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昆山市房地产市场简报此篇报告主要侧重于解读近几年新政下昆山楼市的变化现象，以及对楼市宏观数据做出理性分析，为贵司面对扑朔迷离的楼市能做出正确的判断提供一定的参考依据。前言•近年来，昆山房价每年保持约20%的涨幅，自2004年下半年以来昆山房价涨幅却开始逐渐减缓。相比上海楼市的疯狂涨势，昆山楼市的步伐迈得还算较为稳健。通过此次调查，我们认为，此轮宏观调控对消费者造成的心理打击非常大，市场呈现出非常浓厚的观望情结，且还有继续出台相关措施的可能。房价下一步的走势格外惹人注目，消费者与开发商的心理博弈还会持续相当长一段时间。•然而，房价从来不是完全由市场来自主决定的，房地产业向来是一个受政策影响极大的行业。如今政策调控与多空博弈下的楼市在悄悄变化，观望还会持续多久？楼市何去何从、房价是涨是跌，萦绕在人们心头，挥之不去。但可以肯定的是，以目前形势房地产应该在实现“软着陆”后继续稳步发展。第一部分政策——昆山宏观政策概述一、2005年宏观政策•2005年3月放贷利率调整，取消原先利率优惠使房贷利率回归原始位置通过利率杠杆，对投资及投机行为适当控制；•2005年4月15日国土资源部下发《2005年全国土地利用计划》，加大调控力度，保障稳定房地产市场建设用地，提高居住用地的供应比重，通过调整土地市场来抑制房价。•2005年4月25日国务院副总理曾培炎提出运用信贷、税收等经济杠杆，遏制投机性炒房，控制投资性购房，对普通住房给予政策优惠，同时强调对平价房的支持。•2005年4月30日七部委联合发表声明，提出强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。•2005年6月1日七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》正式实施，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收5%营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。二、宏观政策的影响从三次‘国八条’的出台内容来看，我们可以将新政的精神总结为：“旨在通过供应和需求的双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用房建设，保证住房价格平衡和市场的稳定发展”……那么，房地产新政将会对昆山楼市造成什么样的影响呢？（一）、从宏观经济面看，昆山楼市仍处于上升周期内就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观经济周期为核心和依据，与GDP的周期有密切的关联。再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自身的发展来看，本轮经济周期的调整点在2010年左右，昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围小幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发市场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。（二）从供求关系和心理预期看，昆山楼市即将从卖方市场转型为买方市场•据有关部门调查了解，在今年1-5月份昆山楼市的购房者中，上海人及“新昆山人”占购房比例高达70%。房产新政的出台，无疑在购房者与开发商的较量中增添了砝码，市场博弈的主动权正在慢慢转向买方市场。2005昆山房地产市场客户分析8%22%70%新昆山人、上海人本地居民其他（三）从需求层面看，由于受二次加息及其他房地产宏观政策加强的信号影响，购房者的消费心理在悄然发生变化，本地消费者的购房计划更趋谨慎，外地购房上升较快。从需求层面上看，本地客户的观望心态日渐浓厚，原因除了新的政策不断出台对市场信心的影响外，对房价的承受力抗性加大以及经过前几年消化后本地人大多已经购房也是重要原因。本地客户现在对住宅的需求主要是改善性需求。但外地客户对昆山的关注明显加大，尤其是昆山房价的比较优势和昆山优良的人居环境，吸引了越来越多的养老等第二居所的需求以及少许投资客户。尤其是上海人在昆山购房有加快增长的趋势。三、政策分析“就市论市”，我们认为：“政策”的目的主要在于健全市场，挤压房地产泡沫，因此，对于本身价格适中、结构合理、供需两旺的昆山市场反有促进作用，主要表现在以下三个方面：由于昆山房地产市场的起步较晚，目前正处于“成型”阶段，在一系列政策、措施的控制和监督下，将会使得市场的各个环节都能健康有序的发展；“政策”对上海、杭州等周边城市所产生的影响，能够在一定适度上增加昆山市场的客源，增大买方市场，有利于促进市场的进一步发展；“政策”的影响，加强了城市之间的交流，包括从业人员、客户之间的交流，能够为昆山房地产市场带来相对先进的理念。四、小结2005系列政策接连出台，促使市场观望气氛较为浓厚未来政府还将会持续出台相关政策来进行规范市场市场各种物业涨跌互现。供应量较大的中档住宅有降价的可能性；经济适用房及市中心房源，可能在新政后出现一定的涨幅第二部分数据——昆山房产市场宏观数据分析本报告数据采集时间为2001—2004年年底，由于2001年以前昆山房地产基数较低，增幅不大，2005年的全年统计数据尚未完全出台，因此，目前仅以2001—2004年作为样本，进行采样分析。本报告的宏观数据来源均为《2001—2004年昆山统计年鉴》，部分深化数据亦依据以上权威数据计算得出。一、房地产同国民经济的协调关系（一）房地产业GDP/GDP上述数据体现了房地产业同全社会的国民生产总值的比例关系，从而反映房地产业在产业方面对国民生产总值的贡献度。从数据可以看出，2001-2004年间，房地产业占国民生产总值稳步上升。