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华为杭州基地物业管理策划书1简介2物业概况z“华为基地”位于杭州滨江区，毗邻钱塘江，交通便利，通过宽畅的钱塘江大桥与杭州市中心相连。z“华为基地”设有办公楼、食堂、厂房。z办公楼主要三层，局部四层，建筑面积8567平方米，食堂主要一层，局部二楼，建筑面积3850平方米，厂房建筑面积56996平方米。z基地面积：132646平方米。z总建筑面积：71207平方米。z建筑容积率：0.53。z停车数：105辆。z设备设施：强电系统、给排水、电梯、空调、保安消防系统等。3管理优势z我公司现有一批从事过开发区物业管理的专业人才。具有厂区物业的管理经验和技术水准。z我公司现管理的浦东新区办公中心，新区图书馆，新区少年宫，陆家嘴软件园等项目。通过专业管理上述物业的设备设施均运行平稳，正常，处于良好状态。并为各项接待任务的完成提供有力的技术保障，多次受到市委领导的肯定、表扬。z我公司杭州分公司顾问管理杭州活水通信工业园开发有限公司。并为其开发的管理中心、标准厂房等各类物业提供服务和管理。分公司与贵基地一街之隔，能提供较好的技术支持和后勤保障平台。z我公司下属陆家嘴服务公司，具有室内外装修、小型增加改造工程管理能力。z公司人才的高素质高学历、具有丰富经验和管理水平，并有国内一流的物业管理理论研究人员。公司研究和编撰并公开出版了三本专业著作，在国内物业管理企业中独一无二。第一本专业著作《物业管理运作实务》（2002年5月、上海远东出版社出版）第二本专业著作《陆家嘴物业企业标准》（2002年12月，上海远东出版社出版）。第三本专业著作《陆家嘴物业服务案例200》（2003年6月，上海远东出版社出版）4对华为杭州基地物业管理服务水平的整体设想z基本原则：依法管理，通过“业主自治自律，物业管理公司专业化管理”，使物业充分发挥综合效益和整体功能，实现社会效益、环境效益、经济效益的有机结合，从而体现优质服务和责、权、利相统一的原则，实现物业保值升值。z管理模式：公司现有物业管理优秀人才，广泛借签、吸取欧美、港台及深沪等国内外先进物业管理经验；严格按照ISO14000、ISO9001环境/质量管理体系进行管理；运用先进电脑网络系统等高科技手段，结合物业实际情况，提供优质服务，达到“超值”目的，创造独具特色的陆家嘴物业厂区管理模式。z专业人员：我司将配置有丰富经验的管理人员和各类技术人员主持各部门工作，他们都具有较高学历，经过严格专业培训取得国家认可的资格证书、上岗证书。公司员工严格遵守公司守则，为业主热心、诚心、耐心服务，务求业主满意。z管理目标：对新接管的华为杭州基地物业，在业主积极支持及配合下，一年内使物业管理工作逐渐步入专业化、规范化、科学化轨道。二年后，达到市、省级城市物业管理优秀标准。5物业管理指标承诺5.1设备服务指标承诺z承诺指标：设备完好率达97%以上；z业主报修，接报后10分钟内到达现场。平均月维修及时率达97%，维修合格率达98%，返修率不高于1%；z电梯关人，接报后5分钟内到场处理；z无重大设备责任事故发生；z确保设备安全正常运行；z提高设备的适用效率，降低运行成本；z设备设施档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便；z建立24小时值班制度，设立维修电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；z制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行；z设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求；z配备所需专业技术人员，严格执行操作规程；z设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。