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昆山城市房地产研究报告——第一区域事业部一、城市概况三、城市房地产市场四、总结二、房地产投资环境政策与法规环境政府投资环境经济环境规划环境商品房总体市场住宅市场写字楼市场商业市场酒店式公寓市场土地市场报告结构1昆山城市概况昆山市位于江苏省东南面，地处中国东南沿海长江三角洲的东部，昆山是江苏省的东大门东距上海50公里，西邻苏州37公里。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。地理位置十分优越。昆山城市概况——城市区位航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），吴淞江、娄江东流过境，最大通航吨位300吨。铁路:京沪铁路、沪宁城铁穿越昆山市，并在区内设有二等客货运输站。公路:区域内公路网健全，有沪宁高速公路、机场路、312国道；苏沪、苏昆太、苏州绕城、同三高速公路贯穿市域南、北、西东部，高速公路总里程达100公里；城市概况——城市交通昆山总面积927.7平方千米，其中陆地面积641.1平方千米，水域面积286.6平方千米；辖10个镇和一个国家级经济技术开发区：十个镇是玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇；其中玉山镇为昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化中心；一个区为昆山经济技术开发区。城市概况——行政区划02-09年昆山人口走势60.76265.56869.047090.395.4298.1566.763.773.568.962.347.734.198.70%39.88%30.61%22.86%1.45%1.56%1.95%1.83%2.83%2.74%1.17%2.14%2.87%5.71%6.88%10.59%020406080100120200220032004200520062007200820090.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%户籍人口暂住人口本地人口增长率暂住人口增长率户籍人口：昆山市户籍人口增长较缓和，截至2009年昆山户籍人口已近70万人，年增长率基本维持在1.5%左右。暂住人口：昆山市暂住人口增长速度较快，02年暂住人口增长率将近100%，到2005年昆山市暂住人口已超过户籍人口数量，截至到2009年昆山暂住人口数量98.15万人，预计2010年底将超100万大关。统计数据来源于昆山统计年鉴。城市概况——城市人口02-09昆山人口走势“加快基础设施建设，基本建成市域“三纵六横二环五高”的公路主网架，以文化、体育、卫生、社区服务等公共事业配套为重点的城市功能设施框架基本形成”。——昆山市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（2006～2010）基础设施投资额逐年提高，09年增长幅度达到了将近50%。昆山在经济发展速度和经济运行质量不断提高的同时，也加大了基础设施建设的步伐。城市概况——基础设施基础设施建设投资（亿元）34.4832.446.9269.8602040608020052006200720082009基础设施建设投资基础设施昆山市“十一五”期间基础设施重大项目序号负责单位项目名称总投资建设年限投资主体1开发区东部副中心30亿元2006-2010开发区管委会2玉山镇西部副中心30亿元2006-2010市政府3玉山镇玉山高新区30亿元2006-2010玉山镇政府4玉山镇民营工业园30亿元2006-2010玉山镇政府5开发区光电产业园50亿元2006-2010开发区管委会6千灯镇沿沪产业带30亿元2006-2010沿沪产业带指挥部7市建设局给水管网建设2.3亿元2006－2010市自来水公司及各镇8市建设局区域水厂建设5.3亿元2006－2008市自来水公司9市建设局工业用水水厂建设1.5亿元2006－2008市自来水公司10市建设局第二水源引水工程10亿元2006－2010市自来水公司11供电公司500千伏苏州东输变电工程10亿元2006－2010华东电网12供电公司220千伏电网建设与改造10亿元2006－2010江苏省供电公司13供电公司110千伏及以下电网建设与改造15亿元2006－2010江苏省供电公司14市发改委天然气管网及CNG加气站2.0亿元2006－2010昆山利通天然气公司15市发改委废旧物品循环利用市场0.8亿元2006－2008昆山市能源建设开发投资总公司等3家公司16市发改委3万吨成品油储备油库0.5亿元2006－2010市石油公司17市水利局水系整治工程1.2亿元2006－2010市水利局18市水利局泖河枢纽补偿工程1.4亿元2006－2007市水利局19市交通局城北大道6.8亿元2005－2010市交通局20市政府城际铁路6亿元2006－2010市交通局21市交通局相石公路2.5亿元2005－2006市交通局22市交通局沿沪大道4.5亿元2006－2007千灯镇人民政府23市交通局“纵二”北段（古城路至昆常交界）2亿元2005－2008市交通局24市交通局城西公路2亿元2005－2006市交通局25市交通局客运站中心1.5亿元2005－2006市交通局26市交通局江浦路南段1.2亿元2005－2010市交通局27市交通局“纵三”北段（339省道至昆太交界）1亿元2005－2007市公路建设指挥部28市交通局城区立体交通网4亿元2006－2010市交通局、建设局29市环保局生态工业园建设工程3亿元2006-2010开发区管委会30市环保局污水处理厂及管网建设工程13亿元2006-2010各镇政府、开发区31市环保局水环境整治工程3亿元2006-2010市政府32市环保局垃圾发电一期工程1.5亿元2006-2010市城管局33市人防办社会投资的结建人防工程项目8.5亿元2005－2006市人防办34市人防办市财政人防专户投资的人防工程项目1.0亿元2005－2006市人防办35市人防办市人防指挥体系建设1.2亿元2005－2006市人防办36市政法委公共突发事件应急平台0.4亿元2006－2007市政府投资额总计323.1亿元2房地产投资环境二、房地产投资环境政策与法规环境政府投资环境经济环境规划环境昆山房地产政策法规基本依照国家政策以及苏州房地产地方政策实行。