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房地产项目调规报批报建工作指引开发部2016年4月目录第一章房地产项目控规修改流程概述........................................3第一节房地产项目控规修改流程概述.......................................................................3第二节房地产项目控规修改流程图...........................................................................4第二章控规修改T0阶段................................................................................................7第一节T0阶段..............................................................................................................7第二节房地产项目核准立项阶段.............................................................................17第三节房地产项目勘察设计招标标及规划设计方案复函阶段.............................26第四节房地产项目出让合同变更及年度计划任务阶段.........................................36第五节房地产项目工程规划许可阶段.....................................................................41第六节房地产项目开工建设阶段.............................................................................49第七节房地产项目预售许可阶段.............................................................................59第八节房地产开发市政配套规划阶段.....................................................................65第二编房地产开发竣工验收及办理大产权流程详解...........................77第一章房地产开发竣工验收阶段.................................................................................77第一节房地产开发竣工验收流程概况.....................................................................77第二节房地产开发竣工验收流程详解.....................................................................78第二章房地产大产权办理阶段.....................................................................................88第一节房地产大产权办理流程概况.........................................................................88第二节房地产大产权办理流程详解.........................................................................88第一章房地产项目控规修改概述第一节房地产项目控规修改概述城市总体控规开发商在土地一级市场通过招拍挂取得项目的土地使用权后，即开始着手准备进行房地产项目的二级开发的相关工作。一般而言，在成熟的房地产市场，土地在招拍挂时就已经达到了“三通一平”或“七通一平”的条件，即所谓的“熟地”（有些城市称之为“净地”），如北京市目前所有的土地出让都是以熟地出让的形式，但在部分二三线城市，尤其是涉及一些旧城（村）改造的项目，仍然存在以“毛地”出让的形式，即地上物尚未拆迁的前提下进行出让。从法律关系上来看，毛地出让往往是政府出让土地使用权时尚未完成国有土地使用权收回和对房屋所有权人和土地使用权人拆迁补偿安置工作，地上现存建筑物和构筑物的所有权人和相应的土地使用权人在法律上依然享有完全的物权，因此受让方在法律上、经济上存在较大的风险，故毛地出让的形式将逐步消失，我们在此所称的房地产项目的二级开发流程也仅指熟地出让后的二级开发流程。房地产二级开发流程从大的节点来看，我们可以大致分为如下几个阶段：土地使用权取得阶段房地产项目核准（备案）立项阶段房地产项目规划设计阶段房地产项目工程规划许可阶段房地产项目开工建设阶段房地产项目预售许可阶段房地产开发市政配套规划阶段上述阶段虽然是按照时间顺序大致的排列，但并不是完全都是严格的先后顺序关系，各个阶段的工作时有互相穿插或同步进行，至于房地产项目的竣工验收及物业管理阶段我们将之放到下一编中阐述。上述阶段也可以笼统的归纳为围绕房地产项目俗称的“五证”(即《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》)的取得来展开的，目前各地在房地产开发流程上虽略有差异，但“五证”的要求和取得顺序却是统一的。