5.2保安服务指标承诺z基地基本实行封闭式管理；z实行24小时值班及巡逻制度；z保安人员熟悉基地的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；z结合基地特点，制订安全防范措施；z进出基地各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；z基地内停车场管理严格，出入登记；z非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁；z危及人身安全处设有明显标志和防范措施。5.3保洁服务指标承诺z清洁管理无盲点；z清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁；z垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；z房屋公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；z大堂、楼梯扶拦、天台、公用玻璃窗等保持洁净；z基地内公用场地无纸屑、烟头等废弃物；z基地外墙无污染。5.4绿化管理指标承诺z绿化完好率达98%以上；z花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃；z盆花无纸屑、烟头等杂物。6机构设置厂区项目管理处财政出纳文书档案业户接待行政人事业户服务部信息反馈渠道：华为项目管理处将实行24小时值班制度，全面负责基地的物业服务和管理。随时接受业主或客户对于物业管理方面的报修，投诉，建议。积极及时高效处理各类事件，达到我司的服务标准，兑现管理承诺。服务质量控制方式：“质量是企业的生命”对华为杭州基地的物业管理将公司注重管理创新和服务质量，专设“品质保证部”，全过程对各物业管理项目的物业管理与服务运行、服务标准、作业标准的执行机制进行全方位质量监督。同时导入ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系，提高物业管理的整体水平。有了上述两个体系的贯彻实施，物业管理处就能保证华为基地的服务质量、环境质量得到有效控制和持续提高。特别是在厂区内建立环境管理体系，为业户创造优美的工作环境和生产环境，既能造福厂区，为生产作贡献，同时也完善了企业管理。7设备管理总体构想设备设施管理实施设备运行管理属地化与运行保养维修一体化相结合的先保安服务部巡逻门卫防消控监行运养保修维维保服务部内保洁外保洁内绿化绿化外保洁绿化部进管理模式，集设备系统、人员结构、管理服务及他们之间的昀优化组合，为人们创造一个高效、舒适、便利、安全的工作环境。我公司将实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则，特殊工程持证上岗制度实施安全管理。制定运行管理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。制定设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。根据房屋完好率统计标准和设备完好率统计标准对房屋、设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。5.1动力服务和管理的范围y建构筑物、动力设备(供配电设备、电梯、电扶梯、空调、消防监控设备、给排水设备等)弱电系统、安保系统、有线电视系统、综合布线系统、不间断电源系统)及其配套设施的情况进行管理、维修、保养及管理。y红线内的道路、周边服务用配套设施的日常维修、保养及管理。y红线内的室内外装修、小型增加改造工程(5万元内)管理。5.2物业管理工作要求y对各种动力和安全设备及物业设施实行物业总包管理。我司将按照华为工作的实际需要，按照合理运行，降低消耗，保障安全的原则。制定必要的管理制度、检查标准及管理工作流程，并严格执行。y对区域内的各种管理项目建立相将的资料档案，并采用规范的档案管理方法进行管理。y对区域内的各种设备制定的安全操作规程，将操作规程装贴在各设备之上，操作时严格遵照执行。y制定详细的设备维保计划及巡检查规定，并认真执行。设备动行月完好率达到97%以上。y制定服务承诺，将服务承诺向区域内所服务的部门公布，严格按服务承诺执行，月有效投诉不超过一次，投诉回访率达到100%，y物业管理处将提供24小时动力服务，服务管理人员工作时间将依华为公司工作时间而定，节假日将安排人员值班、巡检，为华为加班员工及公司安全提供服务。