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谨呈：贞元房地产开发有限责任公司启动“中心”——枫林水郡三期项目整体定位与物业发展建议开发目标及项目界定开发目标及项目界定市场背景扫描核心问题及发展策略项目定位物业发展建议各类项目开发战略目标回顾打造区域兴奋点着手城市环境改造现阶段后续发力方向产业高起点启动（点式启动、筛选企业、主力领袖企业带动）力度加大形成区域升级动力源居住抓市场现有机会实现快速稳定回现趋向居住示范挖掘利润空间配套打造区域兴奋点着手城市环境改造重心南移城市级亮点和新规划带动区域4殷都区物流园项目殷都区工业园项目龙安区工业园项目龙安西南住区项目（5500亩）枫邻水郡西扩项目都市领域项目京广铁路5公里枫邻水郡项目轻机厂项目枫林水郡项目位置5文峰大道钢花路殷都区政府城市公园枫林水郡三期地块D地块F项目规划条件规划技术经济指标总占地：3.3万平米总建面：8.8万平米汽车客运西站地块D地块F13648平米占地面积19427平26451平米建筑面积61700平米----办公面积37500平米26451平米-商业面积24200平米1.94容积率3.19地块四至钢花路西侧，南至文峰大道，北至文源大道，西临汽车客运站殷都区法院规划物业功能写字楼、商业、酒店6文峰大道钢花路殷都区政府城市公园枫林水郡三期地块D地块F项目本体条件资源条件：紧临城市主干道文峰大道，交通便利，昭示性好；钢花路直达安钢大门，距离1.5公里左右；项目周边殷都区政府、法院等政府机关云集；地块西侧与安阳汽车客运西站及公交停靠站相邻，东侧规划为铁西城市公园；临近安钢家属区，约10万人口；枫林水郡+西扩大盘项目，总居住面积近60万㎡，带来了大量居住人口。限制条件：政府希望物业形象能够展示城市形象，对建筑体量和形象有较高要求。汽车客运西站殷都区法院7枫林水郡三期项目开发目标战略目标开发要求启动区域中心化，给足市场信心；展示未来区域中心形象，激发区域价值。政府----建筑能够充分展示现代化城市形象，改善城市面貌。开发商----配合政府目标，同时尽可能回避市场风险，实现收益。8项目界定和愿景通过对项目所承担的战略任务、开发目标和本体条件分析，界定项目属性为：三线城市产业区大规模都市综合体项目标定未来西区中心的——“城市活力眼”项目愿景：9都市综合体（HOPSCA）都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或街区建筑群体。都市综合体的特点：一般位于城市中心区域，是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；办公、商业、餐饮、酒店等多种功能有机匹配，可以减少投资风险；能有效的解决城市中交通等方面的压力；已经向多种业态之间进行互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑设计的要求较高10不同类型的物业在综合体中可能承担的功能酒店项目标志性物业，定义项目整体档次商业可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。写字楼价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程度上贡献现金流公寓保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求11作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有推动性，对城市中心具有强化作用都市综合体的成功开发及运营将城市各种资源融汇于此，成为区域核心能够影响带动区域发展，甚至是整个城市的发展。提升城市形象，完善城市功能功能齐全，全面提升生活品质，带来巨大的社会价值复合及整合效应提升城市或区域的价值在城市化进程的样板作用，里程碑促进区域经济发展，对周边区域经济产生巨大辐射作用为开发商带来巨大的品牌价值随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力相“生”相“济”，建筑对区域影响巨大市场的发展是受基本供需规律影响的。房地产自然不例外，有相应的需求，才产生了相应的建筑。而与需求的缓慢释放相比，建筑对人们生活的反作用、对区域发展的影响却是快速且巨大的。12从美国大都市区发展历程来看，城市的中心区由原来的单中心向多中心发展，而都市综合体即是城市多中心的有机组成部分。按照国际上人均GDP与城市化程度的相对关系，我国的城市化进程相对较低，因此，会在城市化进程中必然产生都市综合体。中国现代城市发展的几个集中特点表明，都市综合体做为城市重要的构成单位，其自身所具有特点完全符合了城市发展的市场需求：城市功能多样化城市形象特色化城市环境生态化城市资源集约化城市空间多中心化城市生活社区化城市化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段中国城市化的阶段位置世界城市化进程阶段性规律图人均GDP与城市化率的关系社会经济发展水平人均GDP（美元）城市化率（%）高收入2493075中上等收入426073中中等收入239060中下等收入167056低收入43028都市综合体与城市化进程息息相关，是城市发展的必然产物安阳2005年城镇化率为32%，即将进入快速城市化阶段。目前安阳的城市地位、经济水平和城市化水平都比较低，发展大规模都市综合体的客观条件尚不成熟。13都市综合体项目选址规律城市的CBD具有最高的中心性；副中心可以同时存在几个，副中心与CBD、副中心之间以城市主要交通干道紧密相连；副中心承担CBD部分功能，可以以某项功能为主，与CBD形成差异性。都市综合体项目位置一般符合下列三种情况之一：城市核心区，有人流和消费基础。如北京万达广场在CBD区，济南万达广场在百年商埠区与泉城步行路之间，合肥万达广场在三孝口商圈。城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区，沈阳铁西城市副中心等。