年份2001200220032004房地产业GDP（亿元）6.839.0913.232.7GDP（亿元）230.8306.85403.49570比率2.95%2.96%3.27%5.73%年份2001200220032004房地产投资额（亿元）7.2422.1928.0980.40GDP（亿元）230.8306.85403.49570比率3.13%7.23%6.96%14.1%年份2001200220032004房地产投资增长（亿元）0.5514.955.952.31GDP增加值307696.64167比率1.83%19.67%6.1%31%（二）房地产投资额/GDP上述数据从总量及增量两个方面反映房地产投资在全社会资源中占的比例，可以看到总量方面2004年异常升温，增量方面2002、2004年均有一次高值，似乎有隔年爆发的迹象。（三）开发商自有资金/房地产投资额年份200120022003开发商自有资金（亿元）2.26.0415.28房地产投资额（亿元）7.2422.1928.09比率30.3%27.2%54.3%下述数据试图反映房地产资金结构中贷款占社会资源的比例，目前房地产开发投资资金来源一般为自有资金、开发贷款、购房订金及预付款，故开发商自有资金与房地产投资额的比率也可以显示出其占用社会资源的状况。从本组数据显示，2003年开发商自有资金比率较高并有较大上升，与一般认为开发商主要依靠贷款的认识不符，这是由于昆山近年来土地价格上升较大，土地成本占开发资金比率上升，同时昆山开发企业中外地企业比重逐渐增大有关。（四）开发购置土地面积/GDP本组数据试图从土地实物量的角度反映房地产开发同国民经济的协调关系，虽然两者单位土同似乎不可比较，实际上土地是房地产开发必须的生产资源，其与GDP的比率更能反映房地产业占用社会资源的情况，从数据上可以显示，两者基本保持同步稳定增长，协调性较高。年份200120022003GDP（亿元）230.8306.85403.49开发商购置土地面积（平方米）5103919859441537728比率22%32%38%以上四组数据，我们分别考察了昆山近年来房地产业的产业产出，产业投入，产业占用社会资源，产业利用土地资源五个方面于国民经济的对比情况，通过分析和整理后，基本可以得到以下判断：房地产业的产出方面，连年增长且增长速度加大，对国民经济的贡献度稳步提升。昆山整体经济近五年保持了30%以上的增速，故两者的关系处于合理范围之内，呈健康发展态势。房地产业对国民经济的贡献度应仍有较大的提升空间。房地产业的投入方面，投资增长不稳定，特别是2004年投资异常升温，使其与国民经济的协调性比较差。实际上这种不稳定性是直接由开发企业投入缺乏理性而导致的，这是对房地产业所不利的。随着开发企业的不断成熟，相信亦会得到改观。房地产业的占用、利用土地资源方面，虽然绝对数据增加较大，但与国民经的比例关系表明，两者协调度较高，证明其增长是与整体经济的发展需要相适应的，亦表明目前房地产业的发展比较健康。二、房地产同市场的协调关系（一）商品房空置量/实际销售面积本组数据根据空置量与实际的销售面积比较，反映出其与总体市场的比例是否协调。根据本组数据显示，2001-2004年，销售面积增长150%，而空置量下降10%。完全在合理的范围。特别是2003年达极低点，从而致使市场上无房可买，2004年随着销售面积的下降出现反弹属于正常的恢复。年份2001200220032004商品房空置量（平方米）231617195612137012209135实际销售面积（平方米）64796788245217324141524118比率35.7%22.1%7.9%13.7%（二）销售面积/竣工面积本组数据显示商品房现房供应与需求的关系,数据显示2001－2004年竣工面积增300%,供需关系自2001年后进入供大于需的格局，值得注意的是，2004年销售面积出现4年来首次比上年下降，证明需求在目前的高基数上继续保持增长遇到了一定的“瓶颈”。年份2001200220032004销售面积（平方米）64796788245217324141524118竣工面积（平方米）62607297316620462732445068比率103%90．6%84．6%62．3%（三）商品房空置量/2年商品房竣工量本组数据反映了房地产产市场近期供应与需求的协调关系，根据建设部曾经制定的衡量商品房空置率的标准，空置率是当年空置面积和前3年竣工面积之比，合理标准在5%—14%之间。考虑到昆山目前一般没有空置3年的商品房，本组数据采用两年的商品房竣工量作为对比，即使如此空置率仍然处于极低，未来空置率有所提高应属合理。年份（年）2001200220032004商品房空置量（平方米）2316171956121370122091352年商品房竣工量（平方米）1242891159923830194394491341比率18．6%12.2%4.5%4．6%（四）住宅平均价格增长速度/城镇居民可支配收入增长速度本组数据反映了房地产市场与城镇居民收入的协调关系，2001年——2004年，住宅平均价格正好翻一倍，绝对值较大。年增幅维持在20%左右，与全国平均增幅相近，相比较城镇居民可支配收入增长速度虽略高，但从比值显示反而下降。考虑到目前购房者大多为贷款购房，对其购房能力有不同程度的放大作用，目前两者的关系比较协调。年份（年）200220032004住宅平均价格增长速度20．8%21．4%19．6%城镇居民可支配收入增长速度13．4%17．1%15．2%比值1．551．251．29以上四组数据，我们分别考察了昆山2001年—2004年房地产业与当年市场、现房市场、近期市场、城镇居民收入的对比情况，通过分析和整理后，基本可以得到以下判断：2001年—2004年市场供需关系经历了由明显的需大于供到供需趋于平衡的历程，其中2003年供需落差最大，供需关系与价格走势存在正相关关系，以此则不难理解昆山近几年的价格猛涨的根本推动力是供需关系。由于房地产开发周期较长，导致其供应的增长一般会滞后需求一至二年，2005年受需求增长带动的供应浪潮已完全释放，如2005年的统计数据，仍能显现供需平衡，那将对后市是个极大的鼓舞。目前城镇居民