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长沙房地产市场2011年年报2011/12/30报告体系报告体系报告体系报告体系第一章宏观形势1、政策法规2、经济环境3、城市发展第二章土地市场1、长沙土地供应情况2、长沙土地销售情况第三章商品房市场1、长沙整体供应量分析2、长沙整体成交量分析3、区域成交分析4、成交套型分析5、成交价格分析第四章楼盘分析1、长沙楼市开盘情况2、商品房年度营销分析第一部分第一部分第一部分第一部分2011201120112011年长沙房地产市场回顾年长沙房地产市场回顾年长沙房地产市场回顾年长沙房地产市场回顾第二部分第二部分第二部分第二部分2012201220122012年长沙房地产市场预年长沙房地产市场预年长沙房地产市场预年长沙房地产市场预测测测测一、商品房存量二、总结第一章：宏观形势第一章：宏观形势第一章：宏观形势第一章：宏观形势宏观形势土地市场商品房市场营销动态2012年展望•政策法规•经济环境•城市发展宏观政策：太极八卦连环掌，中央有神功宏观政策：太极八卦连环掌，中央有神功宏观政策：太极八卦连环掌，中央有神功宏观政策：太极八卦连环掌，中央有神功“限购令”最早出现在2010年4月30日北京版“国十条”细则里面，这是响应中央“国十条”精神而出台的楼市调控政策。2010年底之前约有12个大中城市颁布了各自版本的“限购令”，但这些都是纸上谈兵各地房价越来越高、炒房风气盛行、各地地王又开始抬头，房地产泡沫越来越多。1月27日各媒体公开发布“新国八条”，“新国八条”颁布房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；部分主流大中城市房价目标都把房价锁定在去年水平基础上的9-10%右涨幅。一句“稳中有降”显然不能满足政府和消费者的期望7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”住建部8月17日提出新增限购城市名单的标准但其后只有台州、衢州、珠海新加入到限购行列，而烟台、廊坊、韶关、珠海、中山等严格限价，但效果并不明显。10月29日，温家宝主持召开的国务院常务会议强调：继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。11月7日，温家宝在访问俄罗斯时强调：调控决不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价格。11月27日，李克强在考察廊坊保障房建设工作时表示：要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施中央、地方多次过招，继续调控已成定局中央、地方多次过招，继续调控已成定局中央、地方多次过招，继续调控已成定局中央、地方多次过招，继续调控已成定局中央政府地方政府2011201120112011调控年调控年调控年调控年经济政策：七升一降，绝处逢生经济政策：七升一降，绝处逢生经济政策：七升一降，绝处逢生经济政策：七升一降，绝处逢生中央收紧钱袋子，七次上调存准准备金率，三次加息，是为最有效的调控手段。中央收紧钱袋子，七次上调存准准备金率，三次加息，是为最有效的调控手段。中央收紧钱袋子，七次上调存准准备金率，三次加息，是为最有效的调控手段。中央收紧钱袋子，七次上调存准准备金率，三次加息，是为最有效的调控手段。1111月月月月20202020日日日日0.50.50.50.5个百分点个百分点个百分点个百分点上调存款准备金率2222月月月月24242424日日日日0.50.50.50.5个百分点个百分点个百分点个百分点3333月月月月25252525日日日日0.50.50.50.5个百分点个百分点个百分点个百分点4444月月月月6666日日日日0.50.50.50.5个百分点个百分点个百分点个百分点4444月月月月21212121日日日日0.50.50.50.5个百分点个百分点个百分点个百分点5555月月月月18181818日日日日0.50.50.50.5个百分点个百分点个百分点个百分点11111111月月月月30303030日日日日0.50.50.50.5个百分点个百分点个百分点个百分点下调存款准备金率•钱袋收紧，现金为王。钱袋收紧，现金为王。钱袋收紧，现金为王。钱袋收紧，现金为王。2011年存款准备金率七升一降，中央收紧了钱袋子。开发商资金链开始出现紧张，部分开发商资金难以为继的。现金为王开始成为许多开发商的选择，伴随着的是下半年市场为加速去化产生的各种各样的促销活动。•调控严中有松，旨在消除泡沫。调控严中有松，旨在消除泡沫。调控严中有松，旨在消除泡沫。调控严中有松，旨在消除泡沫。存款准备金率的调控杠杆被最大化利用，凸显了中央对调控政策的坚决态度，和一贯思路。年末存款准备金率下调0.5个百分点，市场出现一线生机。但也可以看出中央政府并不希望市场进一步萎缩，其主要目的在于消除市场泡沫，淘汰小开发企业。7777月月月月7777日日日日0.250.250.250.25个百分点个百分点个百分点个百分点土地政策：保障民生，土地先行土地政策：保障民生，土地先行土地政策：保障民生，土地先行土地政策：保障民生，土地先行调整土地结构，解决民生问题，确保地方政府可持续发展调整土地结构，解决民生问题，确保地方政府可持续发展调整土地结构，解决民生问题，确保地方政府可持续发展调整土地结构，解决民生问题，确保地方政府可持续发展7777月月月月21212121日，国务院日，国务院日，国务院日，国务院常务会议，研究部常务会议，研究部常务会议，研究部常务会议，研究部署近期加强土地管署近期加强土地管署近期加强土地管署近期加强土地管理的重点工作理的重点工作理的重点工作理的重点工作会议指出，加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。11111111月月月月12121212日，国土资日，国土资日，国土资日，国土资源部等多部门下发源部等多部门下发源部等多部门下发源部等多部门下发《《《《农村集体土地确权农村集体土地确权农村集体土地确权农村集体土地确权登记发证若干意见登记发证若干意见登记发证若干意见登记发证若干意见》》》》明确农村集体土地确权登记发证的范围，“小产权房”等违法用地，不得发证，并依法依规开展农村集体土地确权登记发证工作。