第二节房地产二级开发前期流程图报批报建流程(前期阶段)子公司营销部子公司财务部事业部设计部子公司开发部土地成交确认书/办理签署国有土地使用权出让合同手续国有土地使用证办理规划设计条件初步方案设计环评审批项目命名批复及项目立项备案方案设计建设用地规划许可证审批方案审核初步设计气象、人防、消防、交通、市政、园林、水利专项图审批复初步设计批复施工图设计施工报建图设计施工图审核人防工程批复建设工程规划许可审批报批报建流程（建设验收阶段）按协议支付土地出让金散装水泥保证金新型材料发展基金人防异地建设费白蚁防治费费市政配套费编制项目可行性报告营销部项目命名报批报建流程(建设验收阶段)物业公司子公司财务部子公司工程部子公司营销部子公司开发部开工放线验收办理临时施工排水许可证办理施工许可证办理新开工项目投资审批表办理质监手续施工单位办理安监手续施工图审核抗震审核消防审核工程形象进度达预售条件房产开发备案审批建设工程规划许可审批施工图审核面积防雷审核用水用电、临时占道、道路开口、土方外运审批建设工程规划许可证事业部成控部开标办理中标手续事业部成控部招标发包备案工程定额测量费建设交易综合服务费销售面积预测成果备案销售面积预测预售方案办理大产权证申请门牌审批表办理竣工备案办理预售许可证产品质量保证书参与验收竣工测量及产权面积测量销售分户产权证/土地证办理主体工程竣工组织专项验收工程验收管理流程资金监管协议物业公司提供物管协议规划设计部提供产品说明书第二章房地产前期开发手续流程详解第一节土地使用权取得阶段一、流程概况土地使用权取得阶段流程图：二、各流程分步详解1、参与土地一级市场挂牌（或招标、拍卖）就北京市目前土地一级市场而言，绝大部分土地出让基本采取挂牌出让的方式，而拍卖或招标的出让方式则很少采用，因此我们仅介绍挂牌出让的流程。主管机关北京市土地整理储备中心负责北京市国有土地使用权招拍挂出让的组织和实施工作。提交材料（挂牌）1)竞买申请书；2)营业执照副本及复印件（验原件留复印件）；3)法定代表人身份证明及身份证复印件（验原件留复印件）；4)授权委托书原件及法定代表人、委托代理人身份证复印件（验原件留复印件）5)董事会（或上级主管部门）关于申请竞买的决议；6)公司章程原件；7)银行出具的资金证明（金额根据挂牌文件规定）；流程3（2）：签订土地开发补偿协议流程3（1）：签订土地出让合同流程4：支付政府土地收益、契税和土地开发补偿费流程6：办理《地价款缴纳核实函》流程7：办理地籍调查及宗地图测绘流程8：办理《国有土地使用证》流程5：办理《建设用地规划许可证》流程1：参与土地一级市场挂牌（招标、拍卖）流程2：《土地成交确认书》8)竞买保证金支票及复印件（金额根据挂牌文件规定）；9)联合竞买的还需提交共同竞买协议书及授权委托书。工作流程1)市土地整理储备中心在土地储备中心网站上发布挂牌交易公告，并于当日开始发售挂牌交易文件，竞买人向市土地储备中心或区县分中心购买挂牌文件。2)竞买人根据“挂牌文件”规定准备相关文件、资料，在规定的挂牌竞价申请起始日至截止日内向市土地储备中心或区分中心提交竞买申请，土地储备中心对竞买资料进行审查合格后发给竞买申请人“竞买资格证明”。3)竞买人持“竞买资格证明”在规定的挂牌竞买报价之日起至竞买报价截止日内向市土地储备中心或分中心填报竞买报价单开始报价。4)市土地储备中心或分中心在收到竞买人报价后及时在网上更新挂牌报价。5)在挂牌文件规定的竞买报价截止日届满时，报价最高者为竞得人；报价相同且无现场竞价的情况下，先获得竞买资格者为竞得人。6)若在挂牌竞价截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的，则由市土地储备中心对挂牌出让宗地组织进行现场竞价。参与现场竞价者必须是竞价截止时报价最高者及取得竞价资格已报价，且在竞价截止时仍要求报价者。由竞价者单位法定代表人或法定代表人授权委托的代理人携带身份证原件和公司公章在竞价截止当日下午提交现场竞价申请，领取现场竞价资格，由公证人员查验现场竞价竞买人资格后领取竞买标志牌入场开始进行现场竞价，由现场竞价主持人根据现场最高报价者确定竞得人。7)市土地储备中心在挂牌竞价结束后，向竞得人现场签发《挂牌成交确认书》。工作时限根据北京市土地交易市场惯例，凡挂牌出让的土地，自市土地储备中心发布挂牌交易公告之日起延后的第15个工作日开始接受竞价报价，自收到第一份有效竞买报价单当日起，至延后的第11个工作日15时为挂牌竞价截止时间；若需进行现场竞价，则在挂牌竞价截止日下午15：30开始现场竞价并于当日确定最终竞得人。2、土地成交确认主管机关北京市土地整理储备中心工作流程土地招挂牌（招标、拍卖）确认后，由市土地整理储备中心当场与竞得人签订《挂牌成交确认通知书》（或《中标通知书》、《拍卖成交确认书》）。3、土地出让合同及土地开发补偿协议的签署（1）土地出让合同的签署主管机关北京市国土资源局，是北京市国有土地使用权出让的主管机关；北京市土地利用事务中心，是土地出让合同的受理和审核部门。提交材料1)《挂牌成交确认书》（或《中标通知书》、《拍卖成交确认书》）原件一份；2)营业执照的复印件；竞得人以新成立的公司作为申请人的，需提交新成立公司的营业执照及公司章程；3)法定代表人身份证的复印件；委托他人签约，则应提交授权委托书的原件及委托人、受托人的身份证复印件。工作流程1)申请：竞得人根据规定提交相关文件资料，向北京市国土资源局业务受理中心（收件大厅）提出出让申请。2)受理：业务受理中心对申请人提交的材料按照受理条件进行初步审查。审查通过给申请人一份书面《材料接收单》，然后在0.5个工作日内转交土地利用中心，土地利用中心应在收到材料之日起3日内（含收件当日），按照受理条件进行详细审查并作出受理的决定；需补正材料的，应出具《行政许可申请补正材料目录单》转业务受理中心通知申请人。3)审查：土地利用事务中心经办科室按照市局审批的招标（拍卖、挂牌）出让方案及招标（拍卖、挂牌）文件约定条件拟订《国有土地使用权出让合同》并转交竞得申请人签字盖章，利用中心填写《北京市国有土地使用权出让审批表》，由经办人依次报科长、主任签字审批。4)复审-审定：利用中心签字后依次报主管副局长、局长