y物业管理处将加强安全、消防及动力设备维保及运行管理，防止重大设备事故的发生。y凡发现设备故障或重大设备事故及隐患，管理处将在30分钟内向华为区域动力监管人员报告。发生重大设备事故隐患，管理处将在30分钟内向华为区域动力监管人员报告。发生重大故障及事故，管理处必须在24小时内填写书面报告，报送动力监管人员。y物业管理处将制订出各种突发事件的应急处理程序，使突发事件发生时能及时合理的处理，将突发事件造成的损失降利昀低点。y凡是对华为正常工作秩序有较大影响的计划性设备设施维修、检测及计划性停水、停电等情况的工作，物业管理处将安排在节假日或厂休日进行，并提前24小时在华为电子公告栏公布。y物业管理处设专线电话，24小时受理有关安全、消防及所有小型日常物业维修电话应急需求，并及时安排处理。每月维修工作及时率达到98%以上，应急需求处理率达到100%。并填写书面抄送动力监管人。y物业管理处将在每月28日前抄取各区域水、电表，并就本月各种设备运行情况、水、电使用量及管理处工作情况，向华为动力监管人员报告，并对水电异常消耗进行分析说明，发现特殊问题，管理处将及时针对问题提交专题报告。y物业管理处将及时受理管理区域内的各种小型增加改造(5万元以内)项目申请，及时安排实施和组织验收，保证增改工程质量。遵守华为小型物业增加、改造工程管理流程。y物业管理处将对所管理的华为公司固定资产按照华为资产管理规定进行管理，并承担管理义务和责任。y物业管理处将对电梯、消防等国家控制的设备维修保养，选择经国家相关部门认证合格的专业分包商进行维修保养。y承包单位进入华为办公区动力工作人员必须持有效操作证件，必须统一着装，佩带工卡，服务做到语言文明、态度和蔼。5.3设备、设施维护、日常维修、保养标准5.3.1液压电梯的定期维护、日常维修、保养标准y物业管理处将对客梯、货梯的安全运行、维修、保养全面负责，将严格执行技术监督局规定，按时对电梯进行年审，并提供有效的的电梯责任保险。y物业管理处将提供24小时电梯安全运行服务，如遇停电或电梯故障，电梯内有人员被困时，管理处接到通知后将在5分钟内赶到现场，并严格按照《电梯应急操作程序》进行操作，解救被困人员，从接到通知到10分钟内必须将被困人员救出。同时将及时排除故障。一般性故障将在4小时内解决。特殊性故障，一般情况将在2天内解决，特殊情况将及时写出情况报告。y物业管理处将对液压电梯的安全运行负责。严格禁止液压电梯带故障隐患运行。将严格按照各液压电梯维修保养手册定期对电梯进行维护、保养，并做好相将的检修记录。确保电梯2小时以上故障停机次数：客梯不超过1次/台.年。y电梯完好、安全运行将符合如下要求：(1)轿厢照明(包括将照明)、风扇完好无损坏。(2)运行中无异常噪音，将满足机房≤70db、轿箱内≤50db、并关门过程≤52db(3)各处按钮、指示灯完好无损坏(4)轿厢门、厅门开闭灵活(5)液压管路完好、无漏油、防破裂安全阀完好(6)电梯运行平稳、无抖动、冲击感觉。(7)报警装置及消防功能完好(8)安全装置(安全触板、门备光幕保护等)等：功能完好，能准确的起到完好保护作用。(9)油冷却器完好有效。(10)机房清洁无杂物。7.3.2供配电系统、动力系统、照明系统的管理及定期维护、日常维修标准y物业管理处将对总供配电系统、动力系统(各动力设备电源、各楼层动力分开关、线路、插座等)、照明系统(室内外各照明、开关、线路)的管理、安全运行、维修、保养实行全面负责，并做好记录。将严格执行安全用电管理规定，确保总配电系统故障停电次数不超过1次/套.年。总配电系统的任何故障必需在24小时内解决我。保障动力系统不间断供电。每层(公共区域)照明灯损坏率不超过3%(根据实际节电人为控制情况除外)、办公室内照明根据员工的需求而定。y遇到突发性停电、备用发电机将在1分钟内启动并接入电网。物业管理处值班室随时留有值班人员接听电话，并将停、送电信息及时通知华为相关人员。y物业管理处值班人员将按要求按时开启和关闭照明。y总供配电系统完好、安全运行将符合以下要求：(1)高压柜、变压器：运行时无异常响，连结部位无松动发热现象，磁瓶无破损(2)高压柜、变压器：表面无损坏，接点处无热变色现象。各控制无元件及连线接头无松动无异常现象。(3)各低压配电柜：各仪表、指示灯工作