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北京某商业广场物业运营成本测算根据商业广场经营业态不同的具体情况，在进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算，一为百货超市；二为统一经营商场；三为功能配套门市。一、超市：18#楼规划用来作为超市项目，经营面积约为3000m²，主要以租赁形式引进专业连锁店，以合作业户自己经营管理为主，运营成本业户自行承担，同时由于该类经营在设施配套上有特殊需要，设施投入方式等需要在今后合作洽谈时具体约定，所以在此不与考虑（在18#楼招商方案中已论述）。在物业管理费的收取方式和金额上，需根据顺开公司下属物业公司的收费标准，同时结合租金水平同时考虑。二、统一经营商场：16#、16#A、17#楼，建筑面积约17000m²，实际经营面积约为12400m²。16#A楼的一层和二楼的一部分与17#东侧的一部分作为功能配套，以门市形式出租，独立经营，其余部分作为统一经营商场（见功能布局图）。统一经营商场建筑面积约为15270m²，经营面积为11140m²，柜位面积为7270m²。（一）电费：1、照明用电：商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按实际用电量缴纳，不作考虑。基本照明部分，根据经验，负荷按20W/m²（经营面积）设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至18W/m²，营业时间按每天12小时，则商场照明年耗电量为：18W/m²×12h×30×12×11140m²÷1000=866244KWh2、空调用电：根据华北地区的气候特点和商场的经营要求，商场的空调制冷集中在5月—9月五个月时间，供热集中在11月至3月五个月时间，其它两个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。华北地区空调的设计耗电负荷应为50W/m²左右，如果管理严格，则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%，为35W/m²。则制冷阶段的每平方米耗电量为：35W/m²×12h×30×5=63000W/m²=63KWh/m²通风负荷按3W/m²计算，则通风每平方米耗电量为：3W/m²×12h×30×7=7560W/m²=7.56KWh/m²则商场空调平均每平方米年耗电量为：63+7.56=70.56KWh则商场空调年耗电量为：70.56×11140=786038KWh3、电梯用电：百货商场共设8部扶梯和1部货梯，每部电梯的功率为7.5KW，平均运行负荷按50%计算，则年用电量为：7.5KW×0.5×9×12h×30×12=145800KWh则商场年总耗电量为：866244+786038+145800=1798082KWh北京地区的商业用电电费为0.8元/KWh，则商场年电费为：0.8元/KWh×1798082KWh=1438466元（二）水费：商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水，生活用水每天50吨，空调用水每天120吨，则商场平均月用水量约为：50×30×12+120×30×5=36000北京地区的商业用电电费为4.4，则商场每月电费为：4.4元/吨×36000吨=158400元（三）物业管理人员工资：经理1人：3500元/月主管3人：2000×3=6000元/月一级职员2人：1200×2=2400元/月二级职员19人：1000×19=19000元/月三级职员5人：900×5=4500元/月员工26人：700×26=18200元/月工人8人：500×8=4000元/月人员工资共：57600元/月年工资总额及保险：57600×12×（1+32.5%）=915840元（四）年设备、设施维修、保养材料费：120000元（五）年空调水处理费每月约为：30000元（六）年工具、工装等装备费：12000元（七）年保洁耗材费；24000元（八）年外围物业管理费：72000元(由顺开物业公司承担的垃圾清运、外墙清洗、生活水池清理、店外绿化、智能化管理等)。（九）取暖费：由于供热方式未确定，现只能进行预估，根据北京地区的供热情况，采取集中供热，每年的取暖费为24元/m²，是费用最低的取暖方式，采用电锅炉取暖是费用最高的方式，每年费用约为55元/m²，我们可预估每年取暖费为40元/m²，则商场每月取暖费为：40×15270=610800元（十）房屋建筑保险费：100000元※商场部分每年物业运营成本为：1438466+158400+915840+120000+30000+12000+24000+72000+610800+100000=348.2万元※商场部分每月物业运营成本为：348.2÷12=29万元※商场部分每平方米(柜位面积)月物业运营成本为：290000÷7270=39.9元/月m²三、门市：门市部分建筑面积为1730m²，经营面积为1260m²。因为门市是独立经营，所以用电用水可单独装表，按实际用量代收水电费，这里不做考虑。应收的费用为：1、空调用电费：按经营面积（63+7.56）÷12×0.8=4.71元/月m²按建筑面积4.71×1260÷1730=3.43元/月m²2、空调用水费：按经营面积120×30×5×4.4÷12÷12400=0.54元/月m²按建筑面积0.54×1260÷1730=0.4元/月m²3、取暖费：按建筑面积40÷12=3.33元/月m²按经营面积3.33×1730÷1260=4.58元/月m²4、外围物业管理费：按建筑面积1元/月m²按经营面积1×1730÷1260=1.38元/月m²※门市部分每平方米(按建筑面积)每月物业费为：3.43+0.4+3.33+1=8.16元/月m²※门市部分每平方米(按经营面积)每月物业费为：4.17+0.54+4.58+1.38=11.21元/月m²