新开发区域，如宁波鄞州区，南昌红谷滩新区，苏州工业园区等。人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素。比如，位于新开发区的宁波万达广场在招商方面比起北京和上海万达广场就相对缓慢。交通干道CBD最高中心区副中心副中心都市综合体都市综合体与城市之间的相互关系新区►都市综合体通常首先出现在城市传统中心区，随着城市和经济发展，向其他副中心和产业区发展。►本项目在区位上不具备先天优势。14针对一个大规模的都市综合体项目在城市基础和区位条件尚不成熟的情况下，“操作模式”的选择就成为关键，本项目必须在满足形象要求的同时尽量降低开发风险，不是“一蹴而就”，而是从市场现状和整体战略出发——确保成功启动，台阶式递进开发目标及项目界定市场背景扫描核心问题及发展策略项目定位物业发展建议市场背景扫描16对市场条件的扫描是发现项目问题的前提商务市场商业市场17世联规律：写字楼市场的发展水平主要取决于城市的经济水平和产业结构城市经济水平•GDP总量•人均GDP产业结构•三产的比例•三产的GDP总量•三产的发展阶段区域状况•区域地位和形象•区域产业和配套城市经济水平、产业结构和区域状况是决定一个区域写字楼需求的三个要素。而城市经济水平和产业结构是整个城市写字楼市场需求的基础。同时，写字楼市场随第三产业的发展而逐步繁荣，当第三产业发展到第三阶段时发生飞跃。第一阶段第二阶段第三阶段–以满足日常生活的传统商贸、服务业为主导–以餐饮、休闲娱乐、旅游、文化教育等为主导–以贸易、信息、咨询、法律、广告公关、金融保险等为主导第三产业的发展阶段18安阳的三产发展水平决定了对写字楼市场需求不强，且短期内不会有突破0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2000年2001年2002年2003年2004年2005年第三产业第二产业第一产业2000-2005年安阳市产业结构变化情况“十五”期间，安阳第二产业比重不断增加，其主导地位越发稳固。第三产业比重呈下降趋势，产业结构调整升级乏力，无法催生大量高附加值产业企业。产业结构和发展方向决定了对写字楼市场的需求较弱，且近期不会有明显变化。现代服务型企业（金融、法律、科技、传媒等）和跨区域（国家）企业是写字楼最主要的租户，通常属于第三产业，高行业附加值和高形象依赖度是这类企业的共同特征。19表明：目前安阳写字楼整体容量不足三产GDP总量(亿元)写字楼整体容量1200大800～1200中等800较低一线写字楼租金水平(元/平米/月)商品房均价(百元/平米)R=R写字楼相对发展水平3高2～3中等2较低安阳205年第三产业GDP总量148亿元安阳写字楼R值仅为0.05城市写字楼发展水平评估模型上海北京广州天津深圳武汉沈阳石家庄郑州兰州成都南京青岛西安乌鲁木齐安阳1.02.03.04.001000200030004000第三产业GDP(亿元)R从市场表现看，安阳的写字楼发展水平低20目前安阳市办公物业供应量小，在城市中零星分布,尚未形成真正意义上的写字楼市场城市中心人寿保险大厦共17层，约4层（5000平米）面积出租，其余自用德隆街办公楼共6层，一层为门市，总规模约5000平米。万达花园分为主楼、配楼两个独立部分，都为六层，底层为商业，2-5层写字楼共约4500平米出租。金豪商务楼共9层，底层为商业，写字楼面积约10000平米，顶层自用。市场典型在售或在租办公物业仅有4个项目，总供应量约2.5万平米。规模：规模较小，多在0.4-0.5万平米，最新面市的写字楼金豪商务楼是安阳市供应规模最大的办公物业项目，达到了1万平米。位置：这4个项目没有形成聚集，但都围绕在城市中心周边，紧守城市主干道，交通便利。产品：产品素质参差不齐，万达和德隆街项目为类住宅产品，人寿和万达有一定的写字楼形象。21安阳市场可见的2.5万平米办公物业产品供应中，已消化60%，尚余1万平米未消化项目总面积已出租出售面积合计尚余面积金豪商务楼1000050005000人寿大厦500050000万达花园450045000德隆街办公楼500005000合计约2.5万约1.5万1万枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多，规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼产品需求形成有效支撑。22安阳办公物业市场租金水平和出租率差异较大，最高租金和最低租金相差近一倍项目名称分割单位租售模式租金/售价销售率/出租率人寿保险大厦25平米左右出租约30元/平米/月90%以上金豪商务楼80-270平米销售/出租4000元/平米20-30元/平米/月约40%万达花园整层270/600平米出租15-20元/平米/月约100%德隆街办公楼整租（5000多平米）出租5-6万/年（尚未成交）尚未出租市场最高租金为人寿大厦的30元/平米/月，其出租率也高达90%。已实现的最低租金为万达花园的15-20元/平米/月，由于较低的租金和良好的昭示性，目前出租率接近100%。而最新入市的金豪商务楼租赁状况尚不足50%。唯一在售项目金豪商务楼，销售不足30%23低廉的租金、较小的分割单位和良好的昭示性是保证较高出租率的要素人寿保险大厦租金水平在安阳市场最高，但仍然能保证超过90%的高出租率。较小的分割单位：25平米左右的分割整体租金较低，对小型企业有很大吸引力；良好的昭示性：位于城市主干道文峰大道和中州路交界处；良好的物业形象：酒店大堂、写字楼外立面、四部电梯。万达花园现在已基本无房可租，是市场租赁状况最好的办公物业。良好的昭示性：彰德路与安钢大道交汇处，人流量大，昭示性佳；低廉的租金：租金仅为人寿大厦的一半；金豪商务楼销售价格4000元/平米，但销售受阻，后改为租售并举，租赁状况不佳，出租率仅约40%。单个分割单位租金较高，中小企业承受力有限，以致租赁不佳。德隆街办公楼周边均为经济适用房，无商务和商业氛围，且整体招租，困难较大。目前市场租赁客户租住办公物业的首要考虑因素为租金，低廉的租金或较小的分割单位保证较低总价的项目租赁状况很好。其次