房地产项目施工图会审十视角

房地产项目施工图会审十视角(2009-11-1920:46:30)[发送到微博]分类：未分类标签：搜房博客|房地产项目施工图会审十视角监理行业的竞争越来越激烈，同时建设单位——监理行业的顾客对监理服务的质量要求也越来越高，作为以技术顾问为服务特色的监理，努力提高自己的技术水平成了立足于监理业的前沿的主要且重要之手段。施工图纸会审作为一个准备施工的一个重要环节，或者说是施工走向成功的重要的第一步。施工图纸会审在当前监理只负责施工阶段的监理这样一个行业现状下，其是监理替建设方监管工程的第一步也是关键的第一部，如果这一步做得好，可以这么说，一个项目监理团队就基本上可以达到被建设方认可的目的。由于施工图图纸会审也是一项有技术难度的工作，通过做好施工图图纸会审，将有利于监理团队向建设单位展现出监理的技术优势与实力，并有利于在建设参与各方心目中树立起监理的威信。图纸会审是由监理单位组织施工单位、建设单位、材料、设备供应等相关单位和监理单位自己，在收到审查合格的图纸后，在设计交底前进行的全面细致的熟悉和审查施工图纸的活动。通过施工图纸会审可以使各参建单位特别是施工单位熟悉设计图纸、领会设计意图、掌握工程特点、难点，找出需要解决的技术难题和拟定解决方案，从而将因设计缺陷而存在的问题消灭在施工之前。图纸会审可以在施工前发现施工图设计的错漏，从而减少工程施工失误、控制打砸推凿挖等损坏性的施工手段，达到保障工程质量、节约施工成本、缩短施工工期的目的。现在房地产项目是监理业务的主要组成部分，加上房地产公司在选择监理单位上也比较苛刻，因此有必要采取一些迎合房地产开发商的监理技巧和工作方法，其中组织施工图图纸会审也不例外。监理公司组织施工图图纸会审不能只停留在寻找施工图图纸标注错漏、位置冲突、尺寸矛盾之处的低水平审图阶段，而应当发挥监理公司纵向深、横向宽的专业优势，纵向深就是从事监理业的时间长、经验丰富、长于实战，有时间上的积累；横向宽就是监理的项目多的，一个大的监理公司往往同时监理着数十个建设项目，可以通过项目的交流、学习、参观和对比从而站在工程建设的最前沿。如果将这些优势应用到施工图图纸会审上，有利于发现过去曾有人犯过的类似的错误，从而减少失误；也可以借鉴行业最先进的做法，为建设单位提出好的建议，使建设项目能更好地适应市场，从而实现其最大限度地赢取利润的目的。以下是针对房地产住宅开发项目的施工图纸会审总结出来的工作经验。1．从遵守规范的角度进行施工图图纸会审审图首先就是要审查图纸是否符合规范要求，包括抗震、防火、安全、节能等，主要是检查是否有不符合强制性条文地方，尤其关注施工图总说明、各专业施工图说明、和诸如栏杆高度、通道宽度等使用安全的最低标准。2．从保证质量的角度进行施工图图纸会审图纸会审要认真仔细地发现一些结构强度不够，如配筋不当、预埋件强度不足、选用的新材料、新工艺能否保证质量，是否设计有一些关键节点、构件存在施工难度大，实际施工中不可能达到设计强度的构造。3．从便于组织施工的角度进行施工图图纸会审在施工中会经常发现一些施工图图纸中的构件、局部设计满足理论要求且理论上可行，可施工起来就无法实际完成，对于这样的节点、做法。这类的错误常常以不同专业施工图中的位置、高度冲突等形式出现，因此，在进行图纸会审时要关注各专业图纸的对照审查。监理应也从工程管理的经验中进行总结并在会审时核查会审的施工图中是否出现了类似的问题，在施工图纸会审时提出来，并给予设计变更建议。4．从节约成本的角度进行施工图图纸会审降低成本是开发商获取利润的主要手段之一，在满足规范和结构安全的最低要求的前提下，监理应协助建设单位进行一些降低成本的优化设计，如采用新材料、以造价低的构件代替造价高的构件、缩小构件的截面尺寸，对一些使用功能低且又不影响竣工验收和结构安全的建筑构造和做法进行合理的裁减。目前，很多房地产开发商在这方面积累了丰富的经验，并付诸实践，监理公司可以吸收过来，并将其介绍、运用到类似的项目中去。5．从加快进度的角度进行施工图图纸会审尽快地将建设项目投入使用也就是缩短施工工期，有利于建设单位提高经济效益，监理有必要在保证满足一定质量标准的前提下满足建设单位的进度要求。通过施工图纸会审，减少施工图纸中的错漏，可以减少返工的次数。同时在图纸会审时建议一些以工厂化的成品构件代替现场施工构件、将一些有施工难度的工程部位与构件进行取舍和简化，将一些受天气因素响的做法改为不受天气影响的做法，从而有利于保证或加快施工进度。6．从利于竣工验收的角度进行施工图图纸会审通过竣工验收并达到合格标准是工程施工的基本目的也是建设项目完成的前提，每到一个项目竣工验收时才会发现一些构件、做法达不到竣工验收合格的要求，因此有必要在施工图纸中对一些构造做法按常规的竣工验收合格标准进行交待。监理公司由于是专业的工程技术服务公司，所经历的竣工验收活动比较多，可以将竣工验收时发现的影响竣工验收的问题收集，把这一经验用到施工图纸会审中，将施工图中未说明或者有注明但不能通过竣工验收合格的项目提出来，以便设计和建设方将其归入施工图纸中。然后在竣工验收前减少一些影响即时验收合格的因素，加快竣工验收速度，减少返工、补救等竣工验收整改。7．从服从营销的角度进行施工图图纸会审房地产开发项目经营的目的就是要销售，如果能将好的营销理念和产品概念融入到设计图纸中，无疑会起到便于或者促进销售的作用。因此设计要体现营销的概念。监理可以从监理过的成功的房地产项目中吸取一些符合市场需要的设计理念、风格与做法，把它通过图纸会审传递给设计师。8．从满足交房的角度进行施工图图纸会审现在的购房者越来越挑剔，他们的挑剔有可能是对的也有可能是错的，因此要在施工中避免使用产生争议的或常被小业主发难的材料、做法，监理要注意收集交房时小业主提出的问题，然后将这些问题在其他的项目中提出建议予以回避。9．从物业管理的角度进行施工图图纸会审物业管理是建筑使用的一个必然的组成部分，有利于物业管理实际上也是有利于建筑物的使用与维修，因此也要注意收集一些物业管理所提出的问题。有些大公司就是靠其优质的物业管理服务来建立和维护品牌的，它们就收集了很多物业管理的设计建议，监理公司可以借监它们的意见，并将它运用来图纸会审上，这样将有利于项目的品质提高和开发商品牌的维护。10．从居住者的角度进行施工图图纸会审一些建筑设计问题，尤其是使用功能缺陷，只有在房屋被使用、装修、维修、改建后才会被认识到。只有在居住若干年后感觉好的建筑，才会被认为是好的设计，这样的建筑才会被居住者、使用者认同。如果监理公司可以通过建筑物使用后回访来收集居住者的感觉、认识、房屋评介，并将这些意见进行归纳总结。然后应用到施工图图纸会审中，并将其作为施工图会审意见提出来。如果能这样做，相信将有利于开发商品牌的认同。