3月11日，国土部行政管控房价地价严禁各地再出“地王”。5555月月月月6666日，国土资源部日，国土资源部日，国土资源部日，国土资源部下发下发下发下发《《《《2011201120112011年全国土年全国土年全国土年全国土地利用计划地利用计划地利用计划地利用计划》》》》要求优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实行计划指标单列，确保今年全国1000万套保障性住房和棚户区改造住房建设、150万户农村危房改造用地，增加公租房和中小套型的限价普通商品房用地，保障文化教育、医疗卫生和公共服务用地。明确提出地方清理批而未征、征而未用的土地，允许依法调整使用。6666月月月月3333日，住建部发日，住建部发日，住建部发日，住建部发布布布布《《《《国有土地上房屋国有土地上房屋国有土地上房屋国有土地上房屋征收评估办法征收评估办法征收评估办法征收评估办法》》》》规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。3月11日5月6日6月3日7月21日11月12日保障房建设：保障房有成效，商品房看疗效保障房建设：保障房有成效，商品房看疗效保障房建设：保障房有成效，商品房看疗效保障房建设：保障房有成效，商品房看疗效•2222月月月月22222222日，保障房军令状日，保障房军令状日，保障房军令状日，保障房军令状。。。。2月22日，住建部已经向地方政府下达“死命令”，所有分配完成的目标任务，必须在2011年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。保障性住房的增量供给在全国范围内的环比增幅将达到72%。•3333月，保障房进入全国规划纲要月，保障房进入全国规划纲要月，保障房进入全国规划纲要月，保障房进入全国规划纲要十一届全国人大四次会议通过了“十二五”规划纲要。纲要提出，未来5年，中国城镇保障性安居工程建设3600万套。•6666月月月月9999日，国家发改委发出日，国家发改委发出日，国家发改委发出日，国家发改委发出《《《《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知题的通知题的通知题的通知》》》》通知明确地方政府保留的投融资平台公司可申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。•8888月月月月4444日，银监会发出日，银监会发出日，银监会发出日，银监会发出《《《《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知服务工作的通知服务工作的通知服务工作的通知》》》》通知对不符信贷风险管理要求的公共租赁住房项目设定了具体的放贷操作细则，利率下浮是其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年，具体由借贷双方协商确定。2011201120112011年是我国保障性住房建设取得突破性成就的一年，年是我国保障性住房建设取得突破性成就的一年，年是我国保障性住房建设取得突破性成就的一年，年是我国保障性住房建设取得突破性成就的一年，2012201220122012年目标年目标年目标年目标400400400400万套保障房完工，商品万套保障房完工，商品万套保障房完工，商品万套保障房完工，商品房交易能否站稳脚跟，还看开发商的行动房交易能否站稳脚跟，还看开发商的行动房交易能否站稳脚跟，还看开发商的行动房交易能否站稳脚跟，还看开发商的行动12121212月月月月22222222日，全国住房保障工作会议日，全国住房保障工作会议日，全国住房保障工作会议日，全国住房保障工作会议住建部代表“国务院保障性安居工程领导协调小组”与地方政府签订2012年的保障性安居工程工作责任书，竣工量全面纳入考核。确定2012年全年保障性安居工程开工总量基本在700万套，竣工总量为400万套。长沙政策：上有政策，下有对策长沙政策：上有政策，下有对策长沙政策：上有政策，下有对策长沙政策：上有政策，下有对策4444月月月月25252525日日日日，湖南省物价局出台《湖南省商品房销售明码标价实施细则》，实行“一套一标”4444月月月月25252525日日日日，湖南省直单位住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款和提取相关政策的通知》，本轮政策调整将执行差别化贷款政策。中央政策不断出台，长沙慢慢跟上步伐2011年3月3333月月月月4444日，日，日，日，长沙市人民政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知》，长沙版限购令正式落地。3333月月月月15151515日日日日，长沙发布《关于贯彻执行长政办[2011]10号文件有关事项的通知》，对3月4日出台的“限购令”中未明确事项和概念进行了具体界定。应该说，这是一个出乎所有人预料的“非常宽松”和有策略的地方政策，“限内不限外、限小不限大、限新不限旧”，被认为是“国内最宽松”。但是，再宽松的限购政策也代表政策风向，长沙楼市并未因此而“唱反调”。2011年4月12月30日长沙市委经济工作会议30日召开，分析了当前经济形势，部署了明年经济工作。将构建多层次住房保障要探索农民拆迁安置消化存量住房，防止房价大幅波动引发新的社会矛盾，加快实现‘住有所居’的目标。”长沙整体响应中央调空政策，但还是会根据实际情况，具体问题具体分析，因地制宜，和谐发展2011年12月长沙整体响应中央调空政策，但还是会根据实际情况，具体问题具体分析，因地制长沙整体响应中央调空政策，但还是会根据实际情况，具体问题具体分析，因地制长沙整体响应中央调空政策，但还是会根据实际情况，具体问题具体分析，因地制长沙整体响应中央调空政策，但还是会根据实际情况，具体问题具体分析，因地