资源整合的根本内容体现资源整合的根本内容体现资源整合的根本内容体现资源整合的根本内容））））:59471284:.:59471284成本管理的出发点成本管理的出发点成本管理的出发点成本管理的出发点两大基本内容两大基本内容两大基本内容两大基本内容----------------确定确定确定确定与与与与控制控制控制控制2，，，，有效控制有效控制有效控制有效控制—动动动动态监控态监控态监控态监控，，，，做到随时心中有数做到随时心中有数做到随时心中有数做到随时心中有数------------控制是解决问题的手段之一控制是解决问题的手段之一控制是解决问题的手段之一控制是解决问题的手段之一，，，，目的为达到某些既定目目的为达到某些既定目目的为达到某些既定目目的为达到某些既定目标标标标；；；；------------控制的要素控制的要素控制的要素控制的要素：：：：目标目标目标目标、、、、偏差测定偏差测定偏差测定偏差测定、、、、修正修正修正修正------------有效控制的前提有效控制的前提有效控制的前提有效控制的前提：：：：目标要合理实在目标要合理实在目标要合理实在目标要合理实在；；；；实际结果要及实际结果要及实际结果要及实际结果要及时反馈时反馈时反馈时反馈------------控制不等于限制控制不等于限制控制不等于限制控制不等于限制：：：：心中有数就可以说在控制之中心中有数就可以说在控制之中心中有数就可以说在控制之中心中有数就可以说在控制之中，，，，时刻掌握实际与目标偏差时刻掌握实际与目标偏差时刻掌握实际与目标偏差时刻掌握实际与目标偏差的原因的原因的原因的原因、、、、幅度幅度幅度幅度、、、、造成后果造成后果造成后果造成后果，，，，进而做出相应的调整方案进而做出相应的调整方案进而做出相应的调整方案进而做出相应的调整方案3，，，，所有成本管理工作都围绕确定与控制进行所有成本管理工作都围绕确定与控制进行所有成本管理工作都围绕确定与控制进行所有成本管理工作都围绕确定与控制进行，，，，算来算去不是目标就会是结果算来算去不是目标就会是结果算来算去不是目标就会是结果算来算去不是目标就会是结果；；；；确定与控制确定与控制确定与控制确定与控制始终遵循技术经济相结合的原则始终遵循技术经济相结合的原则始终遵循技术经济相结合的原则始终遵循技术经济相结合的原则。。。。:59471284:.:59471284体重控制体重控制体重控制体重控制（（（（成本控制成本控制成本控制成本控制、、、、产品控制产品控制产品控制产品控制））））成本管理的立足点成本管理的立足点成本管理的立足点成本管理的立足点两大基本内容两大基本内容两大基本内容两大基本内容----------------确定确定确定确定与与与与控制控制控制控制理想值理想值理想值理想值测定结果测定结果测定结果测定结果调整措施调整措施调整措施调整措施:59471284:.:59471284成本管理的认识过程成本管理的认识过程成本管理的认识过程成本管理的认识过程三个阶段三个阶段三个阶段三个阶段•造价计算造价计算造价计算造价计算（（（（概概概概、、、、预预预预、、、、结结结结））））--定额模式下定额模式下定额模式下定额模式下，，，，强调个人经验强调个人经验强调个人经验强调个人经验，，，，追求算得快追求算得快追求算得快追求算得快、、、、算量准算量准算量准算量准，，，，定额熟定额熟定额熟定额熟、、、、套价正确套价正确套价正确套价正确；；；；•成本控制成本控制成本控制成本控制—强调不能突破目标值强调不能突破目标值强调不能突破目标值强调不能突破目标值•提升价值提升价值提升价值提升价值—强调企业强调企业强调企业强调企业/团队的共同目标团队的共同目标团队的共同目标团队的共同目标：：：：面向面向面向面向公司利益公司利益公司利益公司利益，，，，讲求性价比讲求性价比讲求性价比讲求性价比，，，，发掘价值发掘价值发掘价值发掘价值，，，，创造价值创造价值创造价值创造价值:59471284:.:59471284成本管理的认识过程成本管理的认识过程成本管理的认识过程成本管理的认识过程当前指导思想当前指导思想当前指导思想当前指导思想：：：：结合产品和市场结合产品和市场结合产品和市场结合产品和市场，，，，以造价计算和成以造价计算和成以造价计算和成以造价计算和成本分析为基础本分析为基础本分析为基础本分析为基础，，，，以目标管理为方法以目标管理为方法以目标管理为方法以目标管理为方法，，，，以技术管理为保障以技术管理为保障以技术管理为保障以技术管理为保障，，，，以产品价值以产品价值以产品价值以产品价值的实现为目标开展成本管理工作的实现为目标开展成本管理工作的实现为目标开展成本管理工作的实现为目标开展成本管理工作:59471284:.:59471284房地产成本管理的基本方法房地产成本管理的基本方法房地产成本管理的基本方法房地产成本管理的基本方法：：：：目标管理目标管理目标管理目标管理•目标管理的内容目标管理的内容目标管理的内容目标管理的内容--目标的确定与控制两目标的确定与控制两目标的确定与控制两目标的确定与控制两方面方面方面方面•目标确定的依据目标确定的依据目标确定的依据目标确定的依据—经经经经验数据库验数据库验数据库验数据库、、、、市场市场市场市场调研调研调研调研、、、、产品把握产品把握产品把握产品把握•实现目标动态监控的手段实现目标动态监控的手段实现目标动态监控的手段实现目标动态监控的手段—信息化信息化信息化信息化•目标管理的过程目标管理的过程目标管理的过程目标管理的过程—PDCA循环循环循环循环第一部分第一部分第一部分第一部分目标成本的制定目标成本的制定目标成本的制定目标成本的制定、、、、支解与落实支解与落实支解与落实支解与落实:59471284:.:59471284项目实施方案目标成本（总成本及分项成本）建立目标PLAN项目实施DO做出调整ADJUST检查对比CHECK实际成本（总成本及分项成本）:59471284:.:59471284成本目标的制定成本目标的制定成本目标的制定成本目标的制定————基本原则基本原则基本原则基本原则1111，，，，目标的内目标的内目标的内目标的内涵涵涵涵：：：：不仅限于成本目标值本身不仅限于成本目标值本身不仅限于成本目标值本身不仅限于成本目