从房地产业发展的整体来看，房地产业政策分为三个时期。1998-2002年：鼓励发展时期。2003-2004年：规范市场时期。2005年-至今：频繁调控时期政策脉络梳理住房制度改革全面实行。（1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》）应对亚洲金融危机冲击。（中央一再强调“住宅建设是新的经济增长点”）宽松的政策环境1998年正值中国应对亚洲金融危机的关键时期，中央一再强调“住宅建设是新的经济增长点”。这一前所未有的明确定位，促使各有关部门和各级政府在土地供应、金融服务、市场管理等各个环节都出台了鼓励发展的宽松政策，房地产业由此得到长足发展。政策脉络梳理——1998-2002年：鼓励发展时期政策类型2003年2004年纲领性文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）——信贷政策房企开发项目自有资金比例不得低于30%；适当提高二套以上（含二套）住房贷款首付比例房企开发项目贷款自有资金比例不得低于35%；个人购房抵押贷款月供不得超过收入的50%税收政策规范房企纳税行为——土地政策清理整顿各类开发区，加强建设用地管理；严格控制土地供应总量；停止供应别墅类用地不得再以协议方式出让经营性土地使用权，应一律采用“招拍挂”；严格土地审批，加强闲臵土地管理市场管理政策规范土地价格、住房价格及各项收费规范经适房管理办法；物业服务收费实行明码标价住房制度改革全面实施5年来，已经成为国民经济支柱产业。但同时也面临着多项问题与矛盾。为此，2003年至2004年期间，国家相继出台各种相关政策，旨在规范房地产市场行为，促进房地产业持续健康发展。政策脉络梳理——2003-2004年：规范市场时期房价增速与人均可支配收入增速对比图2004年，我国商品房价格结束稳步上涨阶段，进入快速上升通道。当年商品房销售价格增速超过城镇居民人均可支配收入增速近4个百分点。2005年，中央开启以“控制房价过快上涨”为目标的房地产调控大门。此后，商品房销售价格整体趋势向上，但各年增速在相关政策作用下波动剧烈。政策脉络梳理——2005年-至今：频繁调控时期当前政策解读——417政策90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政策要点当前政策解读——417政策解读首套房：从“鼓励”到“支持”土地：从“最低”到“最高”物业：从“普适”到“区别”鼓励自住型住房需求；首府比例20%，享受7折优惠利率。二套房首府比例40%，贷款利率根据不同情况作评估，可享受8折优惠利率。控制出让面积，及土地价款首次支付比例。规定最低土地成交价。鼓励中小户型开发和供应；支持改善性自住型需求。政策上有鼓励，无限制。首次购买90平米以上住房的首付比例为30%；取消7折优惠利率，8折或者8.5折。提高二套房首付比例和贷款利率；局部地区可限制购房套数及停批二套房以上贷款。探索“综合评标”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地价格非理性上涨。“特别房产消费税”将针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅。重点打击投资性需求；供需增减，稳定价格；精准打击防止过度波动二套房及以上：从“抑制”到“限制”当前政策解读——929新政房产税试点暂停三套房贷限购套数增加有效供给囤地捂盘行为的惩罚政策要点政策全部内容见9.29国务院发布的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》本轮政策更多的是对4月调控政策的再一次强调，依然是从增加有效供给、抑制不合理需求、稳定房价为原则，表明了政府对稳定房价、打击投机需求的决心。四个商业信贷一刀切切断短期需求契税和所得税政策总体压制改善和投机需求限购措施程度进一步加大保障房政策重压，增加有效供应实施更为严格的市场监管手段有限23456问责制度明确地方政府义务，强制地方采取实际行动1当前政策解读——929新政解读政策展望本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性。本轮房地产调控中政府着力于打击短期投机行为和规范房地产市场秩序，尽管调控力度在某个阶段必然会有所减弱，但未来政府还将在一定程度内继续限制投资投机需求，使商品房回归居住属性。从未来趋势判断，本轮调控中打击投机行为和规范房地产市场秩序的措施还将在未来将得到部分保留，成为常态政策。房产保有环节征税不可避免。本轮房地产调控以来，各地先后传出要对房产保有环节进行征税的消息，无论近期内物业税（房产税）的是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。严厉打击中国经济内外部环境较为复杂，房地产政策走势存在不确定性。国民经济的迅速企稳回暖是政策出台的宏观背景，未来房地产政策的走向将取决于世界经济复苏势头能否持续和中国经济“去房地产”后的内生动力是否充足两个方面。由于复杂的内外部环境，房地产政策走势存在不确定性。保障性住房建设力度持续加大，今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分。与2007年房地产调控不同，今年上半年房地产新政不但着力于抑制房地产投资投机性需求，而且通过大规模增加保障性住房用地、提高保障性住房专项补助资金、落实地方政府住房保障工作责任等措施有效增加了保障性住房供应，初步形成了多层次的保障性住房供应体系。政策展望二、房地产投资环境政策与法规环境政府投资环境经济环境规划