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房地产项目成本测算招商二局项目成本测算条件准确地测算项目成本，是开发商决策的重要环节。以下从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。项目成本构成一、土地成本二、前期规费三、工程成本四、开发间接费用五、其他费用土地成本随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。前期规费前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。工程成本此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括：1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容；4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用；5、电梯投资；6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用；7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用；8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。开发间接费用此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。3、销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。4、其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3％—5％计列，视项目个案而定。5、销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本地的实际情况，并充分考虑拟开发地块项目的具体情况进行分析取舍。具体项目测算（案例）为便于测算，暂以具体项目（出让面积为100亩，地价为100万元/亩，容积率为2，总建筑面积为133200平方米，建设周期2年）为测算标准。具体测算结果：一、土地成本（每平方米楼板价）：1、土地出让金：750元/平方米总地价/总建筑面积2、土地契税：30元/平方米750×4%合计：780元/平方米二、前期规费：1、行政性收费：（1）、市政公用基础设施配套费105元/平方米（2）、结建人防费48元/平方米（3）、发展新型墙体材料专项服务费、散装水泥10元/平方米（先征后返）合计:163元/平方米2、事业性收费：因收费项目较多，在此就不一一列举，且虽有收费标准，但弹性较大，无法准确测算。大体为20-30元/平方米。前期规费合计约为：190元/平方米三、工程成本：1、建安成本（含勘查、设计、监理、地下室等费用）：（1）、多层砖混：650-700元/平方米（2）、低层框架（11层以内）：950-1000元/平方米（3）、高层(11层以上）：1200-1250元/平方米2、桩基：30-40元/平方米3、小区配套：（1）、电：80-90元/平方米（2）、水：40-50元/平方米（3）、排水：40元/平方米（4）、路灯：8元/平方米（5）、景观：30元/平方米（6）、物管、围墙：20元/平方米（7）、安全智能化：20元/平方米（8）、其他费用：约50元/平方米合计：300元/平方米本项目以低层框架为测算标准所以整个项目工程成本为1000+40+300=1340元/平方米四、开发间接费用：1、资金成本（银行贷款利息）：1个亿（土地总价款）50%（贷款额度）7.02%（一年期贷款利率）133200平方米（总建筑面积）2年（建设周期）1个亿×50%×7.02%×2÷133200=53元/平方米2、管理费用：约20元/平方米3、销售费用：约为30-40元/平方米4、不可预见费用：约为20-30元/平方米合计：143元/平方米该项目每平方米投资约为：780+190+1340+143=2453元五、销售收入：该项目销售价格暂定为3500元/平方米六、各项税收：（1）、销售营业税：3500×5.55%=194元/平方米（2）、所得税：3500×20%×33%=231元/平方米合计：425元/平方米该项目每平方米利润约为：3500-2453-425=622元以上项目成本测算仅供各位领导及同事参考，如有不当之处，请批评指正